Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

ЖК ATRIA CITY. TEREMKY: квартали та «кільцеві» планування на Одеській трасі

01.02.2022

Артем Сіренко

Українські забудовники та архітектори раз по раз шукають рецепт певного «ідеального ЖК», який би відповідав і прагненням інвесторів та майбутніх мешканців, і сучасним підходам та баченням урбаністики та архітектури, і місцевим умовам, а ще й до того і будівельним нормам, і, без сумніву, був економічно вигідний.

ЖК  Atria City. Teremky
ЖК Atria City. Teremky

І хоча такими творчими пошуками займаються далеко не всі — багатьох влаштовує багатоповерхова «взуттєва коробка» з архітектурою «від виконроба», цікавих проєктів з’являється все більше, адже конкуренція на ринку зростає. Один з таких проєктів — ЖК Atria City. Teremky у селищі міського типу Чабани, за адресою Одеське шосе, 6. Нюанси планувальних інновацій, а разом з тим і «підводні камені» проєкту, розбирав цього разу 3m2.

Місцезнаходження: на автобані недалеко від метро

Будівництво ЖК «Атріа Сіті.Теремки» здійснюється північніше існуючої житлової забудови селища Чабани Фастівського району, за 2,6 км до станції метро «Теремки». За відсутності заторів поїздка автомобілем чи маршруткою займе кілька хвилин, пішки «прогулянка» досить сумнівна — тротуари є деінде, велодоріжка відсутня (хоча плани на неї обговорюються), але загалом транспортна доступність на перший погляд виглядає дуже привабливою.

Майданчик розташовано неподалік від сумновідомого перехрестя зі світлофором у Чабанах/Гатному, де заїжджають/виїжджають місцеві мешканці, а основний потік по Одеській трасі, відповідно, пригальмовується, особливо у години пік. Зранку майбутнім мешканцям ЖК «Атріа Сіті.Теремки» трошки простіше — комплекс розташовано ближче до Києва, ніж світлофор (по дорозі до метро лише один світлофор біля Кібцентру), ввечері — доведеться розвертатися на світлофорі. Якщо ж їхати далі в Києві на авто — до межі центру проспектами Глушкова і Голосіївським ще приблизно 7 км.

Майданчик розташовано неподалік від сумновідомого перехрестя зі світлофором у Чабанах/Гатному, де заїжджають/виїжджають місцеві мешканці

Наразі здійснюється будівництво естакади для розвороту у селищі Чабани (на зразок таких, як будуються у селищі Стоянка на Житомирській трасі), однак розташована вона південніше, на відстані двох кілометрів від ЖК «Атріа Сіті.Теремки». Чи залишиться світлофор у Чабанах біля комплексу — велике питання, бо зараз тут часто відбуваються ДТП.

Маршруток повз ЖК «Атріа Сіті.Теремки» вже зараз проїжджає чимало, зі збільшенням населення в південних передмістях їх очевидно стане більше. Втім, зупинки безпосередньо біля ЖК немає. Ближча до перших будинків комплексу зупинка розташована безпосередньо у селищі Чабани (за 500 метрів, тротуарів наразі немає). Інша зупинка, ближче до Києва, — біля ТЦ «Нова лінія», за 60 метрів, тут немає ані тротуарів, ані проїздів.

Тротуарів наразі немає

Торговельну інфраструктуру можна назвати досить розвиненою, як для передмістя. У Чабанах є певна кількість невеликих магазинчиків, а з іншого боку Одеської траси — ТРЦ «Мегамаркет.Гатне» з кінотеатром. Втім, хоча до нього всього 800 метрів пішки — доведеться йти через високий пішохідний міст над шосе, без ліфтів. Завершуючи огляд транспортної ситуації, варто згадати і шум від шосе. Біля існуючої забудови Чабанів при реконструкції траси влаштовано шумозахисний екран висотою в три поверхи, чи буде такий біля ЖК «Атріа Сіті.Теремки» — питання.

До ТРЦ доведеться йти через високий пішохідний міст над шосе

Хоча багатоповерхівки у селищі Чабани почали будувати ще за радянських часів, розвиненої соціальної інфраструктури для великої кількості населення тут немає. Чабани є центром Чабанівської селищної територіальної громади, куди також входить село Новосілки. Власне у Новосілках розташовано опорну школу громади — ліцей «Ерудит». У центрі селища Чабани вже кілька десятиліть будують школу на 720 місць, і у 2022 році вона потрапила у «Велике будівництво». Навколо довгобуду вже були кримінальні провадження, журналістські розслідування, наприклад, фундамент був збудований ще при СРСР, але якось знову «попав» у бюджет будівництва.

З місцями для прогулянок та відпочинку поки складно. Комплекс від основної забудови селища відділяє складська зона, повноцінні двори з’являться лише по завершенні «замикання» кварталів (про це далі), найближча зелена зона — лісове урочище «Теремки» (93,8 га, вже на території Києва), що входить до Національного природного парку «Голосіївський». В урочищі з боку масиву Теремки є буферний парк, а з боку Чабанів це просто ліс, за яким і не надто слідкують. Можливо з часом і тут облаштують зону відпочинку (безпосередньо біля лісу — величезний ЖК «Одеський бульвар», також на землях селища Чабани), однак для цього потрібна конструктивна співпраця Києва та передмість, якої наразі немає.

Комплекс від основної забудови селища відділяє складська зона

Що будують: 5 кварталів, «скандинавські» вікна і «кільцеві» квартири

Загальні плани будівництва ЖК «Атріа Сіті.Теремки», який позиціонується у комфорт-класі, досить амбітні: на прямокутній ділянці вздовж Одеської траси має вирости 5 замкнених будинків-кварталів по 9 секцій кожен змінної висотності (поверховість 5, 8-10, 12, 16, 25). Всі перші поверхи передбачено для розміщення комерції (доступної і ззовні кварталу), а внутрішні двори — закриті для машин і сторонніх, власне будинками та комерційними одноповерховими вставками.

Проєкт передбачає будівництво 5 замкнених будинків-кварталів по 9 секцій кожен змінної висотності

Така модель закритих дворів виглядає привабливіше за звичні огородження парканами, куди потім так чи інакше «прориваються» у комерційні заклади мешканці сусідніх будинків. З іншого боку, незважаючи на змінну висотність, всередині будинку-кварталу відстань між вікнами навпроти може бути досить невеликою — на це варто зважати при обранні того чи іншого планування.

Наразі вже здано в експлуатацію і починається видача ключів першої черги комплексу (секції 1 та 2 сумарно на 144 квартири), розташованої найближче до складської зони і трохи вглиб ділянки від шосе. Минулого року розпочато будівництво двох секцій з фасаду від шосе (секції 3 та 4), навесні, можливо, стартує будівництво секцій 5, 6 та 7, перспективи ж завершення будинку-кварталу (і, відповідно, появи повноцінного внутрішнього двору) поки невідомі (попередньо передбачено 18 черг реалізації проєкту).

Наразі вже здано в експлуатацію і починається видача ключів першої черги комплексу

З боку шосе передбачено гостьову стоянку, в тому числі для відвідувачів закладів комерції, відкрита стоянка для мешканців комплексу передбачена з тилу забудови, з боку поля. Воно виходить до села Новосілки, де вже зараз видніються новобудови, і, певно, з часом там на полі теж виростуть житлові квартали.

Технологія будівництва — монолітно-каркасна (висота стелі 2,7 м), із заповненням стін газоблоками і утепленням пінополістиролом та мінеральною ватою. Особливість архітектури будинків — панорамні вікна «від підлоги до стелі», однак різної ширини, в тому числі досить вузькі. Такий так званий «скандинавський» стиль певною мірою має компенсувати близькість вікон напроти.

Оскільки стіни між вікнами також часто досить вузькі, для більшої міцності газоблоки закріплюють не лише розчином, а й анкерами та металевими кутками. Балкони чи лоджії у будинках не передбачені, натомість вузькі вікна виконані у вигляді «французьких балконів» — вони відкриваються повністю, однак до висоти понад метр встановлено металеві огородження. Також передбачено кронштейни для кондиціонерів — тож «поле для творчості» мешканців мінімальне і фасади будинків мають великі шанси зберегтися незмінними.

Комунікації — централізовані, приєднані до мереж селища Чабани, газу у квартирах не буде — для опалення передбачено дахові котельні (у квартирах передбачено лічильники тепла), а гаряча вода — бойлери у помешканнях. У секціях 1, 3, 4 передбачено по одному ліфту, у вищій секції 2 — два ліфти. На поверхах секції 1 передбачено 7 квартир , секції 2 — 8, секції 3, 4 — по 9 помешкань.

Загалом у ЖК «Атріа Сіті.Теремки» передбачено смарт-квартири площею від 22 кв. м, однокімнатні 30-47 кв. м, двокімнатні 54-66 кв. м та трикімнатні планування у 65 кв. м. У секціях 3, 4, де доступні практично всі планування. Тут найменші однокімнатні планування однокімнатних квартир — у 23,1 кв. м, є варіанти як зі спільним простором, так і окремими невеликими спальнями (натомість просторі кухні-вітальні, які часом частково інтегровані з коридором).

Двокімнатні планування зберігають концепцію компактних спалень та просторих кухонь-віталень, за рахунок чого за відносно невеликих площ вдалося реалізувати досить оригінальні конфігурації приміщень, по два санвузли та гардеробні кімнати. Найоригінальнішим варіантом слід назвати «кільцеве» планування з блоком санвузлів посередині квартири, за яким з боку зовнішньої стіни розташовано прохідну кухню-галерею. У другій черзі така концепція реалізована у двокімнатній квартирі у 56 кв. м, а у першій черзі — випробувана на однокімнатних у 39,7 и 40,7 кв. м. Втім, за наявності великої кількості окремих вікон (а не як завжди одне приміщення — одне вікно) та монолітно-каркасної технології будівництва власники цілком можуть реалізувати й інші оригінальні планування.

«Кільцеве» планування з блоком санвузлів посередині квартири

Документи на будівництво і забудовник зі сфери ТРЦ

Будівництво ЖК «Атріа Сіті.Теремки» здійснюється на чотирьох земельних ділянках (кадастрові номери 3222457400:04:001:5105, 3222457400:04:001:5103, 3222457400:04:001:5102, 3222457400:04:001:5104), які мають відповідне цільове призначення 02.03 «Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку» та знаходяться у приватній власності з 2017 року.

Перший дозвіл на будівельні роботи було видано у грудні 2017 року та було скасовано на підставі заяви замовника будівництва. Замість нього було отримано дозвіл ІУ №113190951297 від квітня 2019 року на «Будівництво житлового комплексу за адресою: Київська область, Києво-Святошинського району, смт Чабани (Перша черга будівництва)», з категорією складності СС3. У квітні 2021 року, коли фактично розпочалися будівельні роботи, було внесено зміни даних до цього дозволу. Однак заявка на отримання дозволу на будівництво другого будинку була відхилена з формулюванням: «Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ТОВ «Київ Сіті Молл» є іпотекодавцем, а Теледамус Холдінг Лімітед — іпотекотримачем земельних ділянок, на яких планується нове будівництво житлового комплексу. До заяви не додано згоди іпотекодавця на істотні поліпшення земельних ділянок». Інформація про містобудівні умови та обмеження у відкритих джерелах відсутня.

Замовником будівництва виступає Товариство з обмеженою відповідальністю «Київ Сіті Мол», яке у 2014-2015 роках планувало будувати однойменний ТРЦ Kiev City Mall у селищі Чабани (очевидно, на тій самій ділянці». Першим генеральним підрядником проекту було ТОВ «Рембуд Теремки», в подальшому — ТОВ «Провідні технології будівництва», яке будувало спільно з бориспільським девелопером «Альтис Девелопмент» ЖК «Первоцвіт», Жилой дом №1, «Графіт» та інші.

Власне, зі зміною генпідрядника за активізацією будівництва після затримок 2020 року, можна пов’язати зміну власника ТОВ «Київ Сіті Молл», а саме входження у групу компаній «Альтіс». На початковому етапі будівництва у проєкті також брав участь «Київміськбуд», як співінвестор. Про схожу історію підтримки відомим брендом нового забудовника 3m2 вже розповідав у статті про ЖК «Світло Парк».

Як заселитися: умови інвестування і терміни завершення будівництва

Для інвестування у ЖК «Атріа Сіті.Теремки» необхідно укласти два договори: 1) договір купівлі-продажу деривативу (цінних паперів) з ТОВ «Компанія з управління активами «Траст Кепітал», що діє в інтересах та від імені АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Гарант Капітал», а також договір купівлі-продажу майнових прав із замовником будівництва — ТОВ «Київ Сіті Молл».

Будівництво ЖК «Атріа Сіті.Теремки» розпочалося навесні 2019 року, і тоді завершення першої черги (секції 1, 2) анонсували на останній квартал 2020 року. Згідно даних Єдиної державної системи у сфері будівництва, ці дві секції отримали сертифікат готовності про введення в експлуатацію (серії ІУ №123210901656 від 14.09.2021 року) у вересні 2021 року, фактична ж передача квартир інвесторам розпочинається лише зараз, взимку 2022 року.

Одночасно з повноцінним заселенням забудовник обіцяв прокладання дороги-проїзду до збудованих секцій та благоустрій з фасадної сторони будинків (запланований внутрішній двір доведеться почекати — коли збудують всі черги першого будинку-кварталу). Введення в експлуатацію другої черги (секції 3, 4) забудовником анонсується на другий квартал 2023 року, наразі по цих будинках ведеться нульовий цикл будівництва та мають розпочати заливати каркас поверхів.

Введення в експлуатацію другої черги (секції 3, 4) забудовником анонсується на другий квартал 2023 року

Строк прийняття в експлуатацію секції 3, згідно з типового договору, — 2023 рік, із зобов’язанням продавця сплатити пеню у разі збільшення строку будівництва понад на 6 місяців (тобто виходить максимальний строк здачі в експлуатацію без пені для забудовника — червень 2024 року). Тож з урахуванням затримок будівництва першої черги фактично на півтора роки варто звернути увагу на строки, вказані у договорі.

Для інвесторів доступна розстрочка — з мінімальним внеском від 50-70% на рік (чим більший перший внесок — тим менша переплата). На вартість квартири впливає її розміщення та поверх — чим вище, тим дорожче.

Бориспіль важко назвати лідером серед передмість з житлового будівництва. Хоча з кожним роком нових житлових комплексів тут все більше, але зовсім не так, як в …

Статьи по теме
Будконтроль
ЖК SkyCity у Борисполі: висотки замість садиб у центрі

Бориспіль важко назвати лідером серед передмість з житлового будівництва. Хоча з кожним роком нових житлових комплексів тут все більше, але…

11 / 01 / 2022

Будконтроль
ЖК Svitlo Park: первісток житлових Видубичів

Київ з кожним роком стає все більш «житловим» містом: у багатьох районах, які донедавна вважалися суто промисловими або ж де…

06 / 12 / 2021

Будконтроль
ЖК Навігатор-2: південний Мінський масив зростає шаленими темпами

Ревіталізація промислової зони між Оболонню та Пріоркою триває — фактично, Мінський масив «розповзається» на південь, перетворюючись на новий потужний житловий…

02 / 11 / 2021

Будконтроль
OK’LAND: велике ущільнення на Севастопольській площі

Солом’янський адміністративний район Києва офіційно вважається найбільш густонаселеним, хоча насправді тут переважно невисока ще радянська забудова, і такий статистичний казус…

06 / 10 / 2021