Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК Нова Конча-Заспа: багатоповерхівки у селі вздовж траси

21.01.2020

Артем Сіренко

Забудова передмість Києва триває — чимало мешканців столиці та людей, що працюють у єдиному українському мегаполісі, все частіше обирають приміську зону. Зазвичай аргументи – дешевше, ближче до природи, немає столичного гамору. Однак насправді виявляється, що «від Києва не сховаєшся»: затори на в’їздах у столицю, висока щільність новобудов, навантаження на екологію стають проблемами для нових мешканців передмість. А ще — комунікації і інфраструктура, не розраховані на нові навантаження.

Під забудову потрапляють ділянки не лише у містах-супутниках Києва, а й у селах, де комплекс викликів перед забудовниками більший. Серед таких прикладів — ЖК «Нова Конча-Заспа», що будується насправді у селі Ходосівка, за декілька кілометрів від відомого фешенебельного передмістя. Будівництво тут 6-9-поверхових будинків виявилося нелегким завданням, та й не так давно вступили в дію норми, що забороняють висотність в селах понад 4 поверхи.

Місцезнаходження: Ходосівка — не Конча-Заспа

Будмайданчик ЖК «Нова Конча-Заспа» розташований не у Конча-Заспі, а неподалік — у селі Ходосівка Києво-Святошинського району, що по Новообухівській трасі, вулиця Піонерська. До «справжньої» Конча-Заспи звідси справді недалеко — через ліс 5-6 кілометрів, прямої дороги туди практично немає — лише ґрунтовка через хутір Мриги, поруч з яким розташовані досить привабливі для відпочинку озера.

Втім, мешканцям «Нової Конча-Заспи» у «стару» особливих приводів дістатися і немає: найвідоміший орієнтир комплексу — великий шопінг-мол, що складається з «Мегамаркета» та аутлет-містечко «Мануфактура». Цей ТРЦ досить фешенебельний — є і магазинчики відомих брендів, і різноманітна інфраструктура, розрахована на вищий середній клас та заможних мешканців південних передмість Києва.

Сполучення ЖК «Нова Конча-Заспа» з Києвом, якщо їхати на машині, на перший погляд, одне задоволення, 4-смугова швидкісна траса нещодавно пережила капітальний ремонт. Хіба небезпечні світлофорні перехрестя біля сіл Лісники і власне Ходосівки — не найприємніші місця, обіцяні естакади тут так і не побудували. Столичне шосе — також не місце заторів, а ось вже далі, ближче до моста Патона, у години пік «тягнучки» регулярні. Та загалом час проїзду цілком конкурентний з більш близькими передмістями.

З громадським транспортом складніше — маршрутки №309 та №310 (на Обухів) ходять з автовокзалу «Видубичі» десь раз на півгодини чи рідше, та й у години пік не в змозі вмістити всіх охочих. Є ще маршрут №735 до села Підгірці (раз на 30-40 хв) та №738 до села Креничі (раз на 120 хв), однак вони проходять через центр Ходосівки, що в кілометрі від ЖК «Нова Конча-Заспа». Вартість проїзду у маршрутках — 25 грн, десь стільки ж заведено давати водіям машин.

Практично всі інші «обухівські» й решта приміських маршруток йде Старообухівською трасою через Віту-Литовську (Чапаєвку), тож враховуючи значний попит і дефіцит громадського транспорту, по Новообухівській трасі часто підвозять попутні машини. Є ще безкоштовні маршрутки «Мануфактури» до метро «Либідська» через «Видубичі», але вони ходять раз на дві години. Тож виїхати звідси у непікові години та на вихідні — задовільно, а ось у години пік виїхати практично неможливо. Ще у 2017 році забудовник проводив опитування щодо організації маршруту маршрутки до Видубичів, однак і на початок 2020 року його так і не з’явилося; хоча зупинку у вигляді дещо дивного арт-об’єкту таки збудували.

Для сміливих неподалік, 10-15 хвилин пішки через ліс, є залізнична станція «Підгірці», звідки тричі на день, у ранкові та вечірні «піки» до Києва можна відносно швидко (і без заторів!) дістатися приміською «миронівською» електричкою. Перенесенням пасажирської платформи до села (а це було б дуже зручно) звісно ані залізниця, ані місцева влада не переймаються. Були розмови і про шумозахисний екран від залізниці, однак насправді постійний шум тут від автостради.

Ходосівка — поки що невелике село, близько 2000 мешканців, однак у центрі (за кілометр від ЖК «Нова Конча-Заспа») є і школа, і дитячий садок, і амбулаторія. З торгівлею ж звісно проблем на перший погляд немає — поруч «Мегамаркет» і «Мануфактура». Втім, вони, як і розташована тут же клініка, медичний центр та фітнес-центр, розраховані переважно на досить заможну аудиторію навколишніх передмість. Тож більш доступні товари доведеться шукати деінде, наприклад, АТБ є у сусідньому селі Лісники, у самому ж селі є місцеві магазинчики.

З іншого боку, далеко не в кожному передмісті є можливість відвідати поруч кінотеатр, та й саме містечко «Мануфактура» дозволяє на мить уявити себе десь у маленькому європейському місті. Щоправда, людей тут зазвичай небагато, а зачиняється ця «європа» о 21 годині на замок. Натомість поруч чимало природних об’єктів — окрім лісу з озерами (Голубе озеро, де, втім, трапляються неприємні запахи) є чимало схилів для зимового катання на санках…

Не можна не згадати і не найприємніше сусідство — головне міське звалище, розташоване за 3,5 км від комплексу, між селами Підгірці та Криничі. Цей полігон побутових відходів було введено в експлуатацію у 1986 році, площа — 63,7 га, тут вже 6,4 млн тон відходів, висота шару відходів — 90 метрів. Київрада вже приймала рішення про його закриття, але альтернативи поки немає

Ще одна особливість цієї місцевості — досить високий рівень грунтових вод, раніше на значній частині ділянки забудови взагалі було болото, залишки якого місцями є біля траси. Але торф вибрали, з’явилися озера і рівень води спав. Мала річка Питель влітку взагалі пересихає, однак саме в неї влаштовано скид стоків автономної каналізації (звісно що після очисних споруд).

Серед сусідських проектів житлового будівництва — ЖК «Власна», що позиціонується як автономна частина ЖК «Нова Конча-Заспа, також у Ходосівці будується ЖК «Баса Сіті», а у сусідніх Підгірцях — ЖК Park Lake City. Тож з часом ця частина приміської зони наповниться активним життям, і ТРЦ «Мегамаркет Мануфактура», біля якого розташовано ЖК «Нова Конча-Заспа», очевидно, буде одним з ключових місць активності.

Що будують: територія, будинки, планування

Комплекс «Нова Конча-Заспа» позиціонується в економ-класі, від початку тут планувалося 7 будинків висотністю 6 та 9 поверхів (загалом близько 500 квартир), також в комплексі — декілька ліній таунхаусів. ЖК «Нова Конча-Заспа» розпочинали будувати під іншою назвою — ЖК «Нова Ходосівка», що, власне, відповідає реальному місцезнаходженню комплексу. Першими ще у 2013 році почали зводити таунхауси — зблоковані двоповерхові будинки, де кожна оселя має власний вихід на вулицю.

У 2014 році розпочалося будівництво невеликої шестиповерхівки під назвою «Клубний», що зберегла на фасаді початкову назву — «Нова Ходосівка». Будинок планували здати наприкінці 2014 року, декларацію про введення в експлуатацію отримали у лютому 2015 року, але реально заселення тривало зі складнощами: певний час каналізаційна система працювала «автономно» — стоки вивозили машинами зі спільної ями. Наразі ж тут роботи завершено — біля будинку облаштовано парковку на 23 місця і ще 10 гостьових, територія огороджена. Дитячий майданчик, щоправда, розташовано аж за 60 метрів від будинку — землю, де передбачалося його розмістити ближче забудовнику так і не вдалося отримати.

У 2015 році розпочалося будівництво ще двох будинків безпосередньо біля парковки «Мегамаркету», що спочатку мали назву «Кристал», а після ребрендингу комплексу влітку 2015 року стали називатися «Грац» та «Линц», на честь однойменних європейських міст. Технологія будівництва — цегляні стіни, фасад утеплено пінопластом (без протипожежної обводки вікон), зовнішню штукатурку пофарбували у кавові кольори. На перших поверхах шестиповерхівок — комерційні площі під офіси і магазини.

Незважаючи на зовнішню схожість та однакову кількість квартир — по 60, будинки дещо відрізняються. Так. У «Граці» (ближче до початку внутрішньої вулиці) 2 під’їзди по 6 квартир на поверсі, а у будинку «Лінц» — один під’їзд та 12 квартир на поверсі. Враховуючи, що комплекс — економ-класу, тут є лише одно- та двокімнатні квартири. У будинку «Лінц» є студіо у 28 кв. м, класичні однокімнатні у 43 кв. м та двокімнатні у 62-63 кв. м. У «Граці» однокімнатні є у варіантах 33-46 кв. м, а двокімнатні — 55 кв. м.

«Унікальність» цих будинків — відсутність ліфтів, що не надто зручно для людей похилого віку та молодих мам з дітьми. Також будинок ближче до парковки має верхній поверх як мансарду — споруджено з більш легких конструкцій. Власне, містобудівні умови та обмеження і видавалися на 4-поверховий індивідуальний житловий будинок», але «Грац» вийшов 5-поверховим з жилою мансардою, а «Лінц» — повноцінним 6-поверховим.

Зараз ці будинки вже заселені, між ними облаштовано досить сучасний дитячий майданчик, паркування здійснюється на відкритих майданчиках біля будинків, але місць поки вистачає. Від початку забудовник анонсував закриту територію, але фактично зараз є охорона на в’їзді на вулицю всередині комплексу, контролюється проїзд машин, вхід вільний. Забороняв склити балкони та розміщувати зовнішні блоки кондиціонерів, але на разі тут можна побачити і те, і інше. За генеральним планом забудови між будинками «Лінц» та «Грац» передбачалася транзитна дорога (визначена і земельним кадастром), але її не проклали.

З паркуванням у комплексі проблем поки немає, і є бачення рішень на перспективу. Майданчиків біля будинків вистачає, є можливість придбати парко місце (обладнавши «жабкою») за 5 тисяч доларів США, але поки великого ажіотажу тут немає. На перспективу ж генеральним планом комплексу передбачено велику відкриту стоянку між вулицею та магістраллю, однак поки ніяких робіт тут не ведеться.

Восени 2016 року було відкрито продажі у двосекційному 6-поверховому будинку «Шатель» поруч з «Клубним». Анонсувалося його завершити до кінця того ж року, однак введено в експлуатацію було наприкінці 2018-го.

Найбільш суперечлива частина комплексу — 9-поверхівки, спорудження першої, що довго не мала власної назви, а потім отримала бренд «Леон», почалося щеу 2015 році. Тут у декількох секціях було заплановано близько 250 квартир, в тому числі студіо у 35 кв. м, класичні однокімнатні у 42-48 кв. м та двохкімнатні у 60,5–63 кв. м, також на верхніх поверхах передбачено дворівневі квартири.

Особливістю є виконання лоджій — у кімнатах вони повноцінні, а у кухнях — поєднанні з основним об’ємом приміщення, а у двокімнатних плануваннях є досить велика гардеробна кімната. У будинку вікна передбачено з заниженими підвіконнями — 50 см, нижні 5 поверхів мають товщину стін 150 мм, верхні — 100 мм, тож метражі на верхніх поверхах трохи більші, висота стель — 2,7 метри.

За цим будинком зводиться ще одна чотирисекційна 9-поверхівка — «Віллар», де наразі є найбільше пропозицій для інвестування. У першій секції на поверсі 7 квартир, з них 5 однокімнатних (37,7–48 кв. м) та дві двокімнатних (59,2 та 76,6 кв. м). Традиційність планувань поєднується з такими особливостями, як скошені стіни між коридором та кімнатою (в торці якої утворюється ніша вужче ширини кімнати), у окремих плануваннях — наявність лоджії і балкона. У другій секції на поверсі також по 7 квартир, але 4 однокімнатних та 3 двокімнатних, а у четвертій секції — 6 квартир на поверсі.

Окремий проект, наче у складі ЖК «Нова Конча-Заспа», але і ніби автономний — ЖК «Власна», 6-поверхові будинки з ліфтами у кінці внутрішньої вулиці. На типовому поверсі тут по 8 квартир, 6 однокімнатних (36–55,6 кв. м) і по одній двокімнатній (54,4 кв. м) та трикімнатній (72,7 кв. м). Планування досить традиційні, з особливостей — у великих «однушках» використані концепція кухня-вітальня або велика кімната, що може бути поділена на дві зони чи приміщення.

Технології: автономні комунікації понад усе

Найбільш неоднозначне питання щодо технологій будівництва ЖК «Нова Конча-Заспа» — комунікації, що й не дивно, адже у селі ніколи не планували будувати багатоповерхівки (а нещодавно прийнятими новими будівельними нормами у селах поверховість взагалі обмежена 4 поверхами). Як і у іншому комплексі цього забудовника — ЖК «Супутник-Гатне», електропостачання та газ тут централізовані, водопостачання та каналізація — автономні, а опалення — індивідуальне, у кожній оселі. Налагоджувалися комунальні послуги поступово, тож найбільше потерпали від незручностей інвестори перших черг таунхаусів та будинку «Клубного».

Електропостачання від початку планувалося від місцевої підстанції, але відключення світла у Ходосівці через перевантаження було поширеною практикою. Розглядався варіант підключення до залізниці, однак «потрібну» потужність знайшли на підстанції 110/10 у селі Чабани. Встановлення ж власної підстанції у житловому комплексі затягувалося — і певний час будинки живилися від місцевої, з перебоями.

Схожа ситуація склалася і з газопостачанням. Від початку очікувалося, що тиску газу у Ходосівці вистачить, але в результаті довелося тягти газопровід за три кілометри з Обухова. Газорозподільча станція на території комплексу мала специфічний ефект — у морозну погоду один з вузлів промерзав і газ відключався. Коли приїжджали ремонтники облгазу, то лагодили газопостачання досить швидко і вказували, що при закупівлі обладнання зекономили.

Водопостачання комплексу здійснюється з власної свердловини глибиною 172 метри, обладнаної потужним італійським насосом SAER продуктивністю 20 «кубів» на годину. На перших порах мешканці скаржилися на низьку якість води, на що забудовник зауважував, що свердловина потужна і з трубами великого діаметра, тож поки споживання невелике, має місце осад.

Враховуючи відсутність у селіі централізованої каналізації, забудовник взявся будувати власну систему. Державне агентство водних ресурсів України надало дозвіл на скид «умовно-очищених поверхневих та господарсько-побутових стоків» у малу річку Петель — за умови побудови очисних споруд. Специфіка ділянки забудови ЖК «Нова Конча-Заспа» — високий рівень грунтових вод (0-0,9 метри у весняно-літній період, тут раніше було болото), тож забудовнику довелося стикнутися зі значними труднощами при будівництві каналізації.

Обслуговування першої багатоповерхівки «Клубний» спочатку здійснювалося шляхом вивозу стоків машинами-ассенізаторами (затрати намагалися покласти на мешканців, але після протестів з перекриттям траси їх взяв на себе забудовник). Загалом система каналізації складається з низки поєднаних між собою колодязів біля будинків, далі насоси перекачують стоки до очисних споруд.

Опалення та гарячу воду у квартирах забезпечують двоконтурні газові котли (встановлювалися забудовником за окрему плату), в комплектацію входили також радіатори опалення, двокамерні вікна з енергозберігаючими склопакетами, лічильники води, газу та електрики, машинна штукатурка стін та стяжка на підлозі.

Документи, строки та інвестування

Девелопером проекту ЖК «Нова Конча-Заспа» виступає компанія AVM Development Group, однак замовником будівництва є фізична особа Кононов Владислав Віталійович, який викупив земельні ділянки, на яких зводиться ЖК. Цей же забудовник здійснює будівництво ще кількох комплексів у південних передмістях — ЖК «Супутник-Гатне» (село Гатне), ЖК «Супутник-Білогородка» (село Білогородка), ЖК «Гнатівський» (село Гнатівка). З ним як фізичною особою укладається попередній договір щодо зобов’язання укласти основний договір куплі-продажу квартири.

Як і у ЖК «Нова Конча-Заспа», при будівництві цих комплексів мали місце затримки у введенні в експлуатацію, питання по підключенню газу (у «Супутник-Гатне» — аж понад через рік після заселення), перебої з електропостачанням та облаштуванню каналізації (знову ж — автономні, септик).

Є питання і щодо законності будівництва ЖК «Нова Конча-Заспа». Так, будівництво ведеться згідно затвердженого детального плану території, який однак суперечить генеральному плану розвитку села Ходосівка, що не передбачає висотної забудови. Опублікована декларація про початок будівництва датована 2014 роком передбачає спорудження будинку висотою до 4 поверхів з мансардою, що не відповідає висотності інших багатоповерхових будинків комплексу.

Висотність забудови наразі обмежена і ДБН «Планування та забудова територій» Б.2.2-12:2019. Так, пункт 6.1.3 чітко передбачає максимальну висотність у селах з населенням понад 1000 жителів у 12 метрів (до 4 поверхів включно). Тож забудовнику доведеться чимало попрацювати над тим, аби визнати законність будівництва. Втім, цільове призначення частини земельних ділянок вдалося перевести з категорії присадибних ділянок у категорію 02.03 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Наразі першу 9-поверхівку «Леон» обіцяють здати влітку 2020 року.

Як це часто відбувається у випадку будівництва об’єктів економ-класу відносно невеликими компаніями, та й ще й за необхідності облаштування ділянки інфраструктурою та комунікаціями, на будівництві ЖК «Нова Конча-Заспа» спостерігалися затримки на декілька місяців чи й понад на рік. Схожа ситуація у цього забудовника була і з житловими комплексами у Білогородці та Гатному. Люди переважно вже отримали документи права власності, але із суттєвою затримкою.

При інвестуванні доступна розстрочка — на квартири у будинку «Леон» один рік, у «Вілар» — до 2 років. Перший внесок від 30% перший внесок, втім, чим більше перший внесок — тим вигідніші умови. Ціна залежить від поверху, будинку, планування, є акційні квартири — тож, враховуючи чимало нюансів щодо документів, у разі розгляду ЖК «Нова Конча-Заспа» для інвестування варто детально обговорити всі деталі із забудовником та проконсультуватися з юристом.

Редакція рекомендує ретельно перевіряти документи з юристом або за допомогою сервісу Monitor.Estate.

Статьи по теме
Новини
Як будуть виглядати холи в RESIDENT Concept House

Новини компаній Дизайнери студії D`art розробили проект облаштування холів і місць загального користування в клубному будинку RESIDENT Concept House з…

29 / 05 / 2020

Новини
Інвестори Аркади проводять мітинг. Відео

У центрі Києва проходить мітинг інвесторів банку «Аркада». Він почався біля будівлі Національного банку, потім колона людей вирушила в бік…

29 / 05 / 2020

Новини
Під час карантину покупець став приймати рішення про покупку квартир більшої площі

Новини компаній Столичний ринок нерухомості після карантинного затишшя потроху відновлюється, на деяких об’єктах продажі виходять на рівень лютого. Про це…

29 / 05 / 2020

Новини
Скільки нового житла ввели в експлуатацію за 1 квартал 2020 року. Дані Держстату

Держслужба статистики опублікувала, скільки нового житла ввели в експлуатацію за 1 квартал 2020 року. В Україні в першому кварталі 2020…

29 / 05 / 2020