Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК 4U: добудова на Новобіличах з багатьма питаннями

12.11.2020

Артем Сіренко

Новини про добудови довгобудів, на перший погляд, завжди радують — місто позбавляється занедбаних територій, а інвестори врешті отримують довгоочікувані квартири. Насправді обтяжені «історією» будівництва зазвичай викликають чимало питань, особливо якщо і до «перезапуску» були не надто прозорими та відкритими, а у «новій» історії мають віддалені зв’язки з групою компаній Войцеховського.

Цього разу 3m2 досліджував історію ЖК 4U неподалік станції метро «Академмістечко» — кияни вже давно звикли до недобудованої висотки у міському пейзажі. Цієї весни будівництво, яке стартувало майже 10 років тому, «перезавантажили», і тепер тут очікується висотка з виключно однокімнатними квартирами, чимало з яких, а то і всі насправді можуть виявитися нежитловими, з відповідними наслідками.

Місцезнаходження: «зручна» промзона біля метро

Будівельний майданчик ЖК 4U має умовну адресу вул. Академіка Булаховського, 2, що відповідає адресі комплексу Інституту технічної теплофізики НАНУ, який в свою чергу виступає замовником проекту. Насправді ж майбутній будинок виходить на паралельну до неї вулицю Генерала Наумова — другу важливу магістраль масиву Новобіличі.

У 200 метрах — проспект Академіка Паладіна, складова Окружної дороги, а трохи більш ніж за кілометр — станція метро «Академмістечко», кінцева червоної лінії і потужний пересадковий вузол для Ірпеня й інших північно-західних передмість. Окрім власне комплексу Інституту, впритул до ЖК 4U розташовані майстерня з пошиву тентів для фур та територія занедбаної АЗС, а трохи далі — головний комплекс відомої торговельної компанії «Агромат».

Тож фактично будівництво ведеться у промислово-складській зоні, хоча насправді через дорогу по вулиці Генерала Наумова вже житлова садибна забудова, а за майже кілометр починається житловий масив багатоповерхівок Новобіличі та його відокремлені північні квартали, відомі як Сахалін. Там, власне, вся місцева інфраструктура — кілька дитячих садків (найближчий – 850 м), школи №72, 162 (найближча — 750 м) та 230, супермаркети, невеликий ринок, поліклініки.

До забудови масиву примикає сосновий ліс з лісопарковою зоною, поруч з ЖК 4U зелених зон немає. До того ж вулиця Генерала Наумова та проспект Академіка Паладіна ніяк не сприяють прогулянкам (сім’ям з дітьми до уваги). Тож в багатьох питаннях місцевої інфраструктури майбутнім новоселам доведеться бажати швидшої добудови комерційної частини комплексу; від супермаркету та крамничок зрадіють і мешканці сусідніх садиб. А ось найближчий повноцінний ТРЦ — кластер «Лавина» на Берківцях, до якого їхати 2,5 км.

Що будують: комфорт-клас в промзоні та смарт-апартаменти

Відповідно до анонсів забудовника та опублікованих рендерів проєкту, ЖК 4U має складатися з двох двосекційних 27-поверхівок, поєднаних двоповерховим нежитловим корпусом. Комплекс позиціонується у комфорт-класі, що мають забезпечити закрита територія (цілком доречно за наявного оточення) без машин, які мають вмістити підземний паркінг під всім комплексом, крім першої секції, наземний 5-рівневий паркінг. Втім, коли їх почнуть будувати — велике питання, а спочатку буде гостьовий майданчик з вулиці.

Технологія будівництва — класична для таких комплексів монолітно-каркасна (висота поверху від підлоги до стелі 2,7 м), власне бетонний каркас почали зводити близько 10 років тому. Від початку заповнення стін було зі шлакоблока, однак коли навесні 2020 року проєкт «перезавантажили», зовнішні стіни демонтували — і замінили на газоблоки. Також при цьому зняли вже змонтовані раніше вікна — нові стали більші.

Утеплення — мінеральна вата, штукатурка. Власне, архітектура не особливо вирізняється з-поміж подібних проєктів; лоджії склить забудовник «в підлогу» (тож не побачимо «творчості» у склінні балконів), але не передбачено і кошик для кондиціонерів. Комунікації міські, в тому числі опалення — наразі техумови отримані до підключення до муніципальних мереж, хоча розглядається варіант влаштування власної котельної. У попередній «реінкарнації» комплексу анонсувався високий рівень енергоефективності та «копійчані» тарифи на тепло — втричі дешевше за тарифи «Київенерго»!

А ось що точно не відповідає заявленому класу комфорт — так це кількість квартир на поверсі. Власне, з плануванням поверхів забудовник, здається, заплутав всіх. Проєкт позиціонується як українсько-ізраїльський, і планування суттєво різняться. Так, на ізраїльському сайті бачимо на поверсі 14 повноцінних однокімнатних квартир площею 37,8-45,3 кв. м.

В українській версії спочатку передбачалося одно- та двокімнатні квартири, потім в Інтернеті з’явилася «супербюджетна» версія з 18 квартирами на поверсі — 4 повноцінних «ізраїльських» однокімнатних квартири перетворюються у 8 «українських» смарт-квартир (відповідно 408 квартир на секцію).

Наразі ж в офісі продаж представляють щось середнє — на поверсі 14 квартир, з них 4 смарт (18,5-21,3 кв. м), п’ять повноцінно однокімнатних (36,0-42,1) та три двокімнатних — невелика у 45,7 кв. м, (планування майже повторює однокімнатні, але є додаткове вікно в торцевій стіні) та дві більших — по 60,2 та 60,5 кв. м.

Смарт-помешкання за плануванням «вагончики» з шириною від 2,4 метра (для порівняння — ширина тролейбуса 2,5 метри) та довжиною до 8 метрів. До речі, зазначається, що це — апартаменти, тобто нежитлові приміщення, адже за площею «не дотягують» до повноцінних квартир за будівельними нормами. Повноцінні однокімнатні квартири площею також вирізняються незвичним плануванням — передбачається влаштування крихітної спальні та великого загального простору (концепція «однодвушка»), зона кухні — ніша посередні квартири без вікна.

Втім, планування тут досить умовні — здаються квартири без опорядження та внутрішніх перегородок, окрім санвузлів. Є і варіант замовити ремонт «під ключ» від забудовника — з опорядженням всією технікою аж до електрочайника; ідеально для інвесторів, хто не хоче займатися ремонтом самотужки. Всі квартири виходять у довгий лінійний коридор, ліфтів передбачено по три на секцію — наче і немало, але за такої кількості квартир черги будуть ще ті.

Документи: попередній проект, ізраїльська компанія і питання по документах

Будівництво житлового комплексу на території Інституту технічної теплофізики НАНУ по вулиці Булаховського, 2 розпочалося ще на самому початку 2010-х і не було особливо публічним — ані брендування, ані залучення приватних інвесторів тут не відбувалося.

«Стартував» комплекс як ЖК «ІТТФ» (тобто «Інститут технічної теплофізики») влітку 2016 року — наразі про цей проєкт можна дізнатися зі збереженого в архіві інтернету сайту. Тоді передбачалося два двосекційних будинки, першу секцію анонсували здати у другому кварталі 2018 року. На першій сторінці сайту — рендер з двома будинками та рекламою щодо надзвичайної енергоефективності майбутнього комплексу, а в новинах — про закупівлю ліфтів ще влітку 2018 року. Далі пару років «затишшя» — і навесні 2020 року маємо ЖК 4U.

Замовником будівництва залишається все той же Інститут технічної теплофізики НАНУ, на території якого будується ЖК 4U. У ролі девелопера виступає бренд Really Building, у співпраці з ізраїльською компанією Simple Investment Ltd, що позиціонується як компанія з управління власністю громадян Ізраїлю в Україні. Втім, у документах, в тому числі у договорах інвестування, зазначено компанію ТОВ «В.К.Груп», вже знайому читачам 3m2 по ЖК «Хенеси Хаус» (Henesi house).

Цей комплекс представлено і на сайті Really Building, і на сайті ізраїльської Simple Investment Ltd, інші проєкти цієї групи компаній — ЖК Аquamarine у місті Українка біля набережної та бізнес-центр «Лінер» по вулиці Новокостянтинівській, 17, всередині повороту дворівневої розв’язки з вулицею Олени Теліги.

Останні два комплекси — в процесі будівництва каркасу, а ось ЖК «Хенеси Хаус» на Татарці планували здати ще до кінця 2019 року,  однак він досі «в процесі», в рамках якого висотність збільшилася на 6 поверхів. Зараз анонсований термін завершення комплексу — кінець 2020 року, тож обіцянки забудовника досить скоро можна буде перевірити. До речі, ЖК «Хенеси Хаус» — також добудова дуже давнього довгобуду (ще з 1999 року), і також на землі наукової установи — НПП «Київський Інститут Автоматики».

Ще під час дослідження обставин будівництва ЖК «Хенесі Хаус» 3m2 виявив цікаві обставини стосовно історії компанії-забудовника ТОВ «В.К.Груп», що зараз зареєстрована за адресою цього житлового комплексу. Так раніше ця компанія була зареєстрована за адресою вул. Ушинського, 40 — цей бізнес-центр будувався компаніями групи Анатолія Войцеховського УКО/СітіГруп і був «домом» для багатьох юридичних осіб цього сумновідомого «холдінгу».

ЖК «Хенесі Хаус» пов’язаний з групою Войцеховського і через генерального підрядника ТОВ «Спецбудресурс» — компанія певний час мала адресу Стратегічне шосе, 53, де розташовано сумнозвісний недобуд ЖК «Мозаїка», який будували компанії групи Войцеховського. Своєю чергою Віталій Кучинський, керівник Really building, свого часу займався будівництвом ще одного об’єкту УКО — ЖК «Панорамне містечко».

В частині документів на будівництво застереження є відразу «з порогу» — наразі дозволу на будівництво немає, як і інформаційного щита-паспорта об’єкту. У забудовника кажуть, що всі документи подано і через кілька тижнів ДАБІ має надати його надати. А ось містобудівні умови та обмеження є і «свіжі» — видані Департаментом містобудування та архітектури КМДА у квітні 2020 року; власне, з того часу ЖК 4U з’явився на інвестиційному ринку.

Втім, у МУО замовнику (тобто Інституту) дозволяється здійснити реконструкцію експериментального корпусу у багатофункціональний комплекс. Наявність житла МУО не передбачає — відповідно документу, щільність населення не розраховується, а керуватися при проєктуванні слід ДБН для громадських споруд. У Державному реєстрі прав на нерухоме майно є експериментальний корпус залізобетонної конструкції площею 2593,1 кв. м. (№167508397 від 22.05.2019 року).

Підставою для користування Інститутом земельною ділянкою площею 6,4823 га державної власності з кадастровим номером 8000000000:75:445:0003 є рішення Київради від 23.12.2004 № 967/2377, а 12.07.2012 розпорядженням КМДА № 826/8163 ДП «Інженерний центр «Сушка» Інституту технічної теплофізики НАНУ» було надано право користування земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування невиробничих будівель і споруд по вулиці Академіка Булаховського, 2.

Розпорядженням КМДА від 27.04.2018 №709 було надано дозвіл на поділ земельної ділянки, однак судячи з даних Державного земельного кадастру це так і не було здійснено. Цікаво, що в тексті цього розпорядження КМДА вже зазначено, що земельна ділянка належить до категорії земель житлової та громадської забудови. – хоча відповідно до публічної карти Державного земельного кадастру цільове призначення землі – «Досліджень і розробок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд».

Тож, наразі за документами не лише смарт-квартири у ЖК 4U можуть отримати статус нежитлових приміщень (апартаментів), а й взагалі всі помешкання — з відповідними «комерційними» тарифами на комунальні послуги та неможливістю прописки. Є питання також щодо погодження будівництва з «Украерорухом» (аеродром заводу Антонова недалеко) та функціонального призначення території у містобудівній документації. Тож загалом за документами цілком непогана ініціатива ревіталізації території «радянського» НДІ і поступового злиття житлової забудови Біличів та Новобіличів поки під великим питанням.

Як заселитися: умови інвестування і строки завершення будівництва

Інвестиція у ЖК 4U оформлюється шляхом укладання двох договорів з ТОВ «В.К.Груп» (точніше — з фізичною особою, яка діє за довіреністю від імені цією компанії) — нотаріального попереднього договору купівлі-продажу нерухомості та договору про виконання зобов’язань. Після введення в експлуатацію будинку передбачено укладання основного договору купівлі-продажу квартири — впродовж 60 днів.

Окрім повної оплати, за умови якої можливі знижки та акції, є і розстрочка — з 30% мінімальним першим внеском, на 24 місяці, зі здорожчанням на 10% і з прив’язкою до курсу долара США (в тому числі та при пониженні). Поверх впливає на вартість — чим вище, тим дорожче.

Завершити будівництво обіцяють влітку 2021 року — в договорах зазначено ІІІ квартал і введення в експлуатацію у IV кварталі 2021 року. Наразі готовий монолітний каркас, практично завершено укладку газоблоку і вікон, йдуть внутрішні роботи та монтаж ліфтів — втім, за повідомленнями їх закупили ще у 2018 році. Наразі робітників на будівництві не дуже помітно — лише кілька людей.

Другу секцію забудовник планує почати на початку 2021 року — там вже є фундамент, певно, з «минулого» будівництва комплексу. Також одночасно із завершенням першої секції мають здати й комерційну 2-поверхову будівлю, а відповідно з’являться площі для місцевої інфраструктури. Коли ж можна очікувати повне завершення комплексу і, відповідно, облаштування прибудинкової території та паркінгів — поки невідомо.

Статьи по теме
Новини
«Інтергал-Буд»: Динаміка будівництва станом на 1 грудня 2020 року. Частина 1

Новини компаній Ділимося з вами динамікою будівництва житлових комплексів забудовника «Інтергал-Буд» станом на 1 грудня 2020 року: ЖК Sky Avenue, адреса:…

03 / 12 / 2020

Новини
У Києві підрядник вкрав 250 тис. грн при ремонті дитячого садку

У Києві підрядник, який підозрюється в розкраданні 250 тис. грн, виділених на реконструкцію дитячого садка, піде під суд. Київською місцевою…

03 / 12 / 2020

Новини
Будівельні паспорти у Києві будуть готуватись у окремому секторі Департаменту містобудування та архітектури

Управління адміністративних послуг буде ліквідоване, а натомість з’явиться управління, в якому буде два відділи. Про це розповів заступник директора Департаменту…

03 / 12 / 2020

Новини
Понад 50 будинків у Києві збираються визнати пам’ятками архітектури

З початку року КМДА направила звернення до Мінкульту з проханням внести 52 будівлі до реєстру пам’яток. Відповідне звернення направили з…

03 / 12 / 2020