Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК Нью-Йорк Тауерс: новий район на кордоні Києва

15.07.2019

Невідомий автор

   3m2 нагадує, що перед тим, як купувати квартиру, необхідно перевірити дозвільні документи ЖК та забудовника 

Забудова передмість столиці ведеться не менш активно, ніж у самому Києві. Столиця поступово перетворюється на досить велику за площею агломерацію. Ірпінь — один з лідерів в цьому процесі, з одного боку, через чіткий пріоритет місцевих властей і бізнесу на житлове будівництво, з іншого — завдяки відкритій в 2012 році новій магістралі, що зв'язала до того малорозвинений південний схід Ірпеня з Києвом, з швидким (тоді) виїздом до станції метро «Академмістечко». Нещодавно фактично на в'їзді в Ірпінь з цього боку почалося будівництво досить великого мікрорайону, частиною якого і є ЖК «Нью-Йорк Тауерс».

Місцезнаходження: річка, село і цвинтар

Розвиток південного сходу Ірпеня з боку колишнього села Романівка (увійшло до складу міста) вздовж вулиці Університетської обумовлено в першу чергу відкриттям у 2012 році прямого шосе до київського мікрорайону Новобіличі, з виходом на проспект Палладіна. Дорога хоч і прискорила шлях до столиці, але одночасно створила й ряд проблем.

Ідеологом будівництва дороги був тодішній ректор Податкової академії Петро Мельник, яка розмістилася в Ірпені. Крім 4-смугового шосе через ліс (а були протести екологів, адже рубали дерева і розділили лісовий масив), тут планувалася тролейбусна лінія до станції метро «Академмістечко». Однак тролейбус «не вдався», їздять тільки невеликі маршрутки; сама ж дорога повинна була вийти не на житлову вулицю Булаховського, а на вулицю Робочу і далі до шляхопроводу над залізницею у платформи «Новобіличі» на проспекті Палладіна.

Втім, вирішили заощадити — як результат постійні скарги з боку жителів Новобіличів на транзитний трафік. На перехресті біля метро «Академмістечко» розв'язка тільки планується — зараз тут світлофор і регулярні затори. Як результат, або стояти в пробках на Палладіна, або об'їжджати через приватний сектор на Біличі. У приватному секторі велика частина вулиць перекрита жителями за допомогою блоків, а на вулиці Обухівській — регулярні протести місцевих жителів і конфлікти. Тож, якщо в непіковий час шлях до метро може зайняти 10-15 хвилин, то в години пік — і 30-40 хвилин.

В Ірпені майданчик ЖК «Нью-Йорк Тауерс» розташований на транзитній дорозі до села Стоянка, що дає можливість виїхати на Житомирську трасу і проспект Перемоги, і в той же час за півкілометра до «кола» відразу біля мосту через річку Ірпінь, що відокремлює основну частину міста від колишнього села Романівка. Правда, йти пішки до «кола», щоб сісти на маршрутку, не зовсім приємно — попід лісом. Втім, з часом тут забудовники обіцяють влаштувати парк — дерева варто зберегти, щоб знизити шум з магістралі.

Раніше це була глуха околиця Ірпеня, зі старої забудови тут — невеликий мікрорайон приватного сектора і один із майданчиків Водоканалу, тому соціальної та торговельної інфраструктури навколо практично немає. Нещодавно на трасі з'явилося пару заправок з невеликими магазинчиками, є продуктові в Романівці, ну, а середні супермаркети — далі по вулиці Університетській, навпроти Центрального парку. Шлях в 1,8 км пішки не дуже приємний — тротуарів в «основну» частину міста немає, в суху погоду можна йти лісовими стежками, альтернатива — вузьке узбіччя швидкісного шосе.

Можна звичайно скористатися київськими маршрутками, але це для Ірпеня окрема болюча тема. Сполучення з Києвом реалізовано кількома варіантами: залізниця, маршрутки і приватні автомобілі. Через Ірпінь ходять електрички, в тому числі на Центральний вокзал — і це досить зручне сполучення, хоча стан електропоїздів не найкращий. Маршруток до Києва кілька, як через Новобіличі, так і через Стоянку, проїзд — 17 грн. Однак в годину пік вранці вони проходять вже переповнені — годі й сісти фізично. Ще одна альтернатива, крім власного автомобіля, — попутки, є навіть групи в соціальних мережах і телеграм-канали, однак до «кола» машини часто вже теж заповнені.

Нинішня недорозвиненість інфраструктури, очевидно, зникне після заселення нових комплексів — з'явиться і супермаркет середнього формату, анонсувалося будівництво великого супермаркету «на колі», ліс між дорогою і житлом повинен перетворитися на парк, можливо, з'явиться більше маршруток. Якщо дивитися ширше, то на краю мікрорайону поки ще розташована кінологічна база МВС, а далі до центру міста по вулиці Університетській розташоване міське кладовище, ці об'єкти не дадуть мікрорайону «зростися» з містом. В цілому про бачення розвитку міста можна ознайомитись за допомогою плану зонування і генерального плану. Що стосується розвитку мікрорайону, то про нього мова піде нижче, в розділі про документи на будівництво.

Шкіл та садочків поблизу немає — ця інфраструктура розташована в давно обжитій частини міста. З садками в місті біда — будується їх не так багато, а приватні досить дорогі. Місцева влада регулярно анонсує будівництво шкіл та садочків, але коли з'явиться нова школа в цьому районі з безліччю новобудов — невідомо . Також в генплані — дитячий садок на 120 місць неподалік. До місцевої специфіки можна віднести також регулярні літні пожежі на торфовищах — вони відносно недалеко, і при сильних пожежах запах відчувається і на київських околицях.

Що будують: черги, технології і планування

Спочатку в ЖК «Нью-Йорк Тауерс» було заплановано всього два будинки — дві 16-поверхівки, які зараз є його першою чергою. Будинки декоровані під класичну американську архітектуру епохи ранніх хмарочосів.

Незабаром проект «розрісся» до планів цілого кварталу з 9 будинків з висотністю від 12 до 24 поверхів. У представленому генплані серед майбутніх будинків також є вежі, проте в офісі продажів озвучують дещо інші плани — після нинішньої другої черги (третій будинок з формально п'яти, але по факту семи, секцій) четвертий будинок зробити з декількох секцій різної поверховості.

Комплекс позиціонується в комфорт-класі, в перших двох будинках влаштовано 318 квартир, в третьому — більше 500. Також є підземний паркінг під третім будинком. Будинки ЖК «Нью-Йорк Тауерс» розташовані досить компактно, і при виборі квартири варто орієнтуватися, куди будуть виходити вікна — на сквер біля дороги, сусідній приватний сектор, пустир (з перспективою забудови) або сусідній будинок.

Громадський простір між будинками передбачається виконати за концепцією «двір без машин», при цьому майданчики під парковку розташовані по периметру комплексу. Територія запланована закритою, і це реалізується вже зараз — обгороджені «здані» будинку-вежі першої черги. На цокольних поверхах передбачені приміщення для комерції — під супермаркет, невеликий приватний дитсадок, коворкінг, аптеки, салони краси та інше. Також в ЖК «Нью-Йорк Тауерс» запланована початкова школа в наступних чергах.

Технологія будівництва — монолітно-каркасна, з заповненням стін газоблоками в першій черзі і цеглою в третьому будинку. Утеплення в перших будинках-вежах — мінеральна вата (пінопласт використовують як декоративне ліплення), в третьому будинку — пінопласт. До першої черги входять будинки-вежі з індивідуальним опаленням, в кожній квартирі — газові котли на всіх 16 поверхах (облаштовано дві окремі шахти — до 10 поверху і вище), в третьому будинку — централізована котельня (газу в будинку взагалі не буде — електроплити) . Здаються квартири без оздоблення, з підведенням в квартиру комунікацій і установкою лічильників, в третьому будинку — також система опалення та лічильники тепла.

Планування першого і другого будинків-веж ідентичні, на перших житлових поверхах розташовано по 9 квартир, на інших — по 10. Квартири виходять в загальний П-подібний коридор, в центрі якого розташовані шахти двох ліфтів — пасажирського і вантажно-пасажирського, а також 4 комори, які продаються окремо. На типовому поверсі квартири розташовані дзеркально — по дві двокімнатні по 54,8 кв. м, дві однокімнатні 33,7 кв. м, дві однокімнатні по 43,9 кв. м, дві двокімнатні по 59,5 кв. м, дві однокімнатні квартири по 39, 6 кв. м.

Планування досить різноманітні. Наприклад, є однокімнатні квартири з двома лоджіями, з іншого боку, в деяких однокімнатних квартирах спальня сусідить через стінку з туалетом сусідньої двушки, тому варто подбати про звукоізоляцію. Практично у всіх квартирах в коридорах є ніші під шафи-купе, а десь можна взагалі влаштувати гардеробну кімнату.

Балкони в перших двох будинках-вежах спочатку планувалися відкритими, але вже в процесі будівництва було прийнято рішення централізовано засклити всі балкони, перетворивши їх в лоджії. З одного боку, це дозволить зберегти зовнішній вигляд будинків від хаотичного скління, однак для інвесторів це означає підвищення вартості квартир за рахунок відсутності понижуючого коефіцієнта для відкритих балконів.

У третьому будинку всього 7 під'їздів-секцій, хоча забудовник виділяє п'ять, на поверхах розташовано від 5 до 9 квартир, висотність секцій також різна — від 10 до 14 поверхів. Як і в перших будинках, тут немає відкритих балконів, а крім однокімнатних (від 30 кв. м) і двокімнатних квартир (від 52 кв. м) є і трикімнатні (від 70 кв. м). На відміну від перших будинків, комор тут немає, а ось планування, коли санвузли через стінку межують з житловими кімнатами — є.

Планування досить різноманітні. Так, в деяких однокімнатних квартирах заплановані гардеробні, вихід на лоджії, розташовані перед кухнями, передбачений із сусідньої кімнати. Самі кухні невеликі, часто 8–10 кв. м.

Хто будує і що з документами

Земля, на якій будується ЖК «Нью-Йорк Тауер», була виділена в приватну власність ділянками по 10 соток з цільовим призначенням «присадибна ділянка» – як і сусідні житлові комплекси. Історія освоєння цієї території забудовниками сходить до кінця 2000-х років, і пов'язана з тодішнім депутатом Ірпінської міськради і начальником відділу земельних ресурсів Валерієм Пєшою . У зв'язку з виділеннями землі можна зустріти звинувачення у використанні підставних осіб, розглядах правоохоронних органів, на Валерія Пєшого не так давно було скоєно замах.

Спочатку тут планувалося будівництво величезного ЖК «Фреш Сіті», генплан якого передбачав 13 багатосекційних 12–16-поверхівок, школу, супермаркет і іншу інфраструктуру. Компанію-забудовника ЖК «Фреш Сіті» «Білдгрупменеджмент», а нині — «Нові горизонти» також пов'язують з Валерієм Пєшою. У ЗМІ можна зустріти історії про невдалий розділ бізнесу компанії, але в підсумку проект ЖК «Фреш Сіті» зменшився з масштабів мікрорайону до декількох будинків. А на вільні території мікрорайону пустили інших забудовників, в тому числі ТОВ «Орлан-Інвест Груп».

ТОВ «Орлан-Інвест Груп» зареєстровано в Ірпені по вулиці Виговського, зі статутним капіталом 2000 грн, засновниками є двоє жителів Ірпеня — Тетяна Грищенко та Антон Мирончук. Крім ЖК «Нью-Йорк Тауерс» ця компанія зводить в Ірпені ЖК «Пушкінський квартал», «Чехов Парк Квартал», «Єсенін», «Фаворит» та інші. Попередні проекти забудовник здавав досить пунктуально, а в 2018 році «Орлан-Інвест Груп» потрапив в ТОП-10 забудовників Київської області за зданими в 2017 році об'єктів. Втім, в ЗМІ можна зустріти повідомлення і про те, що Антон Мирончук привертав тітушек для впливу на активістів.

Тому затримки по ЖК «Нью-Йорк Тауерс» виявилися для багатьох інвесторів несподіванкою. Втім, останнім часом трапляються і заминки — наприклад, заборонене судом будівництво ЖК «Єсенін», де була програна навіть касація. Також судом було визнане незаконним будівництво ЖК «Чехов» Замовник будівництва ЖК «Нью-Йорк Тауерс» — приватна особа (є договір про спільне будівництво), девелопер — власне ТОВ «Орлан-Інвест Груп». Генеральним підрядником будівництва виступає київська компанія ТОВ «Компанія« Інтеп », заснована в 2012 році, зі статутним капіталом 10 000 грн.

Незважаючи на невідповідність цільового призначення земельних ділянок, забудовник отримав містобудівні умови і обмеження на будівництво багатоквартирних будинків. Далі ж документи на будівництво оформлялися окремо для кожного будинку — у вересні 2016 року було оформлено декларації на будівництво третьої категорії складності в ДАБК (по вулиці Університетській, 1-Ч і 1-Ц (перший будинок) і 1-Ш і 1-Щ (другий дім)); в грудні 2018 року було зареєстровано сертифікати про прийняття в експлуатацію. Документи на будівництво третього будинку оформляються вже в процесі виконання робіт, також йде підготовка документів на майбутній четвертий будинок. На жаль, ознайомитися з документами на сайті забудовник можливості не надав — проте в офісі продажів їх обіцяють продемонструвати.

Як заселитися: інвестування, терміни і комунікації

Схема інвестування в ЖК «Нью-Йорк Тауерс» досить специфічна і зустрічається нечасто. Інвестор укладає договір про спільну діяльність у будівництві багатоквартирних житлових будинків, зараз — безпосередньо з ТОВ «Орлан-Інвест Груп», раніше попередній договір підписувався з фізичною особою Антоном Анатолійовичем Мирончук (це і є керівник компанії-забудовника). Такий договір дозволяє знизити витрати, наприклад, податок на прибуток і пенсійний фонд.

Крім основної суми, інвестори зіткнулися з низкою додаткових платежів, як обов'язкових, так і ні. Після обмірів БТІ, наприклад, до квартири площею 33,7 кв. м «додалося» 2,5 кв. м. Також окремим платежем інвестори першої черги сплачують установку індивідуального газового котла. З опцій, в деяких квартирах можна викупити тупикову частину загального коридору і «приєднати» її до квартири (4 кв. м). Також можна купити комору, що виходить в загальний коридор, їх не так багато  і вартість доволі висока.

Крім повної оплати, забудовник пропонує різні види розстрочки на всі будинки комплексу. Так, на перші два будинки-вежі, які формально здані в експлуатацію, оформити розстрочку можна до кінця 2019 року (перший внесок від 50%), по третьому будинку — до другого кварталу 2020 року (перший внесок від 30%), по четвертому – на півтора року, тобто до орієнтовної здачі. Розстрочка припускає подорожчання «метрів», проте суми в гривнях фіксуються в договорах.

Будівництво перших двох «нью-йоркських» веж почалося навесні 2016 року, і заявлений тоді термін здачі в експлуатацію, зафіксований в договорах, визначався кінцем 2017 року. Спочатку особливих сумнівів у заявленому терміні не було, оскільки цей забудовник до цього здавав свої комплекси вчасно. Однак незабаром терміни було перенесено на перший квартал 2018 року, потім на другий квартал, на осінь … Основна об'єктивна причина затримки — магістральні комунікації, які так і не дотягнули до майбутнього мікрорайону. Труби підвели до комплексу від дороги, однак далі будівництво магістралі ще не завершено.

Восени 2018 року роботи практично не велися і поновилися тільки на початку 2019 року. Проте, весною 2019 року інвесторам перших двох веж почали видавати ключі і пускати на ремонти — правда, при відсутності комунікацій, газ не був підключений (вже підключений), вода — на першому поверсі, а каналізація — «тимчасова будівля», достатня хіба що на час ремонтів, але не повноцінної експлуатації заселених квартир. Здачу третього будинку запланували на другий квартал 2020 року — на сьогодні тут вже готова «коробка», закладені стіни, проте скління не завершено, на черзі — внутрішні роботи і зовнішня обробка.

На початку 2019 року розпочали рити котлован для четвертого будинку. На сьогодні котлован готовий, проте будь-яких робіт безпосередньо по дому ще не велося. Здачу четвертого будинку (дві секції) в офісі продажів анонсують на четвертий квартал 2021 року. Завершення будівництва всього комплексу заявляють не пізніш 2022 року, однак з огляду на коригування проекту вони можуть помінятися.

Обслуговувати будинки буде приватний ЖЕК забудовника — ТОВ «Ірпінь Ютілітіс Сервіс», яке працює вже по інших будинках ТОВ «Орлан-Інвест Груп». Точні тарифи ще не визначені, а поки немає прямих договорів з постачальниками комунальних послуг, вони надаються «мешканцям» перших двох будинків безкоштовно забудовником.

Статьи по теме
Новини
Скульптури засновників Києва знову одягли до новорічних свят

Вранці 12 грудня пам’ятник засновникам Києва на Поштовій площі знову змінився. Малюки —  Кий, Щек, Хорив і їх сестри Либідь…

13 / 12 / 2019

Новини
В ЖК Edeldorf пропонуються вигідні умови для інвестування

Новини компаній В ЖК Edeldorf пропонують вигідні умови розстрочки на квартири та апартаменти — на 36 місяців із першим внеском лише 25%. Про це повідомляє прес служба…

13 / 12 / 2019

Новини
ЖК, де планується автономне опалення

Ми підібрали житлові комплекси різного формату, де передбачені власні котельні. ЖК Edeldorf Адреса: Печерський район, вул. СтаронаводницькаЦіна: від 29 000…

13 / 12 / 2019

Новини
«Інтергал-Буд» отримав звання «Забудовник року-2019»

Новини компаній 11 грудня у Києві відбулася церемонія нагородження переможців VII Всеукраїнської будівельної премії IBUILD-2019. Найкращою у ключовій номінації «Забудовник року» було визнано компанію «Інтергал-Буд», про…

13 / 12 / 2019