Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК Terracotta: як ущільнюється Харківський масив

16.12.2019

Артем Сіренко

Якщо дивитися на забудову півдня Лівого берега Києва, то складається враження, що забудовники вирішили на втілити ідеї щодо переваг щільної забудови. Висока щільність інфраструктури (торговельні центри у кожному кварталі), орієнтація на швидкісний громадський транспорт (метро ще має запас збільшення частоти потягів, а ось нових доріг немає), скорочення використання авто (з паркуванням проблеми, та й те ж метро поруч) — про це говорить чимало світових архітекторів та урбаністів.

Втім, створення «пішохідного міста» навколо щільної висотної житлової забудови в київських умовах має і свої мінуси — жорсткий дефіцит місць у дитячих закладах, дуже мало зелені, «сумнівні» сусіди поруч, що шкодять екології району — і з цим усім доведеться стикнутися майбутнім мешканцям новобудов. Ще один з проектів ущільнення Харківського масиву — ЖК Terracotta — цього разу в центрі уваги 3m2.

Місцезнаходження: проспект, запахи і «вбиті» вулиці біля метро

Будмайданчик ЖК Terracotta розташований на Харківському масиві (5-й мікрорайон) у трикутному кварталі між проспектом Бажана, вулицями Чернігівською та Горлівською, будівельна адреса — вулиця Чернігівська, 8. Ця частина масиву лише «обживається»: поруч відразу декілька будмайданчиків (в тому числі ЖК «Метрополія», про який писав 3m2), вулиці поки такими складно назвати — це скоріше дороги до будівництв, тротуари відсутні як такі, покриття – саме для руху будівельної техніки.

З точки зору транспорту місцезнаходження комплексу досить зручне — поруч проспект Бажана, Харківське шосе, близько 600 та 500 метрів відповідно до станцій метрополітену «Бориспільська» та «Вирлиця». З розташованих неподалік закладів — філіал Одеської юридичної академії, безпосередні сусіди «через дорогу» — підприємство утримання зелених насаджень, будівельний ліцей та ще один ЖК. Зі школами і садочками в цьому районі новобудов складно: вони є, але місць скрізь бракує.

Великих магазинів поки що поруч немає, але площі для них забудовники запланували, в тому числі у ЖК Terracotta (очікується чи то «Мегамаркет», чи то «Новус»). До парка Партизанської Слави, який останнім часом розвивають, пішки десь 10–15 хвилин. Вже декілька років анонсується будівництво величезного ТРК «Вирлиця» по інший бік проспекту Бажана на березі однойменного озера, однак поки роботи не ведуться. Саме ж озеро не надто придатне для відпочинку — насправді це затоплений кар’єр, звідки видобували пісок для намиву майданчика під забудову массиву.

А ось не найприємніше з точки зору місцевої географії — розташований за 1,5 км сміттєспалювальний завод «Енергія» і трохи далі Бортницька станція аерації, запахи від яких часто дошкуляють місцевим мешканцям. Обидва об’єкти давно обіцяють модернізувати, але до того часу комплекс вже буде заселено. При виборі квартири варто враховувати і негативні впливи проспекту Бажана — цілодобовий шум (особливо помітний вночі) та загазованість.

Що будують: комплекс-квартал, технології та планування

Ділянка забудови ЖК Terracotta має вигляд прямокутного трикутника, який довгою стороною виходить на проспект Бажана. Будівлі розташовано вздовж вуличок, що йдуть вглиб кварталу — тож від проспекту буде умовно відкритий простір, тут заплановано стилобат з паркінгом (кількість місць ще невідома, в продажу їх немає) і дворова територія на даху (без машин і лише «для своїх»). Перші поверхи всіх будівель передбачено для комерційного використання.

Архітектура будинків виглядає досить сучасною — скошені дахи та об’єми з гострими кутами, балконів немає зовсім, що й не дивно, враховуючи можливі шум та запахи, однак немає і корзин для кондиціонерів. Вікна займають майже всю ширину зовнішніх стін квартир, тож світла вистачатиме, тим більше з південного напрямку, адже через дорогу озеро Вирлиця, яке точно не забудують. Втім, це варто враховувати при виборі квартир — панорамні види тут поєднуються з яскравим сонцем.

Позиціонується комплекс у комфорт-класі і складається з чотирьох будинків: у першому 21 поверх і 229 квартир, у другому — теж 21 поверх і 130 квартир, третій — 24 поверхи і 110 квартир, четвертий — 27 поверхів і 120 квартир, тобто всього у комплексі буде близько 600 помешкань. У першому будинку на типовому поверху — по 13 квартир (з них 8 — однокімнатні), що виходять у довгий лінійний коридор, у будинку №2 — по 7 квартир на поверсі, у будинку №3 — по 6. У кожному будинку — по три ліфти і дві сходові клітини (одна протипожежна, а друга «тепла», без відкритих балконів).

Технологія будівництва — монолітно-каркасна (висота від підлоги до стелі 2,7 м), заповнення стін газоблоком, утеплення — мінеральна вата, комунікації централізовані, окрім опалення — воно буде від дахової котельні на четвертому будинку. Квартири здаються без внутрішнього опорядження, з підведеними комунікаціями.

Проектом ЖК Terracotta передбачено досить різноманітні планування, зокрема однокімнатні квартири (36 — 47 кв. м), двокімнатні (56 — 71 кв. м) та трикімнатні (70–95 кв. м). У більшості планувань застосовано концепцію просторої кухні-вітальні, звідки влаштовано входи до кімнат — це дозволяє уникнути звивистих коридорів і більш раціонально використати площу квартири. Враховуючи наявність непрямих кутів на планах поверхів, певна частина квартир має непрямокутні приміщення, особливо це стосується першого будинку з досить гострим кутом. У значній частині квартир є гардеробні-комори як окремі приміщення — трапляються навіть у однокімнатних плануваннях.

Хто забудовник і що з документами: коли ЖК — трішки готель

Замовником будівництва ЖК Terracotta виступає ТОВ «Інколор Україна», яке отримало земельну ділянку згідно рішення Київради від 29.10.2009 №564/2633 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Інколор Україна» земельної ділянки площею 0,9835 га для будівництва офісно-готельного житлового комплексу з торговельними приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Чернігівській, 8 у Дарницькому районі м. Києва» строком на 10 років для будівництва офісного-готельного житлового комплексу.

В свою чергу, підставою для рішення Київради була купівля ТОВ «Інколор Україна» майна (договір купівлі-продажу від 16 вересня 2009 року № 2674, акт приймання-передачі від 16 вересня 2009 року) у ТОВ «МГС», якому, в свою чергу, згідно рішення Київради від 24 травня 2007 року № 677/1338 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «МГС» земельної ділянки для будівництва офісно-готельного житлового комплексу з торговельними приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Чернігівській, 8 у Дарницькому районі м. Києва» було виділено ділянку будівництва (джерело — судова справа щодо ЖК Terracotta, про яку нижче).

Серед вимог рішення Київради 2009 року — передбачити місця постійного зберігання автотранспорту (крім відкритих автостоянок) у кількості, не меншій за одне машиномісце на кожні дві квартири у цьому комплексі, а також виконати розрахунки щодо забезпеченості населення об’єктами соціальної сфери (дитячі дошкільні заклади, загальноосвітні школи, об’єкти охорони здоров’я тощо) і передбачити їх розміщення та будівництво одночасно із спорудженням офісно-готельного житлового комплексу. Договір оренди спливає не у 2019 році: його було укладено 27 лютого 2012 року на підставі згаданого рішення Київради № 564/2633 та рішення Київради від 23 червня 2011 року № 302/5689 (п.5), яким було встановлено новий порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві.

Відповідне формулювання об’єкту будівництва зазначено і у дозволі ДАБІ на будівництво (категорія складності СС3), і у містобудівних умовах та обмеженнях. Цільове призначення земельної ділянки забудови по вулиці Чернігівській, 8, кадастровий номер 8000000000:90:168:0008, — 02.10 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури». Аби забезпечити наявність готельної функції, у куті ділянки з боку Харківської площі збудовано двоповерхову невелику споруду — тут наче передбачено міні-готель на 5 номерів (особливості дозвільної документації — про що нижче), зараз тут розташовано офіс продажів. Траплялася інформація про влаштування готельного блоку в одному з будинків, але, певно, від цього відмовилися.

Певною мірою дивним є судовий процес, що відбувався щодо ЖК Terracotta у 2019 році, що відбувався між орендарем землі і замовником будівництва ТОВ «Інколор-Україна» та громадською організацією «Європейський закон і порядок» (номер справи 640/19898/18) з вимогою відмінити дозвіл на будівництво комплексу. Обґрунтування позовних вимог — що наміри забудови земельної ділянки не відповідають її функціональному призначенню, а сама земельна ділянка має обмеження у використанні.

Позивач програв справу у всіх інстанціях — після відмови у задоволенні позову Окружним адміністративним судом міста Києва це рішення підтвердив Шостий апеляційний адміністративний суд міста Києва у квітні 2019 року, а у травні 2019 року — Верховний суд України у складі колегії Касаційного адміністративного суду.

Позови щодо відміни дозволу на будівництво на підставі невідповідності об’єкта будівництва призначенню виділення землі не є унікальними (хоча маленький готель у складі ЖК Terracotta вже збудовано!), однак тут є досить дивне співпадіння адрес реєстрації. Так, керівник ГО «Європейський закон і порядок» Манишевський Олексій Вікторович одночасно був керівником ТОВ «ОлтісБуд», зареєстрованого за тією ж адресою (м. Київ, вул. Бориспільська, 26-Ж, приміщення 6-9), що й ТОВ «Перфект Груп Інвест», одна з компаній девелопера ЖК Terracotta групи Perfect Group. Наразі у ТОВ «ОлтісБуд» інший керівник, тож або мав справу внутрішній конфлікт, або — спроба убезпечитися від схожих позовів від «недружніх» організацій.

Як заселитися: договори, умови та строки здачі

Стартували продажі у березні 2019 року, до інвестування відразу були доступні не всі квартири, хоча чимало було заброньовано вже у перші дні продажів. Оформлюється інвестування через попередній договір купівлі-продажу квартири, який укладається з ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Даліз-Фінанс», що діє від імені і в інтересах АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Княгиня Ярославна» на підставі взаємного договору.

Згідно договору, об’єкт будівництва — офісно-готельний житловий комплекс з торговельними приміщеннями та підземним паркінгом, будівництво якого здійснює ТОВ «Інколор Україна». Протягом 30 днів після прийняття будинку в експлуатацію передбачається укласти основний договір купівлі-продажу. Правовідносини між забудовником та інвестиційним фондом врегульовані договором купівлі-продажу майнових прав, що регламентує строки здачі об’єкту. Наразі при одночасній повній оплаті передбачена знижка 10% вартості, є розстрочка до 36 місяців — з першим внеском від 20%. На невиплачену частину передбачається прив’язка до курсу долара США, але якщо курс сягне вище ніж 27,5 грн за долар.

Стартували продажі ЖК Terracotta у квітні 2017 року, від початку анонсували, що перший будинок здадуть у четвертому кварталі 2020 року. Згодом було заявлено, що всі чотири будинки здадуть одночасно, але наразі передбачається, що в кінці 2020 року здадуть лише першу чергу — перші три будинки, четвертий — у другому кварталі 2021 року. Хоча перший будинок почали споруджувати раніше за інших, другий та третій його швидко «наздогнали та перегнали». Повноцінний запуск комплексу «триматиме» будівництво дахової котельні на четвертому будинку, тож реальна здача і початок ремонтів очікується навесні 2021 року. Обслуговувати житловий комплекс буде приватний ЖЕК.

Статьи по теме
Новини
Експерт розповів, як зміниться попит на нерухомість

Новини компаній У перші дні після оголошення карантину клієнтів, готових укладати угоди, не стало. Однак зростання курсу долара підштовхнуло людей до відділів продажів,…

27 / 03 / 2020

Новини
Під час карантину в Києві продовжують калічити дерева при обрізанні

Під час карантину в Києві продовжують обрізати дерева. Користувач соцмереж поділився в Facebook фотографіями, як біля станції метро Лук’янівська по вулиці Юрія Іллєнка, «кроновано»…

27 / 03 / 2020

Новини
Як поводитися під час карантину мешканцям багатоквартирних будинків

Мінрегіон підготував рекомендації мешканцям багатоквартирних будинків на час карантину та оформив їх у вигляді плакату, який можна розмістити у своєму під’їзді…

27 / 03 / 2020

Новини
У 2019 році в Києві продали більше квартир, ніж побудували

У 2019 загальний обсяг прийнятого в експлуатацію житла в Києві склав 1 млн 113,9 тис. кв. м або 17 353…

27 / 03 / 2020