Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
Дом рядом с крупным торговым кластером: все нюансы строительства ЖК «ЛаЛаЛенд» в Берковцах

16.04.2018

Невідомий автор

Появлением новых огромных жилых кварталов там, где еще недавно были пустынные незаселенные территории, киевлян уже не удивишь – большие комплексы строятся и на месте сельхозземель, и на намывных территориях Левобережья, и вместо зачахнувших промзон. Точно так же не удивишь и появлением в таких местах крупных торговых центров в «новых» для городской активности территориях – примеров уже больше десятка.

А что будет, если эти две тенденции соединить – в практически незаселенном районе построить сначала ТРЦ, а затем «завести» здесь жителей, построив крупный жилой комплекс? Кто-то скажет – «это же мечта девелопера, да и владельцев ТРЦ – всегда будут клиенты», кто-то отметит как позитив интеграцию жилья и рабочих мест в торговом центре, на общей территории, ну а третьи возразят – а есть ли в генплане создание такого по сути нового центра, ведь это огромная точка притяжения для транспорта?

Участниками этого эксперимента могут стать потенциальные инвесторы ЖК «ЛаЛаЛенд» – близ крупнейшего киевского торгово-развлекательного кластера («Ашан» + «Эпицентр» + «Новус» + ТРЦ «Лавина») уже строятся первые дома будущего района, в котором ожидается несколько десятков многоэтажных домов. 3m2 разобрался в нюансах и подводных камнях «жизни в торговом комплексе».

Местоположение: Берковцы – кластер на Окружной

На самом деле эта местность существовала на карте Киева и раньше, более того – здесь даже есть жители-старожилы. Еще в 1240 году впервые упоминается хутор Берковец – как небольшое поселение, принадлежавшее различным монастырям. В 1923 году хутор был присоединен к Киеву, здесь появилось лесничество, тепличное хозяйство «Киевзеленстроя», а также с десяток жилых домов – компактно расположенные 3-5-этажки и детский садик №682 (на возможности которого предлагают рассчитывать первым поселенцам «ЛаЛаЛенда»).

Фактически часть Берковцов (сейчас принято именно множественное число – Берковцы) – это и разбитые еще в 1950-х годах дачные участки, на некоторых из которых до сих пор крошечные летние домики-сарайчики, однако встречается немало и полноценных жилых домов, а «фасадные» участки застроили многоэтажными отелями, автосервисными центрами и другими крупными постройками.

Территория оживилась в 1970-х, когда проложили северо-западную часть Окружной дороги, как продолжение проспекта Палладина с выездом на Варшавскую трассу и с прямой дорогой на Пуща-Водицу. Упирающаяся как раз в Берковцы улица Стеценка обеспечила хорошее сообщение с Нивками, откуда пустили автобус №14 в Пуща-Водицу.

Постепенно разрастаясь, Берковцы тем не менее оставались транзитным пунктом – пока в 2009 здесь не выстроили практически одновременно крупнейший строительный супермаркет «Эпицентр» и один из первых гипермаркетов «Ашан». Комплекс был сориентирован не только и не столько на Киев, сколько на северо-западные пригороды Ирпенской агломерации – это как раз совпало с тамошним строительным бумом.

Впоследствии просто на развязке (одноуровневой, но довольно сложной) появился огромный «Новус», ну, а в 2017-м после довольно долгого строительства открылся совсем уж гигантский ТРЦ «Лавина Молл». К огромным фасадным парковкам добавились огромные тыловые – и суммарно с торговыми площадями кластер стал соразмерен небольшому городку.

Пока жители «старых» Берковцов и дачных участков остаются единственными «местными» — однако уже понемногу заселяется ЖК Welcome Home, а за «Ашаном» уже возводят панельную «коробку» первого дома нового крупного ЖК «ЛаЛаЛенд» (звучное название – от американского романтического мюзикла 2016 года).

Инфраструктура: дети, парки, транспорт и беспокойные соседи

На первый взгляд жизнь в будущем «ЛаЛаЛенде» может показаться беззаботной, как в том самом американском мюзикле. До метро «Академгородок» действительно можно доехать за 10 минут, да и к центру – прямая дорога по улице Стеценка. На деле же ситуация не такая радужная – по крайней мере «первопоселенцам» придется ни один год терпеть, пока все устроится.

Главное слабое место любого комплекса, который строится вдали от сложившихся густонаселенных районов, — это социальная инфраструктура. Единственный садик на Берковцах выручит лишь на первое время, новые садики и школы – только позже, в рамках застройки «ЛаЛаЛенда». Вопрос и с медицинским обслуживанием – поликлиники Святошинского района, к которому относятся эти территории, расположены довольно далеко.

Хотя с транспортом на первый взгляд все должно быть отлично, на самом же деле проблема не одна. В часы-пик узковатая улица Стеценка (по 2 полосы в каждую сторону) «тянется» на километры, а с недавним расширением улицы Газопроводной и приростом потока с Виноградаря ситуация только ухудшилась. Дальше вдоль улицы строят коллектор, а скоро могут начать рыть метро, а это возможное частичное перекрытие дорог и еще большие пробки. Улица есть в планах на реконструкцию с расширением, но это дело не одного года.

Окружная дорога «стоит» в сторону Академгородка – всему виной Новая Ирпенская трасса, выезд из Коцюбинского. Кстати, в части транспортной доступности Коцюбинское, действительно, выступает конкурентом Берковцов – и к метро ближе, и обустроенность выше. Впрочем, скорее всего, через какое-то время Берковцы и Коцюбинское сольются практически в одно городское образование, учитывая развитие новых дорог вокруг ТРЦ и инициативы административно присоединить этот поселок городского типа к Киеву.

С общественным транспортом ситуация также неоднозначна. Да, есть множество бесплатных маршруток в торговые центры, но, во-первых, они начинают ходить довольно поздно (после 8 утра), во-вторых, тот же «Ашан» уже пускает в маршрутки только с чеками, подтвержадющими покупки. Маршрутки хороши в непиковое время, а в пики всегда загружены под завязку. Схожая ситуация и с проходящими маршрутками в Ирпенскую агломерацию и в Пуща-Водицу. Муниципальный автобус №30 в Пущу также очень популярен, а единственный имеющий здесь конечную остановку №14 останавливается у «старых» Берковцов.

Перспективы развития транспортной инфраструктуры – туманны. При строительстве «Эпицентра»-«Ашана» реконструировали развязку в один уровень, однако когда вливающаяся в нее новая 4-полосная дорога с «ЛаЛаЛенда» будет загружена авто резидентов – здесь придется туго. Мотивации у города строить здесь эстакады – нет, по крайней мере, первоочередной.

Можно встретить и «легенды» про метрополитен от «Академгородка», но, во-первых, это не приоритетное направление, во-вторых, сначала должны появиться станции на Новобеличах, а в-третьих, у города нет никакой мотивации стимулировать развитие здесь «центра». Разве что появится договоренность о создании тут огромного перехватывающего паркинга за счет торговых центров. Но для нынешнего Киева такие решения – из разряда наивных мечтаний.

Есть нюансы и с близкими и не очень соседями, которые могут внести беспокойство в «беззаботную жизнь из американского мюзикла». Непосредственно над будущим ЖК проходит трасса взлетов и посадок авиазавода «Антонов», но, справедливости ради, летают здесь самолеты нечасто, да и такое соседство накладывает ограничения на высотность зданий – нелишнее для местных жителей.

Гораздо больше шума и неудобств создают гонщики на задней парковке ТРЦ «Лавина Молл» – их можно встретить даже днем, а поздним вечером и ночью они создают невыносимый шум и визг от дрифта для жителей соседнего Коцюбинского в паре километров. По их словам, администрация ТРЦ никак не идет на контакт в решении этой проблемы – хотя вряд ли какие-либо масштабные мероприятия не проходили здесь без их ведома.

Проблема еще «интереснее» – история с бандой подростков, врывавшихся в «Ашан». Пусть эта история и не получила большой огласки – хотя и была описана в некоторых СМИ, с видео. Несколько десятков подростков в балаклавах и без врывались в «Ашан», устраивали дебоши, нападали на посетителей – и это без серьезных последствий для нападавших. Прецедент, вряд ли добавляющий спокойствия району.

Что строят: дома, секции и планировки

Всего на участке в 67 га запланировано разместить 43 жилых дома, между ними – дворы «без машин» с детскими площадками, в глубине территории – большая парково-игровая зона отдыха «Ла-Ла-парк». Территория предполагается закрытой – ее будут огораживать по мере сдачи домов, заявлены охрана и домофоны. Предполагается, что первые этажи будут отведены под коммерческие объекты, а в перспективе ближе к Окружной могут появиться офисные здания.


Источник: lalaland.kiev.ua

Застройка участка началась с центральной части – земля ближе к существующей застройке Берковцов, согласно генплана комплекса, зарезервирована под школы и стадион, запланировано также два детских сада. Подземных или многоярусных паркингов здесь не планируют – будет только гостевая парковка, а также площадки по периметру комплекса. Пока в офисе продаж говорят, что ТРЦ не запрещают оставлять машины на их парковках (мест пока в избытке) – однако ситуация может измениться уже с заселением соседнего комплекса Welcome Home, где также паркинги не предусмотрены.

Технология строительства – панельная, завода «ДБК-3», что довольно традиционно для этого застройщика, утепление – минеральная вата, заявленная высота потолков – 2,65 м. Коммуникации городские, однако газа в квартирах не будет – все на электрике, зато запланирована собственная газовая котельная. Квартиры передадут инвесторам без отделки, однако с установленными металлическими дверьми, системой отопления, счетчиками, в том числе и тепла. Лоджии и балконы планируют застеклить изначально, так что дома и после заселения сохранят первоначальный вид.

Актуальные цены на квартиры в ЖК ЛаЛаЛенд на ЛУН.ua

Сейчас ведется строительство первого дома, рассчитанного на 182 квартиры и состоящего из трех секций. Высота дома — 13 этажей. Первая секция, более протяженная, здесь на этаже – 10 квартир, выходящих в длинный коридор, развозить жителей будет всего два лифта. Вторая секция, ближе к дороге, совсем другая – здесь всего 4 квартиры на этаже, при этом лифтов также два. Планировка общих коридоров в первой секции позволяет отгородить блок на несколько квартир (про это говорят даже в офисе продаж), а во второй секции у половины квартир есть «бонусный» коридор в пару квадратных метров, который также так и просится присоединить к квартире.

Учитывая панельную технологию строительства, типов планировок совсем немного. В комплексе предлагаются только одно- и двухкомнатные квартиры (на 2-12 этажах – 13-й пока не продается), площадь «однушек» – 35-48, «двушек» – 54-67 кв. м. Планировки довольно традиционные – с отдельными прямоугольными помещениями, в двух вариантах – выходящие на одну сторону и «распашонки», с окнами на две стороны. В односторонних квартирах кухни небольшие, 8-9 кв. м, в «распашонках» — более 13 квадратов. Санузлы в «однушках» совмещенные, в 2-х комнатных — отдельные ванна и туалет, коридоры достаточно просторные. Впрочем, практически все перегородки между комнатами и кухнями – из гипсокартонных панелей, так что технически возможны и перепланировки.

Застройщик и земля

Изначально, еще с конца 2017 года, продажами ЖК «ЛаЛаЛенд» занимался АКБ «Аркада» – застройщик «Патриотики», «Эврики» и других крупных комплексов — даже запускал акции, чтобы привлечь инвесторов, однако, видимо, «что-то пошло не так». Вряд ли виной тому не лучшая реакция потенциальных инвесторов на форумах на этого застройщика, но на сегодня продажи ведет основной застройщик – СГ «Фундамент», разместивший офис продаж за ТРЦ «Лавина Молл».

Оба застройщика довольно давно сотрудничают: например, ЖК «Эврика», объект «Аркады», застраивает компания «Азур», подразделение СГ «Фундамент», обе компании используют продукцию ДБК-3, однако на сегодня «Аркада» уже не имеет отношения к этому комплексу – разве что остались старые новости на их сайте. Впрочем, такая «замена в игре» скорее сыграла на пользу ЖК «ЛаЛаЛенд» – визуализации от «Фундамента» гораздо интересней, чем от «Аркады».

Ведется строительство первого дома ЖК «ЛаЛаЛенд» на основании Декларации о начале строительных работ от 9 июня 2017 года, где объект заявлен по третьей категории сложности, хотя по факту при почти 200 квартирах полагалось бы разрешение и четвертая категория.

С землей ситуация интересней. Участок в 64,1443 га был передан в аренду ПАО «Агрофірма «Теплиці України» на 15 лет согласно договора от 21 августа 2008 года, заключенный на основании решения Киевсовета от 13 декабря 2007 № 1422/4255, с целевым назначением «для строительства и обслуживания объектов общественного и коммерческого назначения, торгово-развлекательных комплексов, офисных центров, объектов жилой застройки, паркинга», что вполне соответствует реальному использованию и планам застройщика. Договор обновлялся решением Киевсовета №859/859 от 26 декабря 2014 года сроком на 5 лет.

Впоследствии часть этого участка занял «Эпицентр», и земля под строительным супермаркетом была получена в субаренду, что оформлялось соответствующим образом через Киевсовет. СГ «Фундамент» договор субаренды не заключала – основанием для строительства является договор про организацию строительства с ПАО «Агрофірма «Теплиці України» от 18 января 2017 года, на который ссылаются в договорах с инвесторами.

Что касается самого арендатора земли, ПАО «Агрофірма «Теплиці України», то эта компания была основана еще в конце 1990-го года, на сегодняшний день ее заявленные КВЕДы – организация строительства, управление и аренда недвижимости.

Эту компанию связывают с сельскохозяйственной «империей» бывшего главы Шевченковской РГА Виктора Пилипишина, в том числе благодаря тесным связям с ООО СП «Украфлора», которая, в свою очередь, зарегистрирована на членов семьи Виктора Пилипишина – жену, сына и дочь.

Условия инвестирования, договора и сроки

Изначально, когда привлечением средств в проект занималась «Аркада», инвестиции оформлялись через фонд финансирования строительства, под что даже создавали отдельную компанию. На сегодня же с инвесторами оформляется предварительный договор купли-продажи – с ПАО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный фонд «Хантер», в интересах которого действует ООО «Компания по управлению активами «ИнвестКапитал». В договорах также отражено, что заказчиком строительства является ООО «Домостроительная компания «Фундамент», на основании упомянутого договора об организации строительства с ПАО «Агрофірма «Теплиці України».

На сегодняшний день квартиры продаются на 2-12 этажах, дифференциации от этажности или других планировочных характеристик пока нет. При 100% оплате предполагаются различные акционные скидки, есть и несколько видов рассрочек. Короткая рассрочка – до середины 2019 года, при первом взносе 50% — цена на остаток суммы фиксируется с привязкой к доллару, при 70% — к гривне. Длинная рассрочка действует до конца 2020 года по базовой цене – при первом взносе 50% цена на остаток фиксируется с привязкой к доллару.

Введение в эксплуатацию запланировано на середину 2019 года, что выглядит вполне реальным – на сегодня по первой секции монтируются железобетонные панели 9-10-го этажа, второй секции – 3-4-го. Завершение всего проекта ЖК «ЛаЛаЛенд» предполагается в 2024-2025 годах, обслуживать их будет частная управляющая компания застройщика.

Статьи по теме
Новини
Суд дозволив забудову Павлівського скверу

Суд відновив дозвіл на будівництво будинку по вулиці Гоголівській, 32 на території Павловського скверу в Києві. Відповідне рішення виніс Окружний адміністративний суд столиці 7…

14 / 08 / 2020

Новини
Нові проєкти житла в Києві та Київській області

Завдяки ЛУН ми можемо розповісти вам про нові проєкти котеджних містечок і клубних будинків, про які стало відомо в серпні….

14 / 08 / 2020

Новини
В Україні зросли ціни на заміську нерухомість — експерти

Зафіксовано зростання цін у ЖК у передмісті. Про це у п’ятницю, 14 серпня, повідомили у консалтинговій компанії NAI Ukraine. У дослідженні компанії йдеться, що середня…

14 / 08 / 2020

Новини
Жовта зона. У Києві вводять більш суворі обмеження через коронавірус

Столиця потрапила в «жовту» зону епідемічної небезпеки. Про це мер Києва Віталій Кличко заявив під час онлайн пресконференції. «Через зростання кількості хворих — за рішенням Державної…

14 / 08 / 2020