Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК Теліги, 25: чергова спроба висотки на Дорогожичах

18.11.2019

Артем Сіренко

Довгобуди оживають — це однозначно позитивна тенденція останніх років, коли девелопери не бояться займатися давніми об’єктами, що десятиліття і більше стояли занедбаними та мають «бородату» історію. Вирішення питань зі «старими» інвесторами, технічна експертиза та оновлення проектів будівель, що часто стояли незавершеними без консервації — всі ці питання взяли на себе забудовники, заручившись довірою інвесторів.

Звісно, тут жодного альтруїзму: часто довгобуди знаходяться у досить привабливих місцях, і подібні складнощі для девелоперів виправдані. Серед таких об’єктів — довгобуд по вулиці Олени Телиги, 25, на Сирці поруч зі станцією метро «Дорогожичі», що почали зводити ще у 2008 році посеред масиву хрущовок. Ділянка виявилася досить суперечливою, спроб «оживити» будівництво було декілька, але, можливо, цього разу є шанси з часом побачити тут будинок замість занедбаного майданчика. З історією довгобуду поруч з Бабиним Яром розбирався 3m2.

Новий і старий проєкти ЖК

Місцезнаходження: біля Бабиного яру та метро

Розташування будмайданчика по вулиці Олени Теліги, 25, де за проектом має таки з’явитися житлова висотка, досить неоднозначне. З одного боку, до станції метро «Дорогожичі» пара сотень метрів, недалеко — станції метро «Шулявська» та «Почайна», навколо яких чимало різноманітної інфраструктури торгівлі та розваг. Навкруги ж, на житловому масиві Сирець серед хрущовок є лише невеликі супермаркети, ані ТРЦ, ані базару тут немає. Однак чимало шкіл і садочків, які, враховуючи «старість» району, не надто заповнені.

Однак є і мінуси у розташуванні. Буквально «під вікнами» майбутнього будинку проходить 6-смугова вулиця Олени Теліги, де рух не припиняється і вночі (це частина Малої Окружної дороги); перехрестя її з вулицями Іллєнка/Щусєва вкрай небезпечне — за минулі декілька років тут сталося чимало аварій, в тому числі з жертвами. Розташований через дорогу парк Бабин яр за минули декілька років у найбільш популярній частині отримав новий благоустрій, однак це все одно лишається місцем однієї з найтрагічніших сторінок історії Києва.

Власне, саме через це історія невдалих спроб забудови цієї ділянки досить давня і сягає ще часів формування на Сирці житлового масиву хрущовок. Нинішня вулиця Олени Теліги була прокладена після Другої світової війни — радянська влада намагалася у буквальному сенсі стерти пам’ять про трагедію Бабиного яру, використовуючи технологію намиву ґрунту (власне, згодом намивалися майданчики під будівництва багатьох житлових масивів). 

Внизу нинішньої вулиці Олени Теліги, в районі психіатричної лікарні, була влаштована дамба, а у Бабин яр качали пульпу — рідкі відходи виробництва цегли з сусідніх заводів. Навесні 1961 року дабму прорвало, що призвело до так званої Куренівської трагедії — на Куренівку зійшла хвиля рідкої глини, поглинувши декілька кварталів, лише офіційна кількість загиблих сягнула понад 300 осіб.

Тим не менш, чималу частину яру вдалося замити, і так утворилася вулиця Олени Теліги. Однак коли намагалися забудувати ділянку по вулиці Новоокружній, 25 (тодішня назва вулиці Теліги), будівельники наштовхнулися на рештки загиблих. Відповідно до старих карт, саме в цьому місці був один з відрогів Бабиного яру, де, ймовірно, також відбувалися розстріли у часи війни. 

Тож рішенням Виконкому Київради №1538 від 3 листопада 1964 року було скасовувано попереднє рішення виконкому від 20 листопада 1963 року №1817 про будівництво за адресою вулиця Новоокружна, 25-29 житлового будинку, будівельників зобов’язали терміново знести тимчасові споруди та вручну здійснити роботи з облаштування парку.

Втім, вже у 1969 році тут була нова спроба забудови — тепер вже замість тимчасових споруд планувалося збудувати двоповерховий універсам. За інформацією публікацій у ЗМІ місцевих мешканців, дозволи видавалися поспіхом і з порушеннями, а коли розпочали будівельні роботи, на поверхню вирвався фонтан води (Бабин яр багатий на джерела). Разом з водою на поверхні опинилися рештки загиблих, на глибині 6–10 метрів, була кримінальна справа, але замість універсаму таки вдалося біля дороги влаштувати невеликий павільйон-пельменну.

Вже за часів спроб забудови ділянки у 2000-х ця історія стала основним аргументом місцевих мешканців у боротьбі проти будівництва. Суди проти забудовника та чиновників КМДА успіхом не увінчалися, однак за сприяння церкви перед будмайданчиком з боку вулиці Олени Теліги було встановлено пам’ятні хрести, де на табличках наведено в тому числі рішення Виконкому Київради 1964 року про скасування будівництва. Втім, заради справедливості, варто зауважити, що офіційно ділянка по вулиці Олени Теліги, 25 не входить у межі Національного історико-меморіального заповідника Бабин Яр, а під час будівництва станції метро «Дорогожичі» поруч та тунелю на перехресті з вулицею Щусєва трагічних знахідок не було виявлено.

Історія будівництва: забудовник-банкрут і трішки УКО

Початок будівництва сягає ще до кризових часів. Земельну ділянку по вулиці Олени Теліги, 25 для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом було надано в оренду на 5 років ТОВ «Алімпекс-Мертінгер» рішенням Київради від 27 січня 2005 року №86/2662, припинивши одночасно попередній договір оренди 2001 року та рішення Київради про відведення ділянки 23.09.99 №26/528

При цьому пункт 3.8 рішення Київради від 27 січня 2005 року №86/2662 передбачав, що проектом будівництва житлового будинку необхідно передбачити місця постійного зберігання автотранспорту (крім відкритих автостоянок) у кількості, не меншій за кількість квартир у цьому будинку. Втім, підготовка до будівельних робіт розпочалася через три роки — 11 березня 2008 року вийшло розпорядження КМДА №294, яким забудовнику було дозволено знести зелені насадження.

За інформацією Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, споруджувати ЖК Grand Park по вулиці Олени Теліги, 25 розпочали у першому кварталі 2008 року, а здати планували наприкінці 2010 року. Замовником будівництва була компанія ТОВ «Алімпікс-мортінгер», а генпідрядником — «Трест Київміськбуд-5». Залучення інвесторів відбувалося шляхом випуску облігацій через ТОВ «Укрсоц-Нерухомість», одну з компаній холдингу «Укрсоцбанку» (в мережі фігурує інформація про суму у 40-50 млн грн).

Однак «на хвилі» кризи 2008 року роботи зупинилися — встигли влаштувати фундамент, конструкції підземного паркінгу та залізобетонний каркас першого поверху (загальний стан готовності — 11%).  Будмайданчик залишився занедбаним, деталі баштового крану почали розкрадати, що спричинило загрозу вже для мешканців навколишніх будинків, які щоденно ходили під парканом недобуду. Стосовно компанії-замовника ж розпочалася процедура банкрутства.

Так у липні 2010 року АКБ «Укрсоцбанк» звернувся до Господарського суду Києва з позовом про стягнення з забудовника ООО «Аліпес-Мертінгер» понад 78 млн грн, однак він залишився без розгляду. А у липні 2011 року до суду звернувся один з інвесторів з вимогою розірвати договір купівлі-продажу цінних паперів, укладений з ТОВ «Спеціалізована інвестиційно-будівельна компанія з управління активами «Укрсоц-нерухомість», та договір про бронювання квартири та порядок погашення облігацій з ТОВ «Алімпекс-Мертінгер». Ухвалою Шевченківського районного суду Києва від 21 травня 2012 року було постановлено повернути кошти в розмірі понад 472 тис. грн.

Наразі ТОВ «Алімпекс-Мертінгер» вже не існує як юридичної особи. Як зазначено у матеріалах останнього судового розгляду Господарським судом Києва справи №910/16801/14 про банкрутство ТОВ «Алімпекс-Мертінгер» 25 квітня 2016 року, недобуд було продано на аукціоні за 14,723 млн грн, що пішли на часткове погашення кредиторських вимог ПАО «Укрсоцбанк». Інші зобов’язання кредиторів на сум майже 150 млн грн судом були визнані погашеними в результаті остаточної ліквідації ТОВ «Алімпекс-Мертінгер», і затвердженням ліквідаційного балансу банкрута станом на 29 січня 2016 року.

Активізація на буд майданчику розпочалася у лютому 2015: на першому поверсі обладнали офіс продажу (зробили стіни, встановили вікна). Тоді була інформація, що девелопером виступить одна з компаній «УКО-Груп», однак без чіткого підтвердження. Неподалік для залучення нових інвесторів навіть ставили палатку з написом «ЖК «Дорогожичі» — однак, певно, «справа не пішла»: станом на кінець 2015 року будівництво знову було закинуте. Хоча, власне, безпосередньо будинок в цей період і не будувався — тимчасові «девелопери» лише наводили лад на будмайданчику.

Новий забудовник: хто займається ЖК Uno City House

Нова історія довгобуду розпочалася, коли у третьому кварталі 2016 року ПАТ «Укрсоцбанк» продав його на відкритому аукціоні ТОВ «ІСК Обрій», що є забудовником ЖК «Місто квітів». Як повідомляють у офісі продажів Uno City House, питання зі «старими» інвесторами вирішив банк, тож додаткових претензій чи подвійних продажів очікувати не слід. 

Компанія офіційно задекларувала свою участь у проекті и розпочала підготовчі роботи до відновлення будівництва. Нова спроба забудови по вулиці Олени Теліги, 25 активізувала і протестні настрої. Так, 20 січня 2017 року було підпалено раніше облаштовані приміщення в довгобуді, однак це не завадило підготовчим роботам. 

Новим забудовником перш за все було оновлено договір оренди землі: рішенням №180/4244 від 15 лютого 2018 року «Про передачу земельної ділянки ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Обрій» для завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними та торговельними приміщеннями та підземним паркінгом по вулиці Олени Теліги, 25» Київрада надала в оренду ділянку площею 0,2803 га на строк 5 років (кадастровий номер 8000000000:91:031:0033).

Депутат Київради, замголови комісії з питань ЖКГ та ПЕК Святослав Кутняк навесні 2018 року, який опонував будівництву, у зверненнях до мера наголошував, що місцеві мешканці скоріше бажають розчистити майданчик та влаштувати там місце відпочинку або об’єкт соціальної інфраструктури, аніж побачити 25-поверхову висотку без прибудинкової території, однак 16 липня 2018 року було підписано новий договір оренди.

Далі забудовник привів до ладу документацію: отримав містобудівні умови та обмеження, позитивний висновок експертизи, а 23 березня 2019 року – дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 113190810110 за категорією складності СС3. Активні демонтажні роботи розпочали у травні 2019 року: було знято перекриття між першим та другим поверхами, розібрано старий баштовий кран, а у жовтні почали заливати новий моноліт. Новий проект «старого» будівництва отримав бренд Uno City House, вже є сайт-візитка, однак планувань у публічному доступі немає.

Що добудовують: планування, технології і умови інвестування

25-поверховий будинок позиціонується у комфорт-класі, однак на типовому поверсі передбачається по 12 квартир, що виходять у два лінійних коридори по різні боки від ліфтового майданчика, кожен з коридорів має додаткові спільні двері (з одного боку у такий коридор виходить 5 квартир, з іншого – 7). Ліфтів три (два пасажирських і один вантажно-пасажирський), є дві сходових клітини – одна звична для будинків такої висотності, через відкритий балкон, інша – «тепла», тож має дещо розвантажити ліфти. Загальна кількість квартир – 263.

До інвестування пропонуються однокімнатні квартири площею 29–45 кв. м, двокімнатні у 64–78 кв. м, трикімнатні 86–125 кв. м та 4-кімнатні у 128 кв. м, однак типові поверхи сплановано під 1-2-кімнатні квартири, 7 однокімнатних (розташовані у центральній частині поверху) та 5 двокімнатних (у торцях будинку). 

Найменші однокімнатні — студії з одним вікном, інші також переважно незвичного планування — з входом в кімнату через кухню-вітальню, єдиним спільним простором, лоджія є лише в одному, класичному варіанті однокімнатних. 4 з 5 варіантів двокімнатних передбачають лоджії (у торцях будинку), планування двокімнатних квартир більш традиційне.

Технологія будівництва — монолітно-каркасна (висота стель 2,7 метри), заповнення стін — газоблок, утеплення — мінеральна вата, всі комунікації централізовані. На перших двох поверхах передбачено нежитлові приміщення, кількість місць у підземному паркінгу — 24. Гостьовий паркінг не передбачено через невелику площу ділянки.

Прибудинкової території як такої теж немає, втім за будинком між сусідніми хрущовками є досить велика зелена зона, що тягнеться до території дитячого садка. Тож, якщо її не заасфальтують під паркову, то у мешканців новобудови і їх сусідів є шанс на невеликий сквер біля дому.

Офіційно продажі у ЖК Uno City House мають стартувати у грудні, тоді ж відкриється офіс продажу, втім вже зараз можна забронювати квартири і оформити інвестиції у центральному офісі забудовника. При інвестуванню укладається дві угоди — договір купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «ІБК «Обрій» та договір купівлі-продажу деривативу з АТ «Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Акюмен» і ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційні партнери», реєстрація деріативу здійснюється на товарній біржі «Перспектива-Коммодіті». 

Розрахунок може здійснюватися як відразу (що передбачає знижку від базової ціни), так і в розстрочку на строк до 24 місяців, з мінімальним першим внеском 30%, є пакети з 50 та 70% першим внеском. Залишок виплачується квадратними метрами — у разі підвищення поточної ціни на квадратний метр відповідно збільшується сума виплат. Вартість квадратного метра залежить від поверху — чим вище, тим дорожче. Очікуваний термін здачі в експлуатацію Uno City House — третій квартал 2021 року.

Статьи по теме
Новини
Як будуть виглядати холи в RESIDENT Concept House

Новини компаній Дизайнери студії D`art розробили проект облаштування холів і місць загального користування в клубному будинку RESIDENT Concept House з…

29 / 05 / 2020

Новини
Інвестори Аркади проводять мітинг. Відео

У центрі Києва проходить мітинг інвесторів банку «Аркада». Він почався біля будівлі Національного банку, потім колона людей вирушила в бік…

29 / 05 / 2020

Новини
Під час карантину покупець став приймати рішення про покупку квартир більшої площі

Новини компаній Столичний ринок нерухомості після карантинного затишшя потроху відновлюється, на деяких об’єктах продажі виходять на рівень лютого. Про це…

29 / 05 / 2020

Новини
Скільки нового житла ввели в експлуатацію за 1 квартал 2020 року. Дані Держстату

Держслужба статистики опублікувала, скільки нового житла ввели в експлуатацію за 1 квартал 2020 року. В Україні в першому кварталі 2020…

29 / 05 / 2020