Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК Південний квартал: як добудовують «будинки Войцеховського»

27.05.2019

Артем Сіренко

  3m2 нагадує, що перед тим, як купувати квартиру, необхідно перевірити дозвільні документи ЖК та забудовника 

Розбиратися в нюансах будівництва житлових комплексів, пов'язаних з «УКО/Сітігруп» — все одно, як читати роман з детективно-пригодницьким сюжетом. Найчастіше тут і хитросплетіння з документацією і «слідами УКО», і калейдоскоп назв нових секцій, що з’являються раптово, доповнюють все це часто незвичайні планування і технічні рішення — оптимізація в гонитві за меншим метражем і зниженням витрат. На жаль, нерідко додаються й розчарування інвесторів, і добре, якщо тільки через затримку здачі або отримання документів.

Хоча житлових комплексів зі «списку Войцеховського» кілька десятків, у кожного — своя історія і свої особливості. Наприклад, в «Південному кварталі» з шести секцій (спочатку їх було чотири) дві вже заселені, що, здавалося б, непогано. Але комунікації «з будмайданчика», документів немає, коли завершать інші секції — неясно, адже терміни переносили багато разів. При цьому місце цікаве, та й планування хоч компактні, але зручні. У нюансах цього комплексу і розбирався 3m2 цього разу.

Місцезнаходження: біля центральних воріт Борщагівки

Розташування ЖК «Південний квартал» як для комплексу економ-класу більш ніж гідне: і гарна, як для Києва, автомобільна розв'язка, і доступ до швидкісного громадського транспорту, який не залежить від заторів. Хоча формально комплекс розташований в Святошинському районі столиці, фактично поруч кордон Солом'янського району, ну, а саму локацію можна назвати «центральними воротами Борщагівки»: саме в сотні метрів розташована «дорога життя» для цього величезного масиву — проспект Леся Курбаса з лінією швидкісного трамвая.

ЖК «Південний квартал» розташований відразу за комплексом Київського вищого профтехучилища машинобудування та комп'ютерно-інтегрованих технологій, його корпуси відокремлюють будинки від проспекту Леся Курбаса та трамвайної лінії. У комплексі училища також розташовується кафедра позашкільної освіти Національного педагогічного університету ім. М.П. Драгоманова. А на території — великий стадіон, нехай і не особливо упорядкований, але з вільним доступом. Далі вглиб кварталу розташовані житлові багатоповерхівки з зеленими дворами, дитячими майданчиками, які були оновлені за рахунок забудовника. Правда, двори при цьому щільно заставлені автомобілями: з паркуванням поблизу комплексу проблеми.

А по проспекту далі до центру Борщагівки — ТОВ НВП «Сатурн», ще радянське підприємство високих технологій, нині майже не працює. Ще вглиб кварталу — економічний коледж Національного економічного університету імені Вадима Гетьмана, а також вулички присадибної забудови, що виходять до залізниці. До шляхів по прямій 200 метрів, однак розташовані вони в виїмці і рух тут не такий інтенсивний, як, наприклад, на Вишневе та Фастів.

Інфраструктури «під будинком» не так вже й багато — магазин на цокольному поверсі, кав'ярня, малий бізнес, її буде більше з «заселенням» перших комерційних поверхів всіх секцій. А в радіусі кількох сотень метрів — відразу два громадських центра. Перший — в районі станції швидкісного трамвая «Бульвар Вацлава Гавела» (раніше — Івана Лепсе), тут є і невеликий торговий центр з ринком, і Медмістечко з різноманітними медичними закладами, ще далі — ринок на Героїв Севастополя, за яким великий парк «Відрадний» та центр дитячої творчості.

Більш розвинений громадський центр біля станції трамвая «Гната Юри»: тут і ринок «Колібріс», і торгові центри з кінотеатрами, кафе, а також парк «Юність» — найближча велика упорядкована зелена зона. Що стосується шкіл і дитячих садів, то вони розташовані вглиб житлового масиву Борщагівка, а також на сусідньому Відрадному.

Автомобільні розв'язки в цих громадських центрах забезпечать виїзди в усіх напрямках — і в центр, і на Окружну дорогу, де розташовані великі торгові центри. Вулицями Героїв Космосу та Жмеринською можна вискочити на Святошино і проспект Перемоги (правда часті затори), а якщо при реконструкції шляхопроводу через залізничні колії влаштують зручний заїзд на вулицю Сім'ї Сосніних, то варіантів додасться, щоправда, як і транзитного транспорту. Між проспектом Леся Курбаса та ЖК розташована автозаправка, а от місць для стоянки особистого транспорту явно недостатньо.

Найближча станція метро — «Святошин», до неї 4 км вулицями, можна під'їхати маршруткою №401 за 20 хвилин. Однак більш привабливий швидкісний трамвай, яким можна доїхати до центрального вокзалу, а не доїжджаючи — пересісти на метро на станції «Політехнічний інститут», або виїхати вглиб Борщагівки. У місті вже не перший рік обговорюють продовження швидкісного трамвая в центр — до Палацу Спорту, однак тема поки рухається слабо, це скоріше перспектива.

Є ще одна опція — міська електричка. Її станція розташована трохи далі, під шляхопроводом над залізницею. Електрички ходять містом по колу (проїжджають проспект Перемоги, Куренівку, Почайну, Воскресенку, Дарницю, Видубичі, Центральний вокзал), і, хоча ходять тільки вранці і ввечері, для поїздок на роботу цілком зручні. На додаток є і велика кількість маршруток, але їх мінус — затримки через затори.

Що будують: секції та планування

Житловий комплекс «Південний квартал» позиціонується в економ-класі, в його склад входять два будинки, які складаються з шести секцій (1-5 секції утворюють кутовий будинок каскадної поверховості — від 16 до 25 поверхів (висота першої секції — 18 поверхів, другої — 25 поверхів, четвертої — 25 поверхів), секція №6 стоїть окремо, висотою 16 поверхів). Загальна кількість квартир складає більше 600, цокольний поверх нежитловий — під магазини і офіси, в підвалі першої секції розміщені комори до 13 кв. м.

Розташовані секції досить близько одна до одної: коли їх було 4 (Г-подібний будинок), все було досить непогано, проте 6-я секція вже неабияк перекрила доступ світла в квартири (виняток — найвищі поверхи), що виходять всередину двору, а якщо 5-я секція буде побудована, то буде зовсім майже двір-колодязь. Спочатку планувалися місця для автомобілів — 100-місцевий підземний паркінг і 50 місць гостьової парковки, проте від них відмовилися зовсім. Гостьової парковки практично немає — всередині двору запланований невеличкий дитячий майданчик і проїзди. На рендері проекту ближче до вулиці Космонавта Комарова зображений спортмайданчик, проте це вже огороджена територія училища, куди немає доступу.

Технологія будівництва — монолітно-каркасна (висота від підлоги до підлоги 2,85 м, тобто в квартирі 2,7 м), із заповненням стін газоблоками і утепленням мінеральною ватою (правда стіни на балконах місцями утеплювали пінопластом), всі комунікації міські. Передаватимуть інвесторам квартири без обробки, з радіаторами і лічильниками тепла, води та електроенергії.

На даний момент найбільш «ходова» в ЖК «Південний квартал» 6-я секція, тут на поверсі розташовано по 10 квартир — чотири смарт-квартири (по дві 19,6 кв. м і 21,2 кв. м), п'ять класичних однокімнатних (36,2, 37,35 (дві), 37,45, 39,5) і двокімнатна — 61,2 кв. м з двома санвузлами. Планування в цілому традиційні, все приміщення прямокутні, в більшості квартир в коридорах передбачена ніша для шафи купе, «втоплена» в об’єм житлової кімнати.

У квартирах передбачені балкони, а в двокімнатній і смарт-квартирах в 21,2 кв. м — лоджії. Квартири виходять в майже лінійний коридор, розвозити мешканців будуть два ліфта, пасажирський і вантажопасажирський. В інших секціях комплексу є і великі квартири — і однокімнатні до 44 кв. м, і двокімнатні до 70 кв. м, і трикімнатні в 70-89 кв. м.

Що стосується п'ятої секції, то на її місці поки тільки котлован. Тут на кожному поверсі заплановано по 11 квартир, всі смарт-квартири (17,2-22,2 кв. м) і однокімнатні (31,7-39,2 кв. м); виходять вони в Г-подібний загальний коридор, передбачено два ліфти і сходова клітка з виходами через зовнішні незадимлювані балкони. Всі приміщення прямокутні, в кожній квартирі — балкон, а в великих однушках — лоджії.

Особливість планувань в 5-ї секції — ламані лінії внутрішніх перегородок між квартирами, коли санвузол або коридор ніби втоплений в сусідню квартиру. З одного боку, це дозволяє більш раціонально використовувати простір — наприклад, в смарт-квартирі в 22,2 кв. м так з'являється велика ніша для шафи-купе, а в найбільшій однокімнатній квартирі в 39,2 кв. м — комора.

Що з документами: довга історія

Освоєння земельної ділянки площею ділянки 0,6994 га з кадастровим номером 8000000000: 75: 272: 0005 (цільове призначення — 02.03 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку») веде свою історію ще з 1990-х років. Варто відразу зауважити, що адреса не зовсім коректна — за такою ж адресою розташований старий 5-поверховий гуртожиток, до того ж з іншого боку вулиці. На той час цією ділянкою користувалося сусіднє ПТУ №40, під склади. Пізніше тут влаштували тарну базу, яка «благополучно» згоріла, і згодом керівництво ПТУ стало шукати інвестора під забудову перетвореної на звалище ділянки, з умовами розвитку інфраструктури училища.

3 серпня 1998 року вийшло розпорядження КМДА №1604 «Про надання акціонерному товариству« Укркомплектавтоматіка »земельної ділянки для експлуатації та обслуговування виробничої бази по вулиці Тимофія Строкача, 9 у Ленінградському районі» в результаті переходу права власності на майновий комплекс за договором від 28 травня 1998 року, яким передбачалося оформлення україно-в'єтнамському ТОВ «Ком'юн Трейд» оренди ділянки в 0,7 га. Однак земля була виділена тільки в 2007 році, рішенням Київради від 26 липня №61/1895. Незабаром було укладено договір оренди землі на 5 років, тобто до 2012 року.

Компанія ТОВ «Комьюн Трейд» заснована в 1995 році, згідно з реєстром юридичних осіб, порівну належить ТОВ «Інвестиційний фонд розвитку нерухомості» і ТОВ «Будінвест», а серед їх власників — зареєстрована на Сейшельських островах компанія «Колброн Пропертіз С.А.» і «Нельсон Бізнес ЛТД» з Вест-Індії.

У тому ж 2007 році, в квітні, відбулися громадські слухання серед місцевих жителів про будівництво тут двохсекційного житлового будинку, які пройшли в актовому залі того ж ПТУ №40, забудовникам — ТОВ «Комьюн-Трейд» і ТОВ «Інвестрембуд» — також поставили в обов'язки упорядкувати територію біля училища і побудувати спортмайданчик, яким би користувалися жителі сусідніх будинків. У 2008 році був виритий котлован, побудована підпірна стіна — проте сталася криза …

Наступні новини про проект по вулиці ще Тимофія Строкача, 9 можна відшукати за 2009 рік. Тоді анонсувалося, що через півтора року тут буде побудований новий багатоповерховий житловий комплекс заввишки 14-25 поверхів економ-класу, з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом на 439 квартир. Замовником будівництва значилося все те ж ТОВ «Комьюн-Трейд», а девелопером — компанія INFORT (група компанія ЛЕК), що займалася будівництвом в Росії.

У 2012 році КМДА взялася за ряд недобудов, серед яких значилася й адреса Строкача, 9. Забудовником з боку міста виступило комунальне підприємство «Спецжитлофонд», що було закріплено в липні 2012 року рішенням КМДА №1306. Передбачалося, що фінансування і побудовані квартири з «Ком'юн Трейд» будуть розділені навпіл, 50/50, відповідний договір був укладений в грудні 2012 року. КП «Спецжитлофонд» уклав договір про проектно-розвідувальні роботи ще до укладення договору з «Ком'юн Трейд», а також кілька договорів про проектні роботи на загальну суму понад 760 тисяч грн.

Однак в листопаді 2012 року «українські в'єтнамці» вирішили змінити партнера, уклавши договір про пайову участь в будівництві з ТОВ «Юридична компанія« Сіріус-25 », він є на сайті проекту. У березні 2014 року відповідно до протоколу загальних зборів була продана ТОВ «Капітель Буд» за 10 тисяч грн попереднім одноосібним власником і перейменована в ТОВ «Південний квартал». Згодом змінився і бренд комплексу — спочатку це був ЖК «Андріївський».

Тут-то і з'являється зв'язок із «знаменитим» «УКо/Сітігруп». Уже протокол цих зборів про перейменування і договір про пайову участь у будівництві опублікований на сайті ЖК «Деміївський квартал», який пов'язують з ім'ям Анатолія Войцеховського. Зареєстровано ТОВ «Південний квартал» в одному з «будинків Войцеховського» по вулиці Степана Руданського, 3А — в «мультифункціональному комплексі ЖК « Затишний «компаній« Мегаполісбуд» і «Сітігруп». Засновником ТОВ «Капітель Буд» (офіційна адреса — Магістральна, 33, довгобуд ЖК «Кузьмінський-2») значиться ТОВ «Керуюча компанія« Сітігруп» (в свою чергу з адресою — той же ЖК «Затишний», вулиця Степана Руданського, 3А) .

Ще одна «ниточка» в УКО — фігурує на сайті ТОВ «Будінвестсервіс-ЛТД», власником якого значиться Олександр Анатолійович Костюченко. Людина з такими ж ПІБ — власник ТОВ «Київська будівельна компанія», забудовник скандальних ЖК «Будинок на Правди/Синєозерний», ЖК «Панорамне містечко» — відомі проекти групи Войцеховського.

КП «Спецжитлофонд» в листопаді 2013 року подало до суду, вимагаючи повернути половину вартості проектних робіт — близько 380 тисяч грн. У січні 2014 року було винесено перше рішення Господарського суду Києва про відмову в позові. Фінальне рішення по справі №910/22724/13 не на користь КП «Спецжитлофонд» — йому було відмовлено в касаційній скарзі — прийняв Вищий господарський суд України у жовтні 2014 року. Однак розпорядженням КМДА №151 від 17 березня 2016 року рішення №1306 було скасовано — на підставі листа КП «Спецжитлофонд».

Ще одна судова історія щодо ЖК «Південний квартал» пов'язана зі статусом комплексу на сайті Містобудівного кадастру Києва. ЖК «Південний квартал» тут був відзначений як «самовільне будівництво». У вересні 2015 року ТОВ «Ком'юн Трейд» подало позов до Господарського суду Києва на Департамент містобудування та архітектури КМДА про захист ділової репутації. У грудні 2015 року суд став на бік забудовника, а в лютому 2016 року Київський апеляційний господарський суд підтвердив це рішення.

31 травня 2016 року сталась заміна забудовника — ТОВ «Південний квартал» передало всі права і зобов'язання ТОВ «Іско». Однак ця компанія зареєстрована за адресою будмайданчика — вул. Сім'ї Стешенко, 9, статутний фонд — 1000 грн, за 3 роки тут змінилося 4 директора.

У серпні 2017 року було відкрито кримінальну справу за ст.190 №12017100080006767 з ініціативи інвесторів. Причина — затягування оформлення документів на 1-2 секції і добудови 3-4 секції, в той час як почалася активна рекламна кампанія по залученню нових інвесторів в 5-6 секції. У січні 2018 року Святошинський районний суд дозволив забезпечити для слідчих доступ до документації «Ком'юн Трейд», до справи було залучено і ТОВ «Іско» — однак 25 березня 2019 року Святошинський райсуд не побачив порушень у діях забудовників.

Інвестори подали апеляцію, і Київський апеляційний суд 16 квітня 2019 року скасував рішення Святошинського райсуду, визнавши інвесторів-позивачів потерпілими за статтею 190 Кримінального кодексу «Шахрайство». Також Святошинський райсуд 16 квітня 2019 року частково задовольнив прохання прокуратури в доступі до документів забудовників.

Нинішню ситуацію з документами можна достовірно дізнатися з недавнього судового рішення від 16 квітня 2019 року. Суд зафіксував жорстке прострочення — в договорах купівлі-продажу майнових прав, якими оформлялося інвестування в ЖК «Південний квартал», термінами здачі в експлуатацію позначені другий-третій квартал 2015 року, в той час як на сьогоднішній день де-юре жодна секція так і не здана. Суд також зафіксував, що хоча перша і друга секції «фактично повністю побудовані», вони не підключені до міських мереж, «громадяни заселяються в квартири без належних правових підстав і не можуть оформити придбані об'єкти нерухомості у власність».

Наступна тема про законність будівництва — експертиза проекту. У 2008 році ТОВ «Комьюн-Трейд» отримало позитивний висновок експертизи №6115 від 25 березня і дозвіл на будівництво №0599-Св-З від 25 липня. Однак з огляду на те, що поверховість секцій зросла — в першій з 15 до 19, другій з 23 до 25 і в третій — з 9 до 16, а також додалися п'ята і шоста секції, необхідно було отримати дозвіл на коригування проекту. У тому ж рішенні суду юридично зафіксовано, що такого дозволу немає. На об'єкт не видавалися містобудівні умови і обмеження, немає паспорта забудови земельної ділянки, пайовий внесок за побудовані секції ще повністю не сплачено — а тільки після цього може бути введення в експлуатацію, і вже після — присвоєння поштової адреси.

Втім, хоча дозвіл на будівництво 2008 року було видано до літа 2010 року, за нинішнім законодавством воно дійсно до закінчення будівельних робіт. Проблема продовження оренди землі була вирішена в березні 2018 року — багато в чому завдяки тиску інвесторів мер Кличко підписав нотаріальний договір продовження оренди ще на 5 років. Є технічні умови на підключення водопроводу і каналізації, електроенергії, лівневок, видані ТОВ «Комьюн-Трейд».

Як інвестувати: договору, терміни і умови

На сьогоднішній день можна купити квартири як в готових секціях, так і в споруджуваних (6-я секція — добудовується каркас, 5-я — котлован). У першій секції, заселеній, доступні тільки двокімнатні квартири в 65 і 70 кв. м, «документи починають видавати». У другій секції пропозицій немає, в третій вибір більше — квартири в 38,9 і 49 кв. м, заявлена здача секції — літо 2019 року.

У четвертій секції, запланованої до здачі на кінець 2019 року, пропозиції ще ширше — починаючи від смарт-квартир в 20,1 кв. м. Практично всі варіанти планувань доступні до інвестування в шостій секції (здача в першому кварталі 2020 року) і п'ятій секції (другий-третій квартал 2020 року). Однак терміни здачі — болюча тема для інвесторів ЖК «Південний квартал», і тут доводиться більше орієнтуватися на реальні темпи робіт і рівень готовності, ніж на заяви офісу продажів.

На початку будівництва комплексу озвучувалися терміни здачі першої та другої секцій у другому кварталі 2015 року, а третьої та четвертої — в четвертому кварталі 2015 року. В кінці вересня 2015 року першу секцію дійсно почали заселяти, на сьогоднішній день населена і друга секція — однак повного пакета документів інвестори так і не отримали, а комунальні послуги оплачуються за комерційними розцінками — просто кажучи, де-юре вода, електрика та інші комунікації обслуговують будмайданчик, а не житлові будинки. При цьому справедливості заради, мешканці 1-2 секцій не скаржаться на проблеми з електрикою і теплом.

В процесі будівництва терміни багаторазово переносилися, після зміни забудовника на ТОВ «Іско» була досить швидко, за рік, добудована четверта секція, однак на сьогоднішній день тут ще йде заливка каркасу останнього поверху. Третя секція зараз на стадії облицювальних і внутрішніх робіт.

З ТОВ «Іско» і оформляються договори інвестування — це попередній договір купівлі-продажу квартири і договір забезпечення зобов'язань. Правда, в зразках договорів, що надаються у відділі продажів, не вказані підстави, на яких вони продають квартири — зазвичай, це оренда землі, договір між орендарями або власниками землі і компаніями-забудовниками. Не вказана навіть назва компанії, з якою інвестор укладає договори, і адреса будівництва — їх потрібно заповнювати «від руки».

 

Статьи по теме
Новини
У Києві з’являться 12 нових зелених зон. Адреси

Постійна комісія київської міської ради з питань екологічної політики на черговому засіданні ухвалила проекти по створенню 12 зелених зон у…

23 / 01 / 2020

Рейтинги
Стороннім вхід заборонено: житлові комплекси із закритою територією

Концепція закритої території від сторонніх і авто популярна серед покупців житла в столиці. Вона передбачає обгороджену територію, вхід по електронним…

23 / 01 / 2020

Новини
«Аркада» попередила про можливий штурм банку незадоволеними вкладниками

22 січня 2020 року банк «Аркада» попередив своїх клієнтів про можливий штурм головного офісу вкладниками і інвесторами. Про це йдеться…

23 / 01 / 2020

Новини
Дачу початку ХХ століття на Святошині можуть знести

У столиці позбавили охоронного статусу пам’ятки архітектури початку ХХ століття дачний будиночок на проспекті Перемоги, 130/1, що у Святошинському районі….

22 / 01 / 2020