Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
Скільки коштують квартири в новобудовах Києва: підсумки 2019 року

13.01.2020

Вікторія Берещак

«Ніколи не кажи ніколи» — саме ця фраза якнайкраще характеризує усе, що відбувалось із ринком житлової нерухомості у 2019 році. Разом із зміною політичних еліт змінювалась загальна кон’юнктура ринку: одні девелопери випадали з обойми чи то через власну самонадіяність, чи то через недолугу фінансову модель і прорахунки, інші, молоді, гнучкі та затяті до експериментів із форматами і концептами, навпаки нарощували власні сили і потужності і явно вирвались вперед. Покупець у свою чергу тільки й встигав, що хапатись за серце і вмикати мозок: спочатку непрості політичні гойдалки зупиняли його від передачі грошей за омріяну квартиру, потім чутки про Укрбуд влітку, що підтвердились восени. Додала жару і ревальвація гривні, на яку ніхто не чекав. Ціна на квадратний метр стала прямим віддзеркаленням спадного споживчого попиту: вона то росла, то суттєво просідала, то просто зупинилась на одній позначці. 3m2 проаналізував новобудови, представлені на сайті ЛУН.ua, а також зробив свій аналіз цін на новобудови на основі даних про вартість квадратного метра в столиці за грудень.

Ціна квадратного метра на новобудови Києва: коротко про головне

За останній місяць 2019 року ціни на ЖК Києва просіли одразу на 300 грн або 1,25% до 23 700 грн/кв. м. У доларах середня вартість квадратного метра становить $1000, що на $20 або 2,04% більше за показник листопада. За рік ціна зросла на 700 грн або 3,04% у гривневому еквіваленті та на $160 або 19,05% у доларах.

Що стосується мінімальної вартості квадратного метра, то у грудні 2019 року вона становила 16 500 грн/кв. м, що на 200 грн або 1,21% більше, ніж у попередній місяць. За рік цей показник збільшився на 500 грн або 3,13%. У доларовому еквіваленті за місяць мінімальна вартість змінилась на $30 або 4,55%, підскочивши до $690, а за рік — на $120 або 21,05%.

Цікавий факт: три місяці до того ціна трималась на одній і тій самі позначці без змін — 24 000 грн/кв. м.

Якщо відстежувати річну динаміку, то серед факторів, які найбільше вплинули на зміни вартості квадратного метра на новобудови протягом 2019, я б відзначила наступне.

Рекордне зміцнення гривні по відношенню до долара за останні декілька років — з 27,5/$ у січні до 23,5/$ у грудні. Вартість квадратного метра, нагадаю, має прив’язку до валюти: супутні витрати в структурі квадратного метра, зокрема вартість металевих конструкцій та інших виробів з металу, опосередкована прив’язка до долару будівельно-монтажних робіт (конкуруємо з Європою за кадри).

Покупецькі настрої: ключові будматеріали, для яких валютна складова не так помітна, за рахунок інфляційних процесів та антидемпінгових мит зокрема дорожчали протягом усього 2019 року. Загалом показник здорожчання був приблизно на рівні 10% сумарно за категорією будматеріали і приблизно 12-15% за категорією будівельно-монтажні роботи. Ми все ще ніяк не повернемо частину кваліфікованих робітників на будівництва з Польщі, Чехії та інших країн Європи. Це, зрозуміло, впливало і на собівартість будівництва, і мало б прямо віддзеркалюватись на ціні квадратного метра. У окремо взятих проектах, де девелопери будують за власні кошти, мають нормальне економічне підґрунтя, пропонують нові і цікаві формати так і було, проте в середньому по ринку, як ми бачимо, демпінгувати ціною особливо не виходило. Покупець з грошима тепер обирає тільки в форматі «концепт-локація-додана вартість» і зважає на ряд індивідуальних параметрів, які формують для нього ідеальне тло для життя як в самому ЖК, так і поза ним.

Підкосила довіру аудиторії і ситуація з Укрбудом, яка залишила ні з чим приблизно 13 000 інвесторів. Щоправда, коли ситуація ледве не стала патовою з точки зору нагнітання інформаційного шуму, втрутився Президент і запропонував своє бачення. Наскільки мені відомо, наразі ситуація з Укрбудом у процесі вирішення: тривають перемовини девелоперів і влади щодо компромісів і реальних шляхів вирішення.

Поява нових форматів і відмова від застарілої моделі девелопменту. Ситуація довкола Укрбуда показала, що схема, за якою працювали найбільші гравці ринку, морально померла: більше не вдасться продавати типові проекти з котловану, гратись в перехресне фінансування усіх надцяти майданчиків і перекидати гроші з проекту в проект, аби рити швидше новий котлован і продавати, продавати, продавати. Наразі економічно доцільною і правильною є модель девелопменту, за якою мінімум 60% коштів у кошторисі проекту вже є у девелопера, інші 40% він може розраховувати отримати з продажу квартир як на ранніх, так і більш пізніх етапах. Дехто із девелоперів в окремих своїх проектах навіть відмовляється продавати з котловану, щоб засвідчити свою здатність будувати за власні кошти.

Другим фактором, що вплинув на ціну квадрата, стала поява і утвердження геть нових форматів, що перекроїли загальне тло ринку житла. Про це дещо згодом.

Вартість квадратного метра: подорожчання по класах, районах і форматах

По районах ситуація у грудні була такою: у Оболонському районі у порівнянні з листопадом вартість просіла на 200 грн або 0,96% до 20 700 грн/кв. м, у Солом’янському — на 600 грн або 2,69% до 21 700 грн/кв. м, у Шевченківському — на 400 грн або 1,22% до 32 400 грн/кв. м, у Печерському — на 2 600 грн або 5,78% до 42 400 грн/кв. м, у Голосіївському — на 300 грн або 1,22% до 24 200 грн/кв. м, у Деснянському — на 900 грн або 4,81% до 18 700 грн/кв. м, у Дніпровському — на 1 400 грн або 6,28% до 20 900 грн/кв. м.

У двох районах ціна зросла: у Подільському на 1 100 грн або 4,74% до 24 300 грн/кв. м і у Дарницькому — на 800 грн або 4,12% до 20 200 грн/кв.м.

Святошинський район залишився другий місяць поспіль із середньою ціною на новобудови на рівні 22 600 грн/кв. м.

Середня ціна в доларах за грудень 2019 року по районах була $800–1800.

Середня ціна за класами житла у грудні виглядала так: економ коштує 18 300 грн/кв. м — 500 грн або 2,81% у співвідношенні до попереднього місяця, комфорт вартує 20 600 грн/кв. м — зниження на 200 грн або 0,96% до листопада 2019 року, бізнес-сегмент — 35 000 грн без змін, а еліт збільшився в ціні лише на 100 грн або 0,17% до 60 500 грн.

У доларовому еквіваленті за місяць економ зріс на $50 або 6,85% до $780/кв. м, комфорт — на $20 або 2,35% до $850/кв. м, бізнес — на $60 або 4,26% до $1470/кв. м, а еліт — на $60 або 3,25% до $2520/кв. м.

За рік ціна на економ-клас у гривні зросла на 500 грн або 2,81%, на комфорт просіла на 100 грн або 0,49%, у бізнес-сегменті зменшилась на 1 100 грн або 3,05%, у еліт-класі зросла на 2 300 грн або 3,95%.

У доларах за рік у сегменті економ вартість підвищилась на $140 або 21,88%, у комфорт-сегменті — на $130 або 14,94%, у класі бізнес — на $170 або 13,08%, у еліт-класі — на $490 або $20,57%.

Проте, як показує практика реальної пропозиції на ринку, класифікація житла наразі не враховує появи житлових комплексів нових концепцій і видів, що виходять далеко за межі наявних критеріїв для кожного із сегменту. 

Саме тому, на мою думку, доцільно переглянути класифікацію житла і виділити в ній низку окремих цікавих форматів, які належать до сегментів комфорт+ чи бізнес+.

Формат у житловій нерухомості — це специфічна внутрішня організація комплексу, завдяки якій він виділяється серед ряд інших «однокласників».

Новими форматами, які з’явились у 2019 році, і продовжать виникати у 2020 можна вважати багатофункціональні ЖК, «місто в місті», екопроекти, сервісні ЖК.

З 239 комплексів, які заявлені до здачі в 2020-2022+ роках, приблизно 30% можна віднести до нових форматів. Деякі із заявлених комплексів поки що не розголошують своєї концепції, проте за окремими характеристиками їх можна буде віднести до того чи іншого формату в категоріях комфорт+ і бізнес+.

Отже, в категорії комфорт+ представлені найчастіше наступні формати:

1) формат «місто в місті» — передбачає створення на великій за площею території повноцінної інфраструктури, себто дитячих майданчиків, центрів розвитку дитини, дитсадків, шкіл, торговельної нерухомості, спортивної інфраструктури, публічних просторів, місць для відпочинку різних форматів, сервісних об’єктів тощо. Яскравими представниками цієї категорії є ЖК Svitlo Park, ЖК «Академ-Квартал», ЖК «Сирецькі сади», ЖК «Кришталеві джерела», ЖК Dibrova park тощо. 

2) Багатофункціональні житлові комплекси — проекти, в яких поруч з житлом девелопер розвиває торгові та офісні об’єкти, вписуючи їх в загальне тло комплексу. Наприклад, в ЖК Great буде торговий офісний і торговельно-офісний центр, ЖК «Зарічний» із торговими та офісними площами, ЖК Sky Avenue, де на території комплексу відкриють торгівельний центр і побудують дошкільний центр.

3) Екопроекти — комплекси, де завдяки вдало підібраній концепції створено максимально вдалу рекреаційну складову чи особливу увагу приділяють дружньому ставленню до збереження ресурсів планети.

Наприклад, до ЖК з вдало реалізованою рекреаційною складовою відносимо ЖК «Причал-8» с власною набережною, яка функціонально поділена на кілька зон для відпочинку, ЖК O2 Residence, де забудовник запропонував вперше на київському ринку поруч з житлом власну ферму, де можна виростити фрукти, овочі чи будь-які рослини.

Піклуватись про атмосферу вирішили в ЖК Respublika (фактично формат місто в місті), де буде роздільне сортування сміття, екопроменад та переробка пластика.

4) ЖК у форматі live-work-play — житлові проекти, в яких особлива увага приділяється поєднанню усіх зазначених функцій із комфортним середовищем існування і вдалим зміненням міського тла району, в якому такий проект реалізують.

Зазвичай, подібний проект ставить на меті поруч з житлом запропонувати торгові, офісні площі, дитячі об’єкти інфраструктури, спортклуб, супермаркет класу комфорт+, підземні та наземні паркінги і консьерж-сервіс для вирішення побутових питань, як це зробили в POLARIS Home&Plaza, ЖК «Геометрія» (поєднання житлової, офісної, торговельною нерухомості в єдиному концепті проекту).

В категорії бізнес + можна зустріти усі зазначені вище формати. Найбільше в цьому сегменті багатофункціональних житлових комплексів з міксом торговельної, офісної, житлової складової (БФК Intergal City, ЖК Edelweiss House тощо). Причому багатофункціональний комплекс дозволяє робити не лише мікс форматів нерухомості, але й концепцій.

Є свої приклади адаптації формату міста в місті, як то, наприклад, парковий квартал Poetica, ЖК «Новопечерські Липки».

Формат ЖК live-work-play представляє ЖК White Lines з торговельним центром із зоною бутиків та супермаркетом, а також кінотеатром для мешканців.

Окрім згаданих вище форматів, у сегменті бізнес+ додається також сервісні проекти або ЖК, націлені на сервіс.

У цій категорії я б виділяла окремо апарт-комплекси та апарт-готелі, як, наприклад, ЖК Be The One або ЖК Standard One Terminal та комплекси, в яких пропонують незвичні види сервісів для мешканців.

Наприклад, у ЖК WASHINGTON Concept House буде винний льох, сигарна кімната, послуга «особистий кухар», домашній кінотеатр для мешканців та їхніх гостей.  

У підсумку хочеться відзначити, що поява нових форматів у двох сегментах, комфорт+ і бізнес+, сигналізує про готовність девелоперів реагувати на запити платоспроможного покупця на якісні та цікаві проекти геть нового рівня. Якщо збудовані об’єкти будуть відповідати заявленим планам, через кілька років ми можемо геть не впізнати столицю.

2020 обіцяє бути багатим на зміни: йдеться не лише про появу більшої кількості комплексів у нових форматах, але й галузеві зміни, зокрема реформування ДАБІ та інші законодавчі ініціативи, які готують у Верховній Раді та Кабміні. Окрім того, потребує остаточно вирішення і ситуація з Укрбудом: якщо вже взяли слово перед інвесторами все завершити вчасно, якісно і в термін, його треба тримати.

Статьи по теме
Новини
Ціна на житло у гривнях зростає

Середня вартість квадратного метра в новобудовах столиці протягом березня 2020 року становила 25 000 грн/кв. м або $980/кв. м. У…

03 / 04 / 2020

Новини
Карантин не на все життя. Керівник Edelburg Development розповів про перспективи будівельної галузі

Новини компаній Карантин нарощує оберти — на ринку житла вже просіло число угод, а перспективи галузі на майбутнє виглядають тривожними….

03 / 04 / 2020

Новини
У Святошинському районі облаштують сквер

На Святошино мають продовжити роботи з благоустрою у сквері, який знаходиться на вулиці Рахманінова, 22 (Новобелічі). Ремонтні роботи планують завершити…

03 / 04 / 2020

Новини
Офіс Генерального прокурора добиватиметься припинення будівництва житлового кварталу в Пущі-Водиці

Офіс Генерального прокурора розпочав кримінальні провадження у зв”язку із незаконним будівництвом житлового кварталу по вулиці Квітки Цісик у Пущі-Водиці в м. Києві за фактами незаконної…

03 / 04 / 2020