Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
В Киеве стали строить больше жилья. Это правда? А сколько продают застройщики?

19.07.2018

Невідомий автор

Полгода пролетели незаметно, пора подвести некоторые итоги. Аналитику по ценам 3m2 уже опубликовало в начале месяца, на этот раз посмотрим, сколько нового жилья строят, сколько квартир вводится на рынок, и попытаемся ответить на вопрос, сколько этих квартир в итоге продается.

Строят больше. Или меньше?

Начнем с начала. Как сообщается в отчете компании UTG, жилой фонд столицы формируют 1 080 600 квартир. При этом общая площадь жилья в Киеве на конец 2017-го года равнялась 63,5 млн. кв. м. Таким образом, на каждого жителя столицы приходится 22 кв. м жилья.

Стоит отметить, что в столице происходит не только ввод жилья, но и сокращение жилого фонда — по итогу 2016-го этот показатель находился на уровне 64,9 млн. кв. м, что на 1,4 млн кв. м больше, чем по итогу минувшего года. Происходит это за счет вывода из эксплуатации ветхого и аварийного жилья, переоборудования жилых помещений в нежилые, сноса зданий для реконструкции или комплексной застройки, банкротства предприятий или балансодержателей жилья и проч.

По итогам 2017-го года в эксплуатацию введено 1,7 млн кв. м жилья (+29,9% к 2016-ому году), правда, в первом квартале 2018-го — только 262 802 кв. м (-11,1% к тому же периоду 2017-го). По прогнозу аналитиков UTG, результат первого полугодия 2018 г. будет на уровне 544,5 тыс. кв. м.

Как видим, чтобы даже просто сравняться с результатом 2017-го, до нового года застройщикам нужно будет как минимум удвоить темпы строительства. Но пока — судя по стартам продаж новых жилых комплексов — этого не случится. Например, в июле-декабре 2017-го года, согласно поисковику ЛУН.ua, старты продаж (а значит, и активного строительства) прошли в 29 ЖК столицы, а в январе-июне 2018-го в Киеве о начале продаж объявили 19 ЖК.

Следовательно, ответ на поставленный в начале вопрос: строить стали меньше.

Значит, бум прошел?

Так утверждать пока нельзя. Как констатируют аналитики, интерес со стороны девелоперов к развитию проектов в столице остается высоким: к концу 3-го квартала 2017-го года ими получено 71 разрешение на право выполнения строительных работ общей площадью почти 2,8 млн кв. м. Для сравнения — за весь 2016-ый застройщики получили 114 разрешений на строительство общей площадью чуть больше 2,7 млн. кв.м.

Но для справки — получение разрешения на строительство вовсе не означает старт строительно-монтажных работ. Во-первых, разрешение — это право на строительство, а не обязательство. Во-вторых, такие разрешения не имеют срока давности, а значит, получив документ на руки, застройщик может планировать начало работ по своему усмотрению.

Касательно замедления темпов строительно-монтажных работ, заместитель руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник комментирует: «Такая ситуация возникла по двум причинам: в связи с законодательными изменениями (в первую очередь, новыми строительными нормами — прим. ред.), а также стабилизацией потребительского спроса. В результате чего мы отмечаем первые предпосылки к росту цен на жилье не только в национальной, но и иностранной валюте».

А еще, как выяснили аналитики UTG, продолжает расти количество новых квартир. По результатам 2017 г. установлен новый рекорд — на рынок введены 28 190 квартир (для примера, в 2016-ом — 20 265 квартир). Зато средняя площадь квартиры продолжает снижаться, и теперь она равняется 60,8 кв. м (по итогу первого квартала 2018-го она снова выросла — 63,1 кв. м, а вот в 2016-ом она составляла 64,7 кв. м, в 2015-ом — все 68,6, а в далеком 2011-ом невероятные сегодня 92,9 кв. м).

Средняя площадь однокомнатной квартиры к концу марта в Киеве равнялась 44 кв. м (для сравнения, в 2016-ом — 45,7 кв. м). Средняя площадь двушки — 67,8 кв. м (в 20016-ом — 72 кв. м), трешки — 90,5 кв. м (в 2016-ом — 97,1 кв. м).

А сколько квартир в новостройках продают застройщики?

Что касается спроса на квартиры, то это, пожалуй, самый больной вопрос для аналитиков рынка, и мнения тут почти всегда расходятся.

По данным Министерства юстиции Украины, за 12 месяцев 2017 г. частными и государственными нотариусами Киева были заключены 31 389 договоров купли-продажи квартир и индивидуальных жилых домов. Прирост за год (относительно 2016 г.) составил +2295 договора (то есть сделки по покупке квартиры или дома) или +7,89%.


Чтобы просмотреть график в полном размере, кликните на изображение

При этом, положительная динамика, согласно аналитике UTG, сохраняется: в первом квартале 2018 г. в Украине заключили 5347 договоров (+14,2% к первому кварталу 2017 г.).

Теперь вернемся к пресс-конференции «Ценовые войны на рынке новостроек», прошедшей в Киеве в апреле. В ходе встречи с журналистами директор по развитию ЛУН.ua Андрей Мима отметил: «Проведя закрытый опрос среди застройщиков, где примерно был озвучен порядок того, кто сколько продает, мы оценили, что примерно 40 тыс. квартир в Киеве было продано [за 2017 год]».

А вот согласно отчету компании CDS, в среднем по году совокупные темпы продаж в киевских новостройках в 2017-ом году колебались от 1000 до 1350 квартир в месяц. Наибольшие темпы продаж были характерны для новостроек на старте продаж, где квартиры предлагались по невысокой цене с длительной рассрочкой. В отдельных жилых комплексах ежемесячно продавалось по 50-70 квартир. Конечно, темпы продаж разнились от класса к классу, и самыми быстро распродающимися оказались самые востребованные, т.е. квартиры в эконом-классе (в среднем около 7,5 квартир в месяц в одном ЖК).

Таким образом, по одним подсчетам в Киеве за 2017-ый год было продано около 15 000 квартир, по другим — примерно 40 000 квартир. Договоров купли-продажи в 2017-ом было заключено 31 389 (это и первичка, и вторичка, и индивидуальные жилые дома, хотя их, очевидно, несравнимо меньше в Киеве, чем квартир).

Сколько же на самом деле продается квартир в новостройках, сказать крайне сложно, для этого просто нет необходимых инструментов замера.

Например, по одним оценкам, первичка и вторичка на рынке продается примерно поровну. А вот по оценкам экспертов «ИСК Обрий», недавно опубликовавших свой отчет, первичное жилье — более востребовано, чем вторичное, и соотношение сделок в пользу первичного жилья сегодня составляет приблизительно 70% на 30%. Следовательно, округлив количество договоров купли-продажи в 2017-ом, вычтя из него незначительное количество сделок по частным домам и вычтя из них треть, приходящуюся на вторичку, получим, что в минувшем году в новостройках было продано что-то около 20 000 квартир (напомним, что введено за тот же год 28 190).

С другой стороны, все это лишь прикидки и оценки аналитиков. Вероятно истина, как обычно, где-то рядом.

Статьи по теме
Новини
Активісти вимагають вжити заходів щодо незаконних дій прокурора Кулика, який надбудував цілий поверх

Низка громадських організацій вимагає від державних органів вжити заходів щодо факту незаконного будівництва, проведеного скандальним прокурором Костянтином Куликом в одному з найелітніших…

22 / 11 / 2019

Новини
Депутат Київради поскаржився на новобуд на Лук’янівській

У мера Києва Віталія Кличка просять скасувати Містобудівні умови і обмеження (МУО) на проектування забудови в межах земельних ділянок на вул. Лук’янівська, 35,37,39, пров. Лук’янівський, 2-А….

22 / 11 / 2019

Новини
ЖК «Центральний» буде відстоювати свої права в Апеляційному суді, бо ми працюємо законно, — керівництво компанії

Новини компаній Житловий комплекс «Центральний-2» подаватиме апеляцію на рішення Ірпінського міського суду щодо арешту ділянки, на якій компанія працює понад…

22 / 11 / 2019

Новини
За який час можна дістатися з передмість до Києва. Інфографіка

Реальна територія Києва давно не обмежується межами міста. Багато киян їздять на роботу з передмістя, пише ЛУН Місто. Посилаючись на…

22 / 11 / 2019