Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК Миракс: зміна функцій і будівлі, і вулиці

30.10.2019

Артем Сиренко

Зміна функцій у об’єктах нерухомості — досить поширена на сьогодні тенденція, враховуючи динамічність запитів ринку. Частіше це відбувається з давно збудованими об’єктами, однак часом на етапі будівництва довгобуди змінюють своє призначення, що спонукає архітекторів до досить нестандартних рішень. Саме так відбулося з ЖК «Міракс», об’єктом на вулиці Глибочицькій, 43, що мав стати одним з найбільших офісних центрів на зразок «Гуліверу», однак перетворився на житловий комплекс.

Однак зміна функцій тут подвійна — і вулиця Глибочицька перебуває у процесі динамічної трансформації, нещодавно тут не було жодного житлового будинку, а зараз одна за одною ростуть житлові висотки. 3m2 розбирався, як же вдалося архітекторам змінити офісний проект на житловий, що очікувати майбутнім мешканцям і, звісно ж, на що можна розраховувати інвесторам.

Місцезнаходження: нова житлова вулиця Глибочицька

Історично вулиця Глибочицька — одна з найдавніших в цій частині міста, між Подолом, Лук’янівкою, Кудрявцем (районом Львівської площі) та Татаркою, проходить по долині однойменної малої річки Глибочиця і є досить пологим спуском. Забудова тут почалася з середини ХІХ століття, з початку освоєння Лук’янівки (після великого подільського потопу 1845 року), спочатку це були звичайні одноповерхові хати, а з останньої чверті ХІХ століття тут будують вже і 2-3-поверхові цегляні будинки.

Однак житловою вулицею Глибочицька була не так довго — вже на прикінці ХІХ століття у її верхів’ях починається розвиток промисловості. В районі Лук’янівської площі і нижче розмістився Дніпровський машинобудівний завод (зараз — завод Артема, однойменна холдингова компанія, що працює у сфері ВПК), поруч з вулицею Соляною збудували дріжджовий завод брати Чоколови (зараз там — ЖК  «Львівський квартал»). Ці та інші невеликі підприємства почали використовувати річку Глибочицю і як водозабір, і як стічну канаву, що до того робили ремісники Гончарів-Кожум’яків — тож спочатку сховали в колектор нижню течію річки, а на початку ХХ ст. — і верхів’я. У 1910 році тут пустили трамвай — знову ж, завдяки тому, що це пологий спуск на Поділ.

Знесення житлової забудови на Глибочицькій почали у 1960-х роках, і у 80-ті це вже була індустріальна вулиця, де не лишилося жодного житлового будинку. Втім, вже у 90-х на Глибочицькій починається стихійна ревіталізація — вулиця знаходиться практично в центрі міста, отже тут з’являються перші великі магазини у промислових спорудах, хоча й повністю «живою» вулиця в той період не стала. А ось у 2000-ні тут починається знову житлова забудова, але вже багатоповерховими великими комплексами.

Першим став ЖК «Покровський Посад», три вежі і величезний стилобатний блок з псевдоісторичними фасадами, на початку вулиці з боку Лук’янівки добудовується ЖК «Львівський квартал» на місці дріжджового заводу, біля Подолу — величезний ЖК «Поділ Плаза», про який писав 3m2, вже споруджується і друга черга «Покровського Посаду» — ЖК «Грінвіль Парк».

Особливість комплексів на Глибочицькій — чимало з них мають виїзди і на «верхні» вулиці, однак все одно потік транспорту буде зростати. Додати навантаження може і Подільській міст — вулиця Глибочицька є найкоротшим шляхом до нього з Лук’янівки, Солом’янки, Шулявки. Наразі з вулиці також є зручні виїзди до вулиці Січових Стрільців, Кудрявським узвозом та вулицею Студентською, а також на Татарку.

Втім, вже зараз на Глибочицькій — затори, потребує реконструкції і трамвайна лінія — колії не міняли декілька десятиліть. Враховуючи інтенсивний трафік, колії, скоріше за все, відокремлять від автомобільного руху, тож на вулиці може з’явитися надійний громадський транспорт для поїздок до станцій метро «Лук’янівська» і «Контрактова Площа», а також у сусідні і інші райони міста. В рамках реконструкції можуть звузити поки досить широкі тротуари, що не додасть комфорту міському простору, однак проекту досі немає, хоча Глибочицька стоїть в планах на реновацію вже понад десятиліття.

З інфраструктури на вулиці Глибочицькій — хіба спеціалізовані магазини (наприклад, спортзнаряддя, риби, електроніки), однак великий супермаркет обіцяють на першому поверсі вежі. Власне, завдяки значним торговельним площам, ЖК «Міракс» стане певним локальним центром активності для навколишніх житлових комплексів. Шкіл та садочків на самій вулиці немає, але вони є у навколишніх районах, на Подолі, Татарці, Лук’янівці, в радіусі приблизно кілометра. З зелених зон неподалік — тільки невеликий сквер Гейдара Алієва, можливо з часом буде здійснено благоустрій території неподалік «Міракса», яку рішенням Київради № 877/877 от 28.07.2016 визнали сквером площею 3,44 га.

Що стосується сусідів ЖК «Міракс» з боку вулиці Лук’янівської, то неподалік розташовано старообрядский цвинтар, закритий для поховань ще на початку ХХ століття. Якщо ж пройти стежками за нього, можна вийти на видові точки гори Щекавиця. Також, враховуючи що на цвинтарі були мусульманські поховання, у 2000-х роках тут збудували головну київську мечеть Ар-Рахма з комплексом інших культових споруд. А ось на самій вулиці Глибочицькій час від часу можна відчувати не кращі запахи через, власне, колектор однойменної річки під нею. Також нижче, ближче до Подолу, ведеться будівництво другої нитки головного каналізаційного колектора Києва.

Що будують: секції, планування та технології

Від початку, у 2000-х роках, тут планувалося збудувати дві 46-поверхові вежі, які мав поєднати великий стилобат торговельного центру. Однак будівництво зупинилося на етапі монолітного каркасу першої вежі — до замороження проекту встигли звести 11 поверхів. Коли у 2016 році змінився власник і у проект «зайшов» «Київміськбуд», було прийнято рішення перепрофілювати довгобуд у житловий комплекс, втім, лишивши і значні торговельні і нежитлові площі.

Забудовник провів закритий архітектурний конкурс, у якому перемогла компанія Urban Experts, українське представництво відомого британського бюро Leslie Jones Architecture; серед об’єктів — ТРЦ Ocean Plaza, Ocean Mall, BlockBuster Mall, Lavina Mall, Respublika, перепланування довгобуду на Мінській площі у багатофункціональний комплекс Smart Plaza Obolon, про який писав 3m2.

У початковому проекті «Міраксу» разом з офісними площами передбачалося 200 апартаментів високої комфортності (решта — офіси і торгівля), у новому ж — 1 258 квартир та 274 апартаменти, що, власне можуть служити квартирами, але не можуть рахуватися ними через вимоги будівельних норм. Апартаменти влаштовано у першому будинку-вежі та першій вставці, біля вежі, їх принципова відмінність — неможливість прописатися і вищі комунальні тарифи.

Паркінг передбачено у вставках під схилом, на п’яти рівнях передбачено 1 000 машиномісць, виїздів чотири, по кутах ділянки забудови — два на вулицю Глибочицьку і два — на Лук’янівську, обіцяють влаштувати і зарядки для електромобілів.

Прибудинкових території дві: нижня, на рівні вулиці Глибочицької, вона буде відкрита, адже тут на перших поверхах розміщено торговельні приміщення, та верхня — на даху вставок з виходом на вулицю Лук’янівську. Вона в свою чергу буде закрита, відгороджена стіною від навколишньої території та скляною огорожею.

Всього у новому проекті передбачено чотири будинки, поєднаних трьома вставками — будівлями вздовж підпірної стіни схилу. Перший будинок складається з двох секцій, перша з них — власне вежа «Міракс», яка в плані нагадує овал зі сміщеними половинами. Вежа розділена на дві частини — з боку вулиці Глибочицькою відразу з 3-го поверху починаються квартири, друга частина з окремим входом, з боку схилу — апартаменти до 12-го поверху, вище (тобто, вище схилу і сусідніх будинків по вулиці Лук’янівській) — теж квартири. До 10-го поверху передбачено 6 ліфтів, вище — 4, для блоку апартаментів передбачено окремий вхід.

Враховуючи значну ширину поверха (планувалася ж як офісна), квартири досить витягнуті, планування квартир на поверсі нагадує пелюстки квітів, практично всі кімнати — з двома непрямими кутами. Кількість квартир на поверсі (вище 12-го, тобто повністю житловому) дещо може відрізнятися, в середньому, наприклад, на 23-му — 16 квартир. У вежі чимало оригінальних планувань, наприклад, у плануванні двокімнатної квартири у 56 кв. м ширина кухні вийшла менше 2 метрів. Також особливість вежі — наявність великої кількості кладовок у центральній частині поверху, таким чином архітектори намагалися з користю використати площу.

Вийшла певна плутанина з висотою стель на нижніх етажах вежі у раніше збудованій частині. Перші 9 поверхів мають висоту від підлоги до підлоги 3,9 метри (3,6 метри фактично), на 10-му поверсі анонсувалася найвища висота — 4,1 метри від підлоги до підлоги (фактично виявилося від підлоги до стелі 3,6 метри), 11 та 12 поверхи від початку мали найменшу висоту 2,9 метри, це все через початкове призначення цієї частини будівлі під готель. Однак аби продовжити будівництво, довелося зрізати стелю 11-го поверху — і цей та інші поверхи мають висоту 3,3 метри.

Друга секція першого будинку прибудована до вежі з боку схилу, має висоту 23 поверхи, досить традиційне планування з прямокутними приміщеннями, три ліфти та по 4 квартири на поверсі. Другий і третій будинок — трисекційні, перші секції, з боку вулиці Глибочицької, з каскадним зниженням висотності з 19 поверхів в бік вулиці, відповідно у частині квартир передбачено великі тераси. Другі секції — 19-поверхові, однак з незначним кутом в плані (тому у двох квартирах є непрямокутні приміщення), а треті — вже по 12 поверхів, на рівні вулиці Лук’янівської. У 19-поверхових секціях — по три ліфти, 12-поверхових — по два. Кількість квартир на поверсі — в середньому 4-5.

Четвертий будинок розташовано вглиб ділянки, за існуючою фасадною офісною будівлею. Він також трисекційний, всі приміщення тут прямокутні і терас не передбачено. Перша секція, ближча до вулиці Глибочицької, має 20 поверхів (три ліфти), інші дві — по 12 (2 ліфти), третя секція вже розташована на плато вулиці Лук’янівської. Будинки-вставки мають по 8 поверхів і лінійні коридори з квартирами та апартаментами лише в бік вулиці Глибочицької, адже іншим боком підпирають схил, в тій частині розташовано паркінг.

Планування квартир у вежі очікувано нетрадиційні, а ось у інших секціях — цілком звичні. Найменший метраж у комплексі «Міракс» — апартаменти від 20-25 кв. м, площі однокімнатних квартир починаються від 40 кв. м, однак таких небагато, а більш поширені «однушки» — від 43,5 кв. м, і загалом однокімнатних у комплексі чимало. Втім, зараз доступні для інвестування однокімнатні квартири метражем 75 кв. м, хоча фактично вони можуть позиціонуватися і як двокімнатні. Тут велика окрема кімната з власним гардеробом, величезний хол-кухня у майже 34 кв. м, гардеробна кімната у 6,2 кв. м і лоджія площею майже 4 кв. м.

Двокімнатні квартири мають площі від 52,6 кв. м, однак для інвестування доступні метражі від 66,15 до 113 кв. м. Трикімнатні планування — найменші варіанти у 78,8 та 88,4 кв. м вже «розкуплені», а доступні варіанти від 95,5 до 124,3 кв. м. Є також дворівневі чотирикімнатні квартири площею 132 кв. м.

Технологія будівництва традиційна — монолітний каркас, заповнення стін керамзітовими блокам з утепленням мінеральною ватою та навісним вентильованим фасадом і «мокрим» фасадом. Слід врахувати, що у вежі каркас — з потужних овальних у плані колон, які виступають в об’ємі квартири. Перегородки також з керамзитових блоків — міжквартирні товщиною 250 мм, міжкімнатні 115 мм. Інвесторам передається квартира з цементною стяжкою, стіни і потолок — без штукатурки.

Газу у квартирах не буде, електрика заводиться в квартири, внутрішню розводку виконують під час ремонту. Комунікації — централізовані (хоча від початку анонсувалася власна котельня), відповідні технічні умови забудовник отримав. Балкони, за словами менеджерів офісу продажу, склити буде заборонено, як і тераси, втім, корзини для кондиціонерів передбачені.

Що з документами: земля СБУ, офісний недобуд і новий забудовник

Історію освоєння цієї ділянки під забудову можна дізнатися детально із судових справ. Отже, рішенням Київради від 23 жовтня 2003 року № 122/995 земельну ділянку по вулиці Глибочицькій, 43 було надано в постійне користування Службі Безпеки України для будівництва та експлуатації житлових і громадських будівель, з формулюванням «у разі, якщо СБУ виконає обов’язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 Земельного кодексу України, що підтверджується актом на право постійного користування землею».

Вже 27 листопада 2003 року між СБУ та ТОВ «EЛ-Інвест» було укладено договір № 10/11 про забудову земельної ділянки, відповідно до якого товариство зобов’язувалось передати СБ України житло на суму 22,13 млн грн. Кінцевим терміном здійснення розрахунків Сторін за Договором було визначено 1-й квартал 2006 року. В подальшому СБУ ініціювала виділення додаткових ділянок для будівництва за тією ж адресою (загалом чотири ділянки, площами 0,21 га, 0,49 га, 0,03 га та 0,01 га), тим часом у СБУ було проведено службове розслідування щодо перевищення повноважень відповідальних службових осіб щодо відчуження військового майна (будівлі та землі).

В подальшому, рішенням Київради № 65/1899 від 26 липня 2007 року за листом-згодою СБУ Службі було припинено право користування земельними ділянками, загальною площею 3,01 га по вулиці Глибочицькій, 43 і передано в оренду тим же рішенням ТОВ «ЕЛ-Інвест» для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об’єктами соціального побуту та вбудованим паркінгом.

Українська компанія «Ел-Інвест» була частиною російського холдингу «Міракс Груп», яким володів відомий бізнесмен Сергій Полонський. Вже згадуваний проект багатофункціонального комплексу з двома 46-поверховими вежами передбачав загальну площу близько 300 000 кв. м, обсяг інвестицій — порядка $350 млн. І хоча до 2009 року у проект було вкладено близько $150 млн, через фінансові проблеми забудовника у 2010 році роботи було призупинено. У 2014 році ТОВ «Ел-Інвест» була визнана банкротом та була розпочата процедура ліквідації. А сам Сергій Полонський відсидів два роки у московському СІЗО за звинуваченнями у шахрайстві, втім був звільнений з зали суду.

Компанія Сергія Полонського намагалася продати київський недобуд (стан готовності був зафіксований як 12%) спочатку за $90 млн, потім за 16,5 млн грн, а у 2016 році в результаті аукціону з продажу активів ТОВ «Ел-Інвест» майновий комплекс було реалізовано за «символічні» 8,3 млн грн. Новим власником стало ТОВ «Гамма-Консалт», яке пов’язують з співвласником мережі АЗС KLO Олександром Кацем та його партнерами (співзасновниками компанії зі статутним капіталом 8,4 млн грн, за даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб є також Олена Слєпцова, вона ж керівник компанії, Руслан Приходько та Єльвіра Толстих).  

Рішенням Київради від 23.02.2017 № 1008/20012 договір оренди земельної ділянки було перереєстровано на ТОВ «Гамма Консалт», відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (за даними судового рішення), цій же компанії належить і об’єкт незавершеного будівництва. Договір оренди було заключено на 5 років (тобто до 2021 року), з щорічною орендною платою понад 2 млн грн.

Однак такий розвиток подій з недобудом сподобався не всім. У квітні 2018 року один з кредиторів ПрАТ «Енергомонтажвентиляція» починає низку судових проваджень з метою скасування права власності ТОВ «Гамма Консалт» на комплекс «Міракс». Втім, ухвалою Верховного суду від 28.06.2018 у відкритті касаційного провадження про банкрутство ТОВ «Ел-Інвест» було відмовлено.

Тим не менш, по іншому провадженню у грудні 2018 року ухвалою слідчого судді Шевченківського районного суду міста Києва недобуд було визнано речовими доказами і заарештовано (Справа № 761/44001/18 Провадження № 1-кс/761/29883/2018). Рішення про арешт було оскаржено у Апеляційному суді м.Києва та скасовано. Втім, варто зазначити, що арбітражний керуючий, який здійснював процедуру банкрутства ТОВ «Ел-Інвест», був позбавлений своїх повноважень, однак вже після продажу недобуду «Міракс».

Що ж стосується документів власне на будівництво, то воно здійснюється на підставі містобудівних умов №529 від 06.09.2017 року, дозвіл на будівництво житлово-офісного комплексу з об’єктами соціального побуту та вбудованими паркінгами за п’ятою категорією складності видано ще 13.09.2008 і подовжено ДАБІ 18.09.2017.

Як заселитися: умови інвестування та строки здачі

Інвестування оформлюється через заключення попереднього договору куплі-продажу квартири з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», у випадку інвестування у апартаменти передбачено договір куплі-продажу майнових прав. Передбачено три варіанти розрахунку — 100% оплата, розстрочка до вводу в експлуатацію та банківське кредитування на строк до 20 років.

Умови розстрочки передбачають, що ціна на невиплачені метри не фіксується, відповідно, при черговому підвищенні ціни ближче до сдачі в експлуатацію обсяги виплат зростають; банківські відсотки у разі оформлення кредиту на перші 18 місяців — 7,5%. При розрахунку вартості квадратного метра враховуються коефіцієнти поверховості (після 20-го поверху дорожче), кімнатності (для однокімнатних дорожче), лояльності (знижка 5% при 100% оплаті). Також передбачено знижку 10% на апартаменти.

Завершити весь комплекс у офісі продажів обіцяють у грудні 2020 року, хоча перші два будинки фактично будуть збудовані раніше, вони будуть «чекати» підключення до комунікацій. Коли починалося будівництво, називалися строки — третій квартал 2018 року, згодом було анонсовано здачу у дві черги, потім — всі будинки на кінець 2019 (власне, на інформаційному щиті будівництва написано жовтень 2019 року).

Втім, будинк №3 ще майже не починали, по будинку №4 поки зводять каркас секції з боку вулиці Лук’янівської, не збудовані ще і будинки-вставки.

Статьи по теме
Новини
Як будуть виглядати холи в RESIDENT Concept House

Новини компаній Дизайнери студії D`art розробили проект облаштування холів і місць загального користування в клубному будинку RESIDENT Concept House з…

29 / 05 / 2020

Новини
Інвестори Аркади проводять мітинг. Відео

У центрі Києва проходить мітинг інвесторів банку «Аркада». Він почався біля будівлі Національного банку, потім колона людей вирушила в бік…

29 / 05 / 2020

Новини
Під час карантину покупець став приймати рішення про покупку квартир більшої площі

Новини компаній Столичний ринок нерухомості після карантинного затишшя потроху відновлюється, на деяких об’єктах продажі виходять на рівень лютого. Про це…

29 / 05 / 2020

Новини
Скільки нового житла ввели в експлуатацію за 1 квартал 2020 року. Дані Держстату

Держслужба статистики опублікувала, скільки нового житла ввели в експлуатацію за 1 квартал 2020 року. В Україні в першому кварталі 2020…

29 / 05 / 2020