Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК Чарівне місто: дві хвилини до метро, але пізніше

16.09.2019

Невідомий автор

Формат житлових комплексів, розташованих практично впритул до виходів зі станцій метрополітену, останнім часом набув великої популярності — і серед забудовників, і серед інвесторів. У світі навіть шириться практика, коли спочатку будують станції швидкісного громадського транспорту, а з часом вони «обростають» житловою та комерційною нерухомістю.

Власне, схожим чином будувалася і станція метро «Червоний хутір» — посеред лісу, але з розрахунком на навколишню нову забудову. Нові будинки тут справді ростуть, але все не так просто і однозначно. 3m2 дослідив одну з найбільших новобудов — ЖК «Чарівне місто».

Місцезнаходження: поруч з метро, але без інфраструктури

Адреса будівництва ЖК «Чарівне місто» — вулиця Бориспільська, 18-24, що адміністративно відноситься до Дарницького району. Коли у 2008 році відкривали станцію метро «Червоний Хутір», кияни жартували — відкрили «станцію для білочок». Справді, на той час навкруги був лише ліс і щойно збудоване електродепо Сирецько-Печерської «зеленої» лінії підземки і жодного будинку чи навіть кіоску навкруги. Одночасно зі станцією метро відкрили і нову дорогу, що сполучила проспект Бажана і район Рембаза, а щодо напівзакинутих військових частин північніше цієї дороги досить швидко були озвучені плани масштабної житлової забудови, яким завадила криза 2008-2009 років.

Поновилася забудова Рембази відносно недавно, а щодо одного з житлових комплексів поблизу станції метро «Червоний Хутір» 3m2 вже писав — ЖК «Поліський/Вудсторія», саме в глибині цього «масиву» військових частин. Його ми ще пригадаємо, коли вивчатимемо учасників проекту ЖК «Чарівне місто», головна відмінність якого — розташування просто впритул до виходів з метро, але вже на значній відстані від соціальної інфраструктури. Навіть торгової — зараз це лише два магазинчики біля виходу з метро.

Власне, орієнтація на станції швидкісного громадського транспорту — загальносвітова тенденція, адже таким чином більше шансів, що мешканці скористаються саме громадським транспортом. І тут це справді комфортно, адже «Червоний Хутір» — це кінцева станція, і пасажирам подають порожні вагони. Одначе ж дотепер навкруги справжній ліс — до найближчих шкіл, садочків понад кілометр, і традиційно для Дарницького району вони переповнені.

Так само неблизько і до великих магазинів, розважальних центрів, єдиний формат зеленої зони поруч — ліс, і такі ж поки необлаштовані околиці парку Партизанської слави. Неподалік у парку є озеро з невеликим благоустроєм, а загалом це ідеальне місце для велопрогулянок і пробіжок в денний час.

Ділянка забудови досі відноситься до військового відомства. Свого часу тут росли такі ж великі сосни, як і в лісі — і можна було сподіватися, що забудовник збереже хоч небагато з них на прибудинковій території. Втім, декілька сосен лишилося хіба по периметру забудови — надто велика щільність будинків. А ось тунелі метро зовсім поруч — для 5-6-ї секцій першого будинку, втім, потяги тут вже розвертаються на малій швидкості. Розташування поруч з депо враховано — будівництво 5-ї категорії складності, однак великого дискомфорту мешканцям воно не принесе — шум незначний, навіть рано вранці.

Ще один, на перший погляд, сумнівний «сусід» — танкоремонтний завод, відомий серед киян більше так званим «кладовищем танків». З початком АТО/ООС завод активізувався, однак навіть незважаючи на наявність невеликого полігону поруч повноцінного тестування бронемашин зі стрільбами поруч не проводиться, виробництво не шкідливе. З військових об’єктів поруч також комплекс дисциплінарного батальйону.

Як «компенсація» браку інфраструктури — віддаленість від цілодобово шумного проспекту Бажана, лише станція «Червоний Хутір» з усіх у Дарницькому районі розташована не на ньому. Час від часу виникали ініціативи збудувати тут автобусну станцію, однак вони так і лишилися на папері і у прес-релізах чиновників. Інших масштабних будов поруч не очікується, а ось біля станції «Вирлиця» вже багато років анонсують величезний ТРЦ, але роботи не починали.

Що будують: будинки, планування і технології

Житловий комплекс, який позиціонується у комфорт-класі, від початку передбачав спорудження 13 будинків на ділянці площею у 12,24 га. Першими заплановано було заселити чотири П-подібних у плані багатосекційних будинки — їх зараз саме будують. В перспективі планувалося ще п’ять Г-подібних трисекційних та 4 односекційні «свічки», втім, чи буде реалізовано всі — під питанням. Окрім того, у складі житлового комплексу його генпланом передбачено невеликий торговельний центр, а в глибині ділянки — дитячий садок. Під дворовою територією П-подібних будинків заплановано паркінги (у першому дворі вже збудовано).

Від початку висотність житлових секцій передбачалася на рівні 13 поверхів, однак з часом було вирішено застосовувати каскадну висотність — 14–17 поверхів. Всі секції, крім третьої, — лінійні, з 10-11 квартирами на поверсі, секціях №3 — кутові, тут всього 6 квартир на поверсі, втім кількість ліфтів та сама — два (невеликий пасажирський та більший вантажно-пасажирський), тож завантажені вони будуть скрізь інтенсивно. Сходова клітина влаштована через відкриті «пожежні» балкони, тож ліфтами користуватимуться і мешканці нижніх поверхів.

У першому будинку 6 секцій, на типовому поверсі передбачено 11 помешкань (виходять у спільний лінійний коридор, з них 7 — однокімнатні квартири, одна двокімнатна і дві трикімнатних. Найменші однокімнатні квартири площею 28 кв. м тут можна віднести до формату «студіо» — вхід на кухню тут влаштовано з кімнати через широкий прохід, з кухні влаштовано вихід на балкон чи лоджію. Втім, у другій секції першого будинку вже замість «студій» — класичні однокімнатні, а на поверсі — 10 помешкань. Зустрічаються у комплексі квартири з еркерами — заскленими з трьох боків виступами, що нагадують лоджії, але є частиною кімнати.

Наразі перші три П-подібні будинки знаходяться на завершальних стадіях будівництва, четвертий — залито конструкції декількох поверхів. Відмінність четвертого будинку — у висотності, перша секція тут — 25 поверхів (інші — 17-16-15-13, всього п’ять секцій), по 10 квартир на поверсі і вже три ліфти. Пропозиції до інвестування у п’ятому будинку не так давно стартували, однак незабаром його було знято з продажу.

Планування квартир досить різноманітні — пропонуються 1-кімнатні квартири (28,5–51 кв. м), 2-кімнатні (51 кв. м), 3-кімнатні (68-74 кв. м) та дворівневі квартири на двох останніх поверхах у всіх секціях (частина з них — з терасами). Втім, реальна квадратура може відрізнятися в бік збільшення (про це говорили у офісі продажів та це поширена практика на об’єктах «Укрбуду»), тож інвесторам варто бути готовими доплатити вже після обмірів зданих квартир. Перший поверх — житловий, у високому цокольному поверсі — комерційні приміщення. Під двором першого будинку зведено підземний паркінг.

Технологія будівництва «успадкована» від початкового середньоповерхового проекту — монолітний цокольний поверх та цегляні стіни з бетонними перекриттями. Враховуючи значну висотність для такої технології, товщина стін поважна — до 7 поверху включно три з половиною цеглини, вище — три. Міжкімнатні перегородки виконано з газоблоків, тож перепланування можливі, і навіть на етапі будівництва — за символічну доплату роботи архітекторів.

Здаються квартири з чистовою стяжкою, штукатуркою стін, введенням у квартиру всіх комунікацій (горизонтальна розводка опалення), лічильники, в тому числі тепла. Всі комунікації централізовані, опалення — власна котельня на кожен будинок, газопостачання у квартирах відсутнє. Територія відкрита, хоча серед інвесторів тривають обговорення ініціативи влаштування огорож навколо внутрішніх дворів.

Земля: від казарм до спроб забудови

Історія цієї земельної ділянки розпочалася у 1948 році, коли Виконком Київради своїм рішенням КМДА 09.08.48 N 17-с «О возобновлении отвода второй КЭЧ Киевского района МВС СССР, земельных участков в Дарницком районе» передав її Міністерству збройних сил СРСР, і в подальшому вона знаходилася виключно у військових.

У 2004 році була перша спроба освоєння частини цієї ділянки під житлову забудову: Київрада у рішенні від 18 березня 2004 року N 125/1335 передбачала припинити право рішення 1948 року в частині земельної ділянки по вулиці Бориспільській, 26 площею 1,44 га, а саме припинити право користування нею Київському квартирно-експлуатаційному управлінню Міністерства оборони України, (лист-клопотання від 14.08.2002 N 3/753), зарахувати її до земель запасу житлової та громадської забудови та затвердити проект відведення земельної ділянки Центральному спеціалізованому будівельному управлінню (госпрозрахунковому) для будівництва комплексу житлових будинків з паркінгами на 370 машиномісць, передавши цій установі ділянку у короткострокову оренду на 3 роки.

Наразі згідно земельного кадастру земельна ділянка з кадастровим номером  8000000000:63:389:0056 площею 12,2446 га має цільове призначення «Для розміщення та постійної діяльності Збройних Сил України», вид використання земельної ділянки — «Для експлуатації та обслуговування існуючих будівель і споруд». В самому ж Міноборони долю ділянки намагалися вирішити наказом від  01.04.04 № 108, яким Установі «28 Управління Начальника Робіт» було передано функції замовника будівництва для забудови військової частини №233. Власне, наразі установа «28 УНР» і є офіційним замовником будівництва ЖК «Чарівне місто». Читачам 3m2 ця установа вже відома як замовник будівництва ЖК «Поліський/Вудсторія», розташованого неподалік.

5 січня 2016 року установа «28 УНР» уклала договір з ТОВ «Фортабуд» (компанія — одна з фактичних співзасновників корпорації «Укрбуд») про будівництво житлового комплексу по вул. Бориспільська, 18 у Дарницькому районі міста Києва. У липні 2016 року замовник будівництва установа «28 УНР» отримала дозвіл на будівництво №ИУ 115161870732 від 05.07.2016 року на житловий комплекс за адресою вулиця Бориспільська, 18-26 (із зазначенням «перша черга») 5-ї категорії складності.

Згідно договору передбачалося, що 6% квартир отримають військові в якості компенсації за забудову їх території. Власне, це мало виправдати використання землі, адже згідно статті 4 Закону України «Про використання земель оборони» передбачається, що: «Землі оборони можуть використовуватися для будівництва об’єктів соціально-культурного призначення, житла для військовослужбовців та членів їхніх сімей, а також соціального та доступного житла без зміни їх цільового призначення».

Однак зазначене поняття «соціальне житло» за вже іншим законом «Про житловий фонд соціального призначення» визначене як «житло всіх форм власності (крім соціальних гуртожитків) із житлового фонду соціального призначення, що безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту, на підставі договору найму на певний строк (ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення»)», що не відповідає ситуації з ЖК «Чарівне місто», де залучаються зовнішні інвестори з перспективою квартироволодіння на комерційній основі.

6 квітня 2017 року за позовом Головного військового прокурора в інтересах держави в особі Міністерства оброни України до Установи «28 УНР» та ТОВ «Фортабуд» була відкрита справа № 910/3435/17 про визнання цього договору недійсним. Згідно позову, військова прокуратура вважає, що були порушені постанови Кабінету Міністрів України №296 від 11.04.2012 (про те, що згоду на укладання договору про спільну діяльність надає Кабмін) та №617 від 06.07.2011 (що для будівництва житла замовником має виступати особисто Міноборони та проводити публічний конкурс).

Суди: повернення землі і крани

У липні 2017 року суд визнав угоду недійсною. Під час розгляду представник установи «28 УНР»був проти визнання угоди недійсною та заявляв про готовність забудовника збільшити частку житла для військових до 8%, у цей же час з’являлася інформація щодо підготовки мирової угоди.

Подібні судові розгляди є непоодинокими. Так, схожа мирова угода готувалася по ЖК «Оберіг-2», де була схожа ситуація, однак дещо «краще» цільове призначення землі (але додаткові три поверхи все ж з’явилися). Міноборони так само «воював» за землю у Одесі на Гагарінському проспекті, договір було визнано недійсним, а «Укрбуд» потрапляв у схожу ситуацію з ЖК «Верховина» у Святошинському районі, щоправда в стосунках з МВС.

Протягом 2019 року вже декілька разів суди накладали та скасовували арешт земельної ділянки.  Кінець кінцем у «основній» судовій справі №  910/3435/17 1 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалив рішення відмовити компанії «Фортабуд» у задоволенні касаційної скарги, тобто договір з «28  УНР» було визнано недійсним.

Також в рамках цієї забудови було відкрито і кримінальне провадження, номер в ЄРДР  42019000000000456, за фактом «виявлення заволодіння невстановленою групою осіб земельною ділянкою державної форми власності площею 12,24 га за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 18». 14 травня 2019 року для забезпечення цього провадження Печерським районним судом було прийнято рішення про арешт баштових кранів на будмайданчику..

Ще одна справа в рамках цього проекту розпочалася цього літа. Міністерство оборони 9 липня 2019 року видало наказ №368 «Про ліквідацію Установи « 28 управління начальника робіт», що було оскаржено компанією «Житло Капітал». Окружний адміністративний суд Києва прийняв справу до розгляду та призупинив дію наказу Міноборони. Призупинення дії наказу 5 вересня підтвердив і Шостий апеляційний адміністративний суд, однак по суті справа ще не розглядалася.

Окрім ліквідації замовника будівництва і судових процесів з Міноборони наразі є питання і по діяльності інших учасників проекту. Так, у травні цього року відбулися затримання серед керівництва компанії у справі НАБУ про забудову земельних ділянок Міноборони, втім мова йшла про інші комплекси компанії — «Оберіг» та «Аристократ».

А влітку на багатьох об’єктах девелопера проекту «Укрбуд Девелопмент» фактично призупинено роботи. Інвестори направили велику кількість звернень, проводилися перемовини з представниками забудовника та управителя Фонду фінансування будівництва, проводився внутрішній аудит об’єктів, і з початку вересня роботи відновилися, у ЖК «Чарівне місто» робітники працюють над внутрішніми роботами та монтують ліфти (добудова поверхів заблокована арештом баштових кранів).

Генпідрядником спорудження ЖК «Чаріне місто» є ТОВ «Північно-Український Будівельний альянс», яку також пов’язують з екс-очільником «Укрбуду».

Інвестором проекту «Чарівне міст» виступає група компаній «Перфект Груп», що брала участь у низці проектів, зокрема, ЖК «Позняки 4-А», а також є девелопером вже згадуваного проекту ЖК «Поліський/Вудсторія», де замовником виступає та сама установа «28 УНР».

Як заселитися: строки, договори і умови розстрочок

Розпочалося будівництво ЖК «Чарівне місто» наприкінці 2016 року, з першого будинку, найближчого до виходу зі станції метро та метро депо. Перші заявлені строки здачі першого будинку — другий квартал 2018 року, а передача прав власності — весна 2019 року, другий будинок планували завершити у 2019 році, а весь комплекс — до 2025 року. Спорудження торговельного центру на розі ділянки, який анонсували здати одночасно з першим будинком, ще не розпочалося.

Влітку 2019 року розпочалися затримки у будівництві об’єктів «Укрбуду». Втім, у вересні 2019 року будівництва корпорації «Укрбуд» все ж почали «оживати», з’являються будівельники і у «Чарівному місті», зокрема наразі ведеться монтаж ліфтів. Наразі заселення першого, другого та третього будинків анонсується на кінець осені — реально ж, за практикою забудовників, такі терміни означають початок наступного року (з урахуванням запуску системи опалення). Втім, строки можуть ще змінитися через судовий процес з арештом баштових кранів — потрібно завершити останні поверхи у окремих секціях. Наразі ж строки завершення обережно називають кінець 2019 року для перших будинів.

Інвестування у будівництво ЖК «Чарівне місто» здійснюється через договір участі у фонді фінансування будівництвом, управителем якого є ТОВ «Фінансова компанія «Житло Капітал», з подальшою передачею майнових прав на об’єкт нерухомості. Інвестувати можна і з розстрочкою платежів — при мінімальному першому внеску 25% залишок потрібно виплатити до завершення будівництва, викупаються квадратні метри, тобто вартість невиплачених квадратних метрів може зрости при загальному зростанні цін Обслуговування житлових комплексів корпорації «Укрбуд» зазвичай здійснює ВАТ «Форвард Київ-Сервіс», тарифи у різних комплексах різняться.

Статьи по теме
Новини
Як будуть виглядати холи в RESIDENT Concept House

Новини компаній Дизайнери студії D`art розробили проект облаштування холів і місць загального користування в клубному будинку RESIDENT Concept House з…

29 / 05 / 2020

Новини
Інвестори Аркади проводять мітинг. Відео

У центрі Києва проходить мітинг інвесторів банку «Аркада». Він почався біля будівлі Національного банку, потім колона людей вирушила в бік…

29 / 05 / 2020

Новини
Під час карантину покупець став приймати рішення про покупку квартир більшої площі

Новини компаній Столичний ринок нерухомості після карантинного затишшя потроху відновлюється, на деяких об’єктах продажі виходять на рівень лютого. Про це…

29 / 05 / 2020

Новини
Скільки нового житла ввели в експлуатацію за 1 квартал 2020 року. Дані Держстату

Держслужба статистики опублікувала, скільки нового житла ввели в експлуатацію за 1 квартал 2020 року. В Україні в першому кварталі 2020…

29 / 05 / 2020