Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

Як зростаються передмістя: ЖК Квартал Крюковщина і ЖК Нові Жуляни

07.05.2019

Невідомий автор

 

Кільце передмість навколо Києва поступово звужується. Міста-супутники, що розрослися, і села, які поступово перетворюються на багатоповерхові житлові масиви, поволі зростаються одне з одним. Саме так відбувається на південній околиці Вишневого, де через дорогу вже пішло під забудову колишнє колгоспне поле села Крюківщина.

Зараз в цій місцевості будується більше десятка житлових комплексів, що складаються з декількох будівель, тому через кілька років число жителів цього нового «Крюківщина-Сіті» суттєво перевищить населення історичної «одноповерхової» Крюківщини. Поки ж в черговому огляді 3m2 «фінішує» ЖК «Квартал Крюківщина», який передає естафету будівництва ЖК «Нові Жуляни». Так-так, це комплекси одного забудовника і розташовані вони зовсім поруч.

Місцезнаходження: як це — буквально між містом і селом

ЖК «Квартал Крюківщина» розташований по вулиці Василя Стуса, яка розділяє село Крюківщина і місто Вишневе. Утім, будівельна адреса комплексу — вулиця Відродження, 1. Ця вулиця йде вглиб колишнього поля, фізично її ще не існує, проте далі по ній заплановано ЖК «Нові Жуляни».

Вулиця Стуса (далі переходить в вулицю Булакова) ще донедавна була заміським шосе, зараз же все більше нагадує міський проспект. Минулого літа її розширили, замінили асфальт, проте тротуари з’явилися далеко не скрізь, що вже говорити про пішохідні переходи (пару світлофорів є, але їх недостатньо). З огляду на те, що по обидва боки вулиці і житло, і магазини, людей, які бажають перейти чимало, то поки це небезпечно.

Ця вулиця одночасно і основний, і найкоротший шлях до Києва, вона виходить під Жулянський шляхопровід і переходить в Повітрофлотський проспект. Хоча тут метро немає і близько, до центру міста виходить недалеко, цей напрямок не дуже завантажений, та й маршрутки йдуть прямо в центр: і на Поділ, і на Центральний вокзал. Від Жулянського шляхопроводу ще можна через приватний сектор Жулян виїхати в район Лікограда і вулиці Васильківській.

Другий варіант — через сусіднє село Гатне на Теремки. Дорога тут досить вузька, усього дві смуги, але в непіковий час можна хвилин за 15 доїхати, у години пік ситуація куди гірша. Маршрутки тут йдуть до метро «Теремки», є і рейси до Либідської площі та бульвару Дружби Народів. Перевага цих маршруток, що кінцева поруч: на залізничній станції «Вишневе», а значить ще можна сісти.

Ще один варіант — від залізничної станції, тільки з іншого боку, звідти маршрутки йдуть на Окружну і далі на Святошин і Нивки. Правда, до станції електрички більше кілометра, але приміські поїзди — альтернатива маршруткам (якщо вдасться зайти: в години пік вони вже переповнені). Зате на поїзді можна було б потрапити без пробок і в центр міста: в перспективі обговорюється розширення міської електрички на кшталт наземного метро за зразком берлінського С-бана.

Інфраструктура як для передмістя тут досить розвинена, хоча і належить до Вишневого. Поблизу залізничної станції розташований ринок і декілька середніх супермаркетів, а ось буквально через дорогу від ЖК «Квартал Крюківщина» є великий супермаркет «Новус» з супутньою сферою послуг. Ну, а з часом не так далеко відкриється величезний ТРЦ «Республіка».

З соціальною інфраструктурою традиційно для передмістя, що зростає, ситуація не найкраща, хоча розвиток є. Єдина в Крюківщині школа розташована за 1,5 км від ЖК «Квартал Крюківщина», ожив довгобуд нового корпусу школи №1 Вишневого, розташованої менш ніж в кілометрі. Розширюють і муніципальні садки, правда в Вишневому. Добудували другий корпус дитсадка «Барвінок», будується садок за розташованим поруч ЖК «Акварелі-2».

Тісне переплетення інфраструктури Крюківщини і Вишневого, по ідеї, повинно згодом привести до об’єднання цих муніципальних утворень, проте поки в умовах будівельного буму місцевій владі набагато вигідніше зберігати незалежність, особливо в питаннях розподілу землі та дозволів на будівництво. Утім, на ситуацію зі статусом «багатоповерхового села» можуть вплинути нові будівельні норми, затверджені минулої осені.

За новими нормами, в населених пунктах зі статусом «село» можна будувати житлові будинки заввишки не більше 5 поверхів, тоді як навіть ЖК «Нові Жуляни» планується з висотністю більше 10. Виходом може стати або приєднання до Вишневого, або створення об’єднаної територіальної громади з цим містом, або отримання Крюківщиною статусу міста. Останнє трапляється останным часом нечасто, проте не так давно шлях від селища міського типу до міста пройшла Буча.

Що стосується подальшого розвитку території, то його можна оцінювати по карті земельного кадастру: поле вже розділене на ділянки, як на великі, в середньому по 1,8 га, так і на квартали дрібних ділянок для котеджної забудови. Правда, розділивши землю і передавши її в приватну власність, місцева влада «забула» про площі під вулиці, тому чим далі вглиб поля освоювати буде важче.

Юридично до освоєння колгоспного поля і зміни цільового призначення є питання: містобудівна документація не проходила екологічну експертизу. Підставою для будівництва є зміни в генеральному плані забудови села Крюківщина, затверджені сільрадою в березні 2017 року. Утім, згідно з генпланів що Крюківщини, що Вишневого, навколишні землі будуть забудовуватися і далі, а ось закладений в давньому київському генплані тролейбус через Гатне на Вишневе через Крюківщину вже навряд чи стане реальністю.

Що будують: комплекси, будинки і планування

ЖК «Квартал Крюковщина» включає сім будівель по 6-11 поверхів, досить компактно розташованих на ділянці в 1,6 га, які розрізняються технологією будівництва. За традиційною цегляною технологією збудовані будинки № 2 (11-поверхівка), 4 (8-поверхівка), 6 (10-поверхівка) і 7 (11-поверхівка), інші — за монолітно-каркасною: № 1 (11-поверхівка ), 3 (6-поверхівка) і 5 (11-поверхівка). Всього в комплексі заявлено 453 квартири. Внутрішні дворики будуть закриті і від автомобілів, і від сторонніх, з дитячими і спортивними майданчиками, газонами і лавочками. Паркінг розташується по периметру комплексу, хоча вільної площі там небагато.

Комплекс позиціонується в комфорт-класі, при цьому на поверхах розміщується по 6-8 квартир з висотою стель 2,7 метра. Заповнення стінових прорізів в монолітно-каркасних будинках — цегла, утеплення пінополістирол і мінеральна вата. Опалення індивідуальне: в кожній квартирі передбачені двоконтурні котли, які забезпечать і гарячу воду. На старті будівництва комплектність квартири передбачала стяжку підлоги і штукатурку, однак згодом чимало подібних «опцій» були скорочені: щоб не підвищувати ціну.

У ЖК «Крюківщина» передбачені 1-, 2- і 3-трикімнатні квартири, площі досить просторі: в монолітно-каркасних будинках однушки стартують від 46 кв. м, двушки від 60 кв. м і 3-кімнатні від 89 кв. м. У цегляних будинках квартири компактніші: 1-кімнатні від 32 кв. м, 2-кімнатні від 54 кв. м і 3-кімнатні від 78 кв. м. Планування досить традиційні, але функціональні: прямокутні приміщення, просторі кухні, є квартири з двома лоджіями, вбиральними кімнатами. Утім, у продажу в ЖК «Квартал Крюківщина» залишилися тільки двокімнатні квартири з плануванням по 65,9, 70,0 і 72,5 кв. м.

Що стосується ЖК «Нові Жуляни», що має будівельну адресу вулиця Відродження, 29, то тут сумарно заявлено 10 будинків висотністю до 14 поверхів, технологія — монолітно-каркасна, з заповненням цеглою, утеплення — мінеральна вата, опалення також індивідуальне, висота стель — 2,7 метра. У першій черзі комплексу поки заплановані 4 будинки: два трисекційних П-образних і два двосекційних лінійних із загальним внутрішнім двором без машин, закритим і для сторонніх. Парковки — гостьові, по периметру, правда, на генплані вони не показані.

За плануваннями секцій будинки діляться на Г-образні і лінійні. У Г-образних секціях на поверсі передбачено 6 однокімнатних, 2 двокімнатних, одна трикімнатна квартири, розвозити мешканців буде по 2 ліфти на секцію. Усередині квартир вільне планування, стіни показані пунктиром, крім несучих, також умовні лоджії на кухнях. Забудовник позиціонує це як новий тип квартир: «однодвушки» і «двутрьошки», що забезпечує більшу гнучкість для покупців у виборі планування.

З особливостей в торцевих квартирах в санвузлах є невеликі віконця, а 3-кімнатні сплановані «вагончиком»: кімнати розташовані одна за одною, виходять в довгий коридор, в деяких секціях передбачені балкони. Найменша квартира-студія в Г-образній секції має площу 29,32 кв. м. Розташована в кутку. В лінійних секціях на поверсі вже по 10 квартир, всі ті ж 2 ліфти, у всіх секціях в загальних коридорах є комори. Парковки також заявлені гостьові по периметру невеликої ділянки в 4 га.

Що з документами: земля, дозвіл і хто забудовник

Девелопер проекту — бренд NOVBUD (раніше відомий як BIG Development), наразі представлений одразу в декількох південно-західних передмістях Києва. Так, крім ЖК «Квартал Крюківщина» і «Нові Жуляни», це ЖК «Петрівський квартал» в селі Святопетрівське (близько 50 будинків побудовано і 20 в стадії будівництва чи проектування) і ЖК «Нові Теремки» в селі Новосілки (13 будинків будується, 4 побудовано, 10 в проекті).

Будівництво ЖК «Квартал Крюківщина» ведеться на ділянці площею 1,5986 га, яка, відповідно до карти земельного кадастру (кадастровий номер 3222484000: 02: 002: 0039), перебуває в приватній власності, цільове призначення «02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» . Власник землі — ТОВ «Крюківщина», яке виступає замовником будівництва комплексу. Компанія була створена під будівництво ЖК — в квітні 2016 року, серед її засновників ТОВ «Петрівський Квартал» і «Біг Кепітал Лімітед», пов’язані з іншими проектами NOVBUD.

По цій земельній ділянці були судові розгляди, які призвели і до накладання арешту на землю, і до заборони будівництва. У липні 2018 року ТОВ «Інфініті-Сервіс» подало позов до Господарського суду Київської області на ТОВ «Крюківщина» з метою заборонити підключення до каналізації і водопровідних мереж, які належать позивачеві, а в серпні вже Печерським районним судом Києва було накладено арешт на земельну ділянку. Однак уже в жовтні того ж 2018 року Київський апеляційний суд скасував попередні рішення і зняв арешт з землі. Конфлікт навколо підключень було вирішено, отримані нові технічні умови — і комунікації підключені.

Містобудівні умови і обмеження, а також декларації на будівництво оформлялися на окремі будинки, таким чином вдалося уникнути необхідності оформлення дозволу на будівництво і відповідної експертизи. Генпідрядником робіт виступає ТОВ «Житлолюкс-Плюс», до весни 2017 року будівництво виконувала компанія ТОВ «Проммонолітбуд».

Що ж стосується ЖК «Нові Жуляни», то тут поки тільки ведеться оформлення документації, в травні 2018 року презентували повідомлення про початок підготовчих робіт серії КС №010181411304, проте воно не дає права на виконання будівельних робіт.

Як заселитися: терміни і механізми інвестування

Питання термінів здачі, мабуть, найгостріше для інвесторів і в ЖК «Квартал Крюківщина», і в ЖК «Нові Жуляни». З огляду на досить позитивний досвід забудовника щодо дотримання термінів здачі перших черг ЖК «Петрівський квартал», багато хто очікував від «Новобуд» такої ж політики і щодо нових комплексів, проте цього не сталося.

На старті продажів анонсували завершення перших будинків ЖК «Квартал Крюківщина» в 4 кварталі 2017 року. Згодом терміни зсувалися раз п’ять-шість: спочатку на перший квартал 2018 року, потім на літо, на кінець року, на перший квартал 2019-го, другий квартал. Зараз вже озвучують терміни осінь, а то і кінець року. Ну, а з огляду на практику не здавати будинок на кінець року, то реально можна очікувати початку заселення десь в 2020-му році.

З ЖК «Нові Жуляни» ситуація ще складніша, оскільки тут тільки ведеться підготовка до будівництва. Продажі почалися ще навесні 2018 року, причому нових покупців заманювали знижками при 100%-й оплаті, проте за рік будівництво не зрушило далі установки паркану і побутівок.

Спочатку комплекс брендовали як «Квартал Крюківщина-2», однак, з урахуванням не найкращої репутації «першого кварталу», змінили бренд. Анонсувалася здача перших будинків другого комплексу на кінець 2019 року, потім на 2020-й рік (перша черга другий квартал, друга черга — четвертий), однак прогнози тут давати складно. У той же час інший об’єкт девелопера — ЖК «Нові Теремки» — хоч і стартував пізніше, однак темпи будівництва були вищими. Затримки траплялися і в «Петрівському кварталі», що призводило до акцій протесту інвесторів.

Інвестори «Кварталу Крюківщина» вже піднімали питання компенсацій за суттєве — вже півтора року, а за фактом буде більше — затягування введення в експлуатацію, однак пеня за затримки була передбачена в договорах тільки на ранній стадії інвестування, і, можливо, це будуть коридорні комори.

Оформляється інвестування в ЖК «Квартал Крюківщина» через договір деріатіва з Компанією з управління активами «Андере Ріхтінген» з реєстрацією на біржі, висновок форвардного контракту і договору купівлі-продажу майнових прав, який укладається з ТОВ «Крюковщина». Вартість залежить від технології будівництва (в цегляних трохи дорожче), кількості кімнат (однушки традиційно дорожче), також передбачені знижки при 100% оплаті на квартири великої площі; є розстрочка від забудовника з першим внеском від 30%.

У ЖК «Нові Жуляни» є форвардний контракт і договір купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «Житловий комплекс Нові Жуляни». Тут пропонують розстрочку з першим внеском від 10%, при 50% першого внеску вартість метра знижується, є і знижки при 100% оплаті. Обслуговувати комплекси буде приватний ЖЕК, озвучуваний в офісі продажів тариф — 5,90 грн/кв. м.

  Отрадный массив пока нельзя назвать местом концентрации новостроек: разве что освоение территорий авиауниверситета и единичные комплексы в глубине хрущевской застройки. Один из таких — ЖК …

  3m2 нагадує, що перед тим, як купувати квартиру, необхідно перевірити дозвільні документи ЖК та забудовника  Розбиратися в нюансах будівництва житлових комплексів, пов'язаних з «УКО/Сітігруп» — все одно, …

Статьи по теме
Будконтроль
ЖК ATRIA CITY. TEREMKY: квартали та «кільцеві» планування на Одеській трасі

Українські забудовники та архітектори раз по раз шукають рецепт певного «ідеального ЖК», який би відповідав і прагненням інвесторів та майбутніх…

01 / 02 / 2022

Будконтроль
ЖК SkyCity у Борисполі: висотки замість садиб у центрі

Бориспіль важко назвати лідером серед передмість з житлового будівництва. Хоча з кожним роком нових житлових комплексів тут все більше, але…

11 / 01 / 2022

Будконтроль
ЖК Svitlo Park: первісток житлових Видубичів

Київ з кожним роком стає все більш «житловим» містом: у багатьох районах, які донедавна вважалися суто промисловими або ж де…

06 / 12 / 2021

Будконтроль
ЖК Навігатор-2: південний Мінський масив зростає шаленими темпами

Ревіталізація промислової зони між Оболонню та Пріоркою триває — фактично, Мінський масив «розповзається» на південь, перетворюючись на новий потужний житловий…

02 / 11 / 2021