Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК Вишгород Сіті Парк: новий будинок на старому фундаменті

26.11.2019

Артем Сіренко

Житло у містах-супутниках Києва стало альтернативою проживанню у столиці вже давно — ще з радянських часів. Будівельний бум останніх років зачепив і передмістя — і дещо нижча ціна та певна самодостатність міст-супутників з точки зору інфраструктури в порівнянні з селами, де зростають багатоповерхівки, зробили їх досить привабливими.

Вишгород можна вважати одним з найкомфортніших міст-супутників — компактне, розташоване на березі Київського моря, зовсім поруч з Оболонню, де є метро, сполучення з Києвом — широкою «урядовою» трасою. Втім, як завжди, є і нюанси, які варто враховувати при обранні нового місця проживання чи об’єкту інвестування особливо коли мова йде про забудову всередині раніше сформованих кварталів з великою щільністю майбутніх мешканців. Один з таких об’єктів — ЖК «Вишгород Сіті Парк», який досліджував цього разу 3m2.

Місцезнаходження: пішохідне місто недалеко від метро

Адреса будівництва — провулок Прожекторний, однак фактично ділянка забудови розташована всередині кварталу, частково забудованого багатоповерхівками ще у радянські часи. Ближче до Набережної будується інший житловий комплекс, ЖК «Берегиня», а власне на місці новобудови донедавна були напівзанедбані одноповерхові садиби радянських часів. Втім, перші секції отримали адресу Набережна, 8-д.

Назва «Набережна», на жаль, не має нічого спільного з прогулянковою зоною — від води місто тут відділене промисловою територією. Дещо нижче майданчика комплексу проходить ЛЕП (пам’ятаємо ж, що у Вишгороді електростанція) — однак інші будинки стоять до неї набагато ближче. Серед не найприємніших сусідів — закинутий недобудований житловий будинок без належної консервації з вільним доступом.

Зверху квартал обмежує вулиця Шкільна, де неподалік будується ще один ЖК, а далі зовсім недалеко (близько 600 метрів від ЖК «Вишгород Сіті Парк») — громадський центр міста з мерією, центральною площею та декількома торговельними закладами. Втім, велике «Сільпо» є на Набережній, трохи далі (700 метрів) — два «Екомаркети» і базар. Відома Вишгородска набережна на березі водосховища знаходиться північніше — близько 1,3 км від комплекса. Тут у теплу пору зазвичай відбуваються розважальні заходи та масові гуляння.

Загалом місто досить компактне, тож основні об’єкти — у пішохідній доступності. Інфраструктура є, однак з новим будівництвом і, відповідно, зростанням населення навантаження зростає, а нових шкіл і садочків не будується. Всі чотири садочки наразі досить завантажені і є черги, у школах навчаються у дві зміни.

Дістатися з Києва до Вишгорода нескладно — від станції метро «Героїв Дніпра» регулярно відправляються маршрутки №397 (вартість проїзду — 13 грн), а від площі Шевченка — №398; є і нелегальні маршрутки від станції метро «Почайна» (по 15 грн). Маршрутки заїжджають в місто по Набережній і повертають вверх по проспекту Шевченка, тож до зупинки всього сотня метрів.

Ще декілька років тому сюди їздили великі низькопідлогові автобуси (цим Вишгород був унікальним серед інших передмість), зараз це — лише звичні тісні маршрутки. Відмінили і дизель-потяг, що їздив до станції метро «Почайна», у колишньому вокзалі від початку розташовувався офіс продажів ЖК «Вишгород Сіті Парк». А ось автомобілістам буде до вподоби широке 4-смугове швидкісне шосе (до Києва – 7 км), щоправда, дедалі вулиця Богатирська все частіше стоїть в заторах.

Що будують: 11 секцій, планування і технології

Загальні масштаби забудови ЖК «Вишгород Сіті Парк» вражають — на невеликій ділянці у 2,4 га всередині кварталу передбачається розмістити 11 секцій висотою 10-17 поверхів (більшість все ж десятиповерхівки), з сумарною кількістю квартир близько 1100. Комплекс позиціонується у комфорт-класі, однак паркінг — лише наземний (тобто фактично гостьовий) у дворі, а дитячий майданчик — поки спільний із сусідніми «старими» багатоповерхівками.

Генеральний план комплексу забудовник не оприлюднює, що певною мірою не дивно, адже на частині ділянки ще розташовані садиби. Секції-під’їзди нових будинків розташовані лініями-будинками, з внутрішніми дворами між ними. Перша лінія — перші три секції — вже здана в експлуатацію і заселена. Друга лінія — четверті (дві 10-поверхівки, будується «коробка»), п’ята (10-поверхівка, завершуються роботи), шоста (17 поверхів, каркас готовий) секції — на різних етапах будівництва. Очікується, що перпендикулярно четвертій секції буде сьома. А на місці садиб — ще один ряд секцій і ще один внутрішній дворик з дитячим та спортивним майданчиками.

Технологія будівництва — цегляні стіни і бетонні перекриття для 10-поверхівок і монолітний каркас для висотних секцій (висота стель 2,7 метри), заповнення стін і перегородки — газоблок, утеплення змішане — пінополістирол з поясами мінеральної вати. Третя секція збудована на старому фундаменті, який понад років 10 тому готували під висотний будинок.

Комунікації всі централізовані — в тому числі і опалення. Велике питання поки — електропідстанція (її потрібно збудувати), комплекс підключено по тимчасовій схемі, що викликає незручності у мешканців (при цьому газу у комплексі немає — необхідно встановлювати електроплити). Передаються інвесторам квартири зі стяжкою підлоги, горизонтальною розводкою опалення, підведенням комунікацій та лічильниками води і електрики.

Діапазон метражів наразі — однокімнатні 38–46 кв. м, двокімнатні 51–57 кв. м, трикімнатні 92–96 кв. м, дворівневі 100–114 кв. м. У першій 10-поверховій секції на 90 квартир передбачалися 1-кімнатні та 2-кімнатні квартири, на 9-10 поверхах розташовані дворівневі дво- та трикімнатні квартири від 70 кв. м. У третій секцій з’явилися одноповерхові трикімнатні квартири, щоправда з величезними балконами.

Планування досить традиційні, всі приміщення прямокутні, кухні невеликі (10-12 кв. м), кількість лоджій відповідає кількості житлових кімнат. У секціях 4.1 та 4.2, що заплановані висотою по 10 поверхів, на одному поверсі — по 8 квартир, що виходять у лінійні коридори по 4 квартири, ліфт — один, вантажопасажирський, сходова клітина — «тепла», навколо шахти ліфта.

Суди з «малоповерховими» сусідами та «старими» інвесторами

Забудовником ЖК «Вишгород Сіті Парк» виступає ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1», яке має договір суборенди землі у ПрАТ «Дніпрожилбуд» (дійсний до кінця січня 2020 року); генеральний підрядник — ТОВ «Євробуд-77». Будівництво ведеться на підставі дозволу 5-ї категорії складоності та містобудівних умов та обмежень, виданих відповідним підрозділом Вишгородської міської ради Київської області від 18 лютого 2015 року №54 «Про затвердження містобудівних обґрунтувань житлових будинків по вул. Набережній пров. Прожекторному». Втім, у реєстрі юридичних осіб щодо ПрАТ «Дніпрожилбуд» наразі вказано статус «припинено».

З будівництвом ЖК «Вишгород Сіті Парк» подв’язано дві судових історії, що тягнуться й досі. Будівництво ЖК «Вишгород Сіті Парк» — не перша спроба забудувати цю ділянку. У 2007-2008 роках тут розпочалося спорудження комплексу з п’яти 16-поверхових житлових будинків, здійснювалося залучення коштів інвесторів через фонд фінансування будівництва. Однак через кризу 2008 року роботи було призупинено, частині інвесторів вдалося повернути кошти — окрім 17-ти інвесторів.

Містобудівні умови та обмеження на спорудження ЖК «Вишгород Сіті Парк» були отримані у 2015 році, однак як на нове будівництво, а не продовження «старого». Хоча тоді, до кризи 2008 року, встигли облаштувати фундаменти одного з будинків, і в рамках судових розглядів було встановлено вартість незавершеного будівництва — близько 3,5 млн грн. У 2010-2014 роках «старі» інвестори визнали свої майнові права на квартири через суди.

Судові процеси «старих» інвесторів, як і розголос справи, розпочалися у 2016 році, з початком будівництва ЖК «Вишгород Сіті Парк». Місто, передаючи землю новому забудовнику, зобов’язало його видати квартири згідно списка «старих» інвесторів, однак їх отримали лише п’ять інвесторів.

На форумі будівництва фігурувала інформація щодо експертизи, що нібито визнала фундамент непридатним для використання, однак саме на ньому була збудована третя секція ЖК. Власне стосовно третьої секції і розглядалася справа за номером №363/2803/16-ц — позивачі просили суд заборонити здійснювати будівництво та проводити будь-які будівельні роботи з будівництва III черги житлового комплексу за будівельною адресою: Київська область, м.Вишгород, пров.Прожекторний, 1, а також накласти арешт на квартири №140, 90, 14, 15, 47, 125, 113, 44, 149, 83, що знаходяться в житловому будинку за новою будівельною адресою: Київська область, м. Вишгород, пров.Прожекторний, 1 (перша, друга, третя черги будівництва). 

6 липня 2017 року Вишгородський районний суд Київської області відмовив у задоволенні вимог позивачів. Без змін ухвалу районного суду залишила і колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Київської області 31 серпня 2017 року.

Однак 26 березня 2018 року у тій же справі Вишгородський районний суд Київської області задовольнив клопотання представника позивачів про витребування доказів, зокрема щодо отримання матеріалів експертних звітів проектів будівництва, генерального плану будівництва, містобудівних умов, тимчасових технічних умов для інженерних комунікацій, схеми розташування елементів фундаменту, угод про заключення договорів купівлі-продажу майнових прав (деривативу, тощо) та інших документів стосовно будівництва.

Друга судова історія — справа 363/1322/16-ц, де прописані у кількох садибних будинках по Прожекторному провулку особи вимагали визнання недійсними договорів оренди та суборенди земельної ділянки та зобовязання привести земельну ділянку в первинний стан. 12 серпня 2016 року Вишгородський районний суд відхилив скаргу, 29 вересня 2016 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Київської області залишила без змін ухвалу Вишгородського районного суду Київської області. «Перемогою» забудовника завершився і розгляд касаційної скарги, що розглядалася суддею Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ — її залишили без розгляду

Однак позивачі ініціювали нове провадження у тій же справі у Вишгородскому районному суді, і 07 серпня 2018 року він виніс рішення позовну заяву задовольнити частково, а саме визнати договір оренди земельної ділянки і договір суборенди недійсними. Тепер вже забудовник подав апеляцію — і 12 грудня 2018 року Апеляційним судом міста Києва задоволено апеляційну скаргу ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» на рішення Вишгородського районного суду Київської області від 07 серпня 2018 року по справі № 363/1322/16-ц. Однак Верховний Суд у складі судді Касаційного цивільного суду у лютому 2019 року постановив відкрити касаційне провадження у справі — тож історія ще не завершена.

З цією справою пов’язують також звинувачення мера Вишгорода Олексія Момота у отриманні хабара від ТОВ «Вишгородмиськреконструкция-1» щодо відкликання позову до суду. За інформацією пресцентру СБУ, здирник вимагав 1 мільйон євро від представника однієї з будівельних компаній за нерозірвання договору на оренду земельної ділянки та нестворення перепон під час забудови мікрорайону. В результаті мер вийшов під заставу в 5 млн грн, однак інші учасники опинилися в СІЗО. Справу про хабар продовжували розглядати і у 2019 році.

Як заселитися: інвестування, строки та обслуговування

Оформлення інвестування здійснюється за договором купівлі-продажу майнових прав між забудовником ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» та інвестором, а також форвардним контрактом купівлі деріативу (порядка 40% вартості квартири, заключається з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Оріон», від імені та в інтересах якого діє ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Ніко Фінанс»), зареєстрованим на товарній біржі «Перспектива-Коммодіті». Передбачається розстрочка на 16 місяців, зі здорожчанням на 500 грн на квадратному метрі. Перший внесок — від 50%, з прив’язкою виплат до курса доллара США.

З цікавих моментів договору куплі-продажу майнових прав є пункт, що продавець може в будь-який момент строку дії договору відмовитися від його виконання, щоправда, з обов’язком повернення коштів інвестору протягом 60 днів. З іншого боку, у договорі передбачено нарахування штрафних санкцій за прострочку здачі будинку на понад 6 місяців — у розмірі 0,1% від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення.

Прострочки тут вже були: першу секцію почали будувати у перший квартал 2015 року і анонсували здати у перший квартал 2017 року, однак сертифікат готовності було отримано у жовтрі 2017 року. По другій секції, яку обіцяли здати наприкінці 2017 рроку, затримка здачі в експлуатацію склала майже рік — грудень 2018 року. Третю секцію ввели в експлуатацію у червні 2019 року. Секції 4.1 та 4.2, що наразі активно пропонуються до інвестування, офіційно передбачається здати наприкінці 2020 року, однак навіть в офісі продажів говорять про весну 2021 року.

А ось з обслуговуванням вже заселених секцій у забудовника вийшла «накладка». Початок «ремонтів» до офіційної сдачі в експлуатацію обернулося використанням електрики і води ремонтниками інвесторів і суперечками стосовно оплати цих послуг. Від початку перша та друга секції обслуговувалися управляючою компанією ТОВ «Укрсм-груп». Однак в тому числі через тимчасові схеми підключення перших секцій у мешканців не було можливості заключення прямих договорів з постачання комунальних послуг, зокрема, електроенергія нараховувалася за «промисловим» тарифом, що більший за тариф «для домогосподарств».

Причина — досі не збудовано електропідстанцію (за інформацією забудовника, проекти підключення не погоджувалися у ПрАТ «Київобленерго» через «відсутність фактичної потужності в точках приєднання визначених у первинних технічних умовах, у зв’язку із помилками у розрахунках»). Збудувати електропідстанцію обіцяли влітку 2019 року і у жовтні запустити, однак поки питання відкрите, через зміну власника енергокомпанії змінилися вимоги до забезпечення підключення. Тим часом через перевантаження вже сталося декілька пожеж на електрощитовій (за відсутності пожежних рукавів на щитах).

Втім, незручності були не лише у «цінниках» тарифів — відключення води та електропостачання (мотивуючи заборгованостями квартировласників), вимкнення ліфтів, електрощитових. Результатом цього стало створення ОСББ у першій-другій секціях, що відбувалося «з боєм» у вигляді протидії окремих працівників керуючої компанії: за словами інвесторів, вони заливали замки клеєм (наприклад, колясочної, коли там стояли коляски), сміттєві баки розташованого на першому поверсі магазину опинилися під вікнами квартир, будівельники «чомусь» вели шумні роботи чи вранці неділи, чи майже опівночі…

ОСББ все ж було створено, і йому вдалося домогтися зниження тарифу на електроенергію та прямих договорів на теплопостачання, але без фінансової звітності від керуючої компанії. У третій секції наразі здійснюється оформлення права власності, і також стоїть питання доручення до ОСББ, рахуючи всі секції частинами одного будинку. Запуск третьої секції в експлуатацію також відбувався «зі скандалами»: «договірні» заселення окремих інвесторів, платна робота ліфта «за попереднім записом» і загальне затягування завершення робіт.

Статьи по теме
Відео
Як ЗМІ впливають на вибір новобудови?

Володимир Копоть, юрист, CEO Monitor.Estate поспілкувався з представницею ЗМІ, експерткою ринку нерухомості Вікторією Берещак про те, як ЗМІ освітлюють події…

06 / 12 / 2019

Новини
ЖК «Центральний — 2» в Ірпені будується законно, компанія виграла Апеляційний суд

Новини компаній Учора, 5 грудня, Київський апеляційний суд зняв арешт з ділянки, на якій знаходиться житловий комплекс «Центральний — 2» в Ірпені. Таким чином суд підтвердив, що будівництво…

06 / 12 / 2019

Новини
В Україні скасують збір за довідку для купівлі та продажу нерухомості

Верховна Рада прийняла 5 грудня в цілому закон про ліквідацію схем в сфері нерухомості (№ 2047-д) щодо реєстрації інформації звітів про оцінку об’єктів…

06 / 12 / 2019

Новини
В Україні з’явиться Концепція державної житлової політики

Мінрегіон розробить Концепцію державної житлової політики на 2019–2024 роки. Вона визначить пріоритети та конкретні кроки для забезпечення житлом людей, які…

06 / 12 / 2019