Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК «Кришталеві джерела»: нюанси життя нової Феофанії

22.07.2020

Артем Сіренко

Житлові комплекси у передмістях помірної поверховості, з розвиненими прибудинковими територіями, природним оточенням і власною інфраструктурою вже давно стали противагою «бетонним джунглям» Позняків і Нижнього Печерська, як у бізнес-класі, так і в економ- та комфорт-сегментах. Однак багатьох у такому виборі зупиняють транспортні складнощі та специфіка передмість з дефіцитом інфраструктури — тим цікавішими на перший погляд є новобудови, що поєднують затишок передмістя із столичною інфраструктурою і доступом до міського транспорту.

Одним з таких комплексів, на перший погляд, можна вважати ЖК «Кришталеві джерела» — розташування у майже заповідній Феофанії, не так вже й далеко метро «Теремки», та й закрита територія і наявність ще «колишньої» соціальної інфраструктури говорять на його користь. Втім, як завжди буває, в кожній новобудові є свої «підводні камені», про які краще знати заздалегідь, аби потім не розчаруватися в очікуваннях. Які – розбирався цього разу 3m2.

Місцезнаходження: ліс Феофанія, не дуже далеко від метро

Мікрорайон Феофанія, де будується ЖК «Кришталеві джерела», розташовано між вулицею Академіка Заболотного (частина Окружної дороги) та межею міста, де до неї примикає село Хотів. Забудова тут розпочалася ще у 1960-х роках (гуртожитки, хрущовки), а з 2000-х років почалося будівництво цього житлового комлексу, будинки різних черг і типів якого наразі складають основну частину забудови.

Фактично єдину вулицю мікрорайону — Метрологічну — складно назвати затишною: вона слугує транзитною для мешканців села Хотів, та й огорожі кварталів ЖК «Кришталеві джерела», котеджного містечка та різних установ не додають привітності. Основне життя тут відбувається у закритих дворах та навколо місцевого громадського центру — супермаркету «Фора», розташованого якраз в географічному центрі мікрорайону. Втім, скоро має відкритися «Біла», є магазин косметики і побутової хімії «Єва», декілька кафе, салонів краси, перукарні, інші невеликі бізнеси обслуговування.

Від початку забудова селища біля наукових установ складала з десяток багатоповерхівок, і розташованих поруч дитячого садка та середньої школи №236 більш ніж вистачало для місцевих мешканців. Наразі школа вже переповнена, садочок є лише приватний, а медичне обслуговування поруч — також приватний медцентр.

Втім, не так далеко — великий житловий масив Теремки-ІІ, де є і декілька шкіл і садочків, і торговельний центр «Магелан», а з часом очікуються «якірні» ТРЦ «Республіка» (стоїть майже готовий вже кілька років) і біля іподрому – ТРЦ може стати недобудований Льодовий стадіон. Машиною можна доїхати до кластеру ТРЦ «Атмасфера», «АртМолл», «Домосфера» — коли немає заторів на вулиці Заболотного.

Загалом же з транспортом у Феофанії досить непогано. До станції метро «Теремки» пішки виходить майже 3 км — від «центру» мікрорайону, яким можна вважати супермаркет «Фора». Йти не надто комфортно — то вздовж вулиці Заболотного (тобто 8-смугової магістралі), то через напівстихійний ринок з МАФів, де тісно, коли вони працюють, і страшнувато у пізній час. Альтернативною міг би бути велосипед чи електросамокат — однак залишити його біля метро у безпеці ніде.

Тож поки єдиною альтернативою виїхати з мікрорайону не на власному авто лишається маршрутка №444, що їде до станції метро «Дружби Народів», на шляху з Феофанії заїжджаючи до повороту на музей «Пирогово». Можна також вийти по вулиці Метрологічній до вулиці Заболотного — там є ще кілька маршрутів маршруток (до південного вокзалу, Лук’янівки, станції метро «Академмістечко») і тролейбуси маршруту №11 (їде до станції метро «Либідська»).

Автомобілістам при виїзді з Феофанії доведеться робити коло до музею «Пирогово» — якщо треба виїхати в центр через проспект Академіка Глушкова. Втім, є альтернатива поїхати через вулицю Академіка Заболотного і Столичне шосе — але треба слідкувати за дорожньою ситуацією, затори на обох маршрутах трапляються досить часто. Якщо ж повертатися з боку Пирогово — доведеться об’їхати аж через Одеську площу – повноцінного перехрестя поруч немає.

Втім, найбільша принада Феофанії і ЖК «Кришталеві Джерела» — звісно ж «лісопаркове» оточення і розташований поруч парк «Феофанія». Кажуть, свого часу його робили «для своїх», для вищих чиновників та інших «небожителів», але події ще «Помаранчевої революції» 2004 року тому завадили — і тепер цей парк вважається одним з кращих у Києві. Пройти до нього справді недалеко — з різних точок житлового комплексу 1-2 км.

Неподалік, але по інший бік Окружної дороги (та що вулиця Академіка Заболотного) розташовано і відомий музей під відкритим небом «Пирогово» — 3-4 км до центрального входу. Недалеко і комплекс ВДНГ, де зазвичай (до карантину) проводилися різноманітні фестивалі, хоча й не так близько, аби чути небажаний шум. Окрім цих великих паркових зон, чимало й інших зелених територій, тож прогулянки вихідного дня і тим більше на велосипеді тут здійснювати досить легко.

Можна зустріти згадки і про небажане сусідство — зокрема, могильники небезпечних відходів у сусідньому лісі, де комбінат «Радон» захоронював радіоактивні і біохімічні відходи з усіх північних та центральних областей України. Однак насправді ці території розташовані за понад 3 км вже за парком «Феофанія» значно східніше вздовж вулиці Заболотного — вже там і могильники, і старе рекультивоване звалище у вигляді гори-терикону, і діюче звалище-полігон №6 будівельного сміття за селом Пирогів. Єдиним об’єктом негативних впливів близько від ЖК «Кришталеві джерела» є Окружна дорога — однак будинки розташовані на значній відстані від неї, тож шуму, як, наприклад, на проспекті Бажана, тут майже не відчувається.

Що будують: черги, планування, технології

ЖК «Кришталеві джерела» — комплекс, що будується вже чимало років, складається аж з п’яти черг (і це не межа!), тож вже можна побачити завершені будинки і виважено оцінити, що очікує на майбутніх новоселів. На сьогоднішній день у ЖК вже здано і заселено першу та другу черги (у 2015-2016 роках), які розташовані на повороті на вулицю Академіка Лебедева та вздовж вулиці Метрологічної від магазину «Фора» вглиб масиву. Про особливості обслуговування поговоримо далі, поки ж можна зазначити, що у другій черзі так і не вдалося запустити централізоване гаряче водопостачання — з тих чи інших причин.

Третя черга, де ще є в продажу готові квартири, як і попередні, має середню поверховість (6-9 поверхів), різні секції одного будинку можуть мати різну висотність. В третю чергу входить також комплекс «Феофания-park», який позиціонується у бізнес-класі і має висотність до п’яти поверхів, відповідно менше квартир на поверсі і більші площі. Окрім того, забудовник зводить квартал котеджів та таунхаусів, вже збудовано бізнес-центр, що безумовно зручно з точки зору поєднання поруч робочих місць та проживання.

Наразі основна пропозиція у ЖК «Кришталеві джерела» — четверта та п’ята черги комплексу. Четверта черга буде включати 13 будинків по 5-9 поверхів, які позиціонуються у комфорт-класі. Наприклад, будинок №25 має дві секції, на кожному поверсі — по 8 квартир, які обслуговує один невеликий ліфт, сходинкова клітина — «тепла», навколо ліфтової шахти. На поверсі по 6 однокімнатних квартир площею 41-43,5 кв. м та по дві двокімнатні квартири площею по 64,7 кв. м. Планування досить одноманітні, фактично однакові, з усіма прямокутними приміщеннями.

У однокімнатних квартирах житлова кімната має 16,5–19,8 кв. м, кухні — по 12,9 кв. м, з них влаштовано вихід на балкон або лоджію (склити можна — але за затвердженим проектом), розташовані перед вікном кімнати (з неї ж на балкон чи лоджію не вийти). Двокімнатні кімнати виходять вікнами на обидва боки будинку, кухні тут досить просторі — по16 кв. м (з кухні вихід на лоджію), кімнати — більша вітальня у 17,8 кв. м і невелика спальня у 13,4 кв. м. Санвузол роздільний, а передпокій має майже 10 кв. м площі, з місцем під шафу-купе. З незвичного у двокімнатному плануванні — вхід у вітальню розташовано практично біля вхідних дверей у квартиру, тоді як інші приміщення далі вже з іншого боку передпокою.

П’ята черга — вже 16-поверхові будинки, де на типовому поверсі розташовано по 7–8 квартир, залежно від секції, ліфтів вже по два — більший і менший. Однокімнатні квартири пропонуються площею по 39,3–39,9 кв. м, балкони розташовано вже традиційно перед кухнями. У передпокої досить значна площа може бути використана під шафу-купе чи маленьку гардеробну кімнату, в іншому ж планування досить класичне.

Тут вже частка двокімнатних квартир більша — по 3-4 на поверсі, площею по 57,0-71,2 кв. м, передпокої мають площу по 10 кв. м, санвузли роздільні, виходи на балкони з однієї з кімнат. Є у п’ятій черзі і 3-кімнатні квартири — площею 90,9 кв. м, з майже квадратним передпокоєм у центрі квартири і трьома кімнатами і кухнею, що виходять на обидва боки будинку, на кухні і в одній зі спалень — по балкону.

Верхні два поверхи займають дворівневі квартири, їх також по 7–8 на поверх, вони мають по 2 чи 3 кімнати: на першому поверсі просторі кухні-вітальні, невеликі санвузли і у частині планувань одна з кімнат, на другому поверсі — спальні, великі санвузли і подекуди гардеробні кімнати. Площа дворівневих квартир — від 75,9 у двокімнатному варіанті до 144,0 у найбільшому трикімнатному плануванні. У цокольних поверхах є комори, які можна придбати окремо.

Частину будинків зводять за монолітно-каркасною технологією, із заповненням стін газоблоками та утепленням пенополистиролом, частину будують з цегли; корисна висота поверха — 2,7 метра від підлоги до стелі. Гарячої води в квартирах немає (у другій черзі влаштували систему централізованої подачі гарячої води, однак вона так і не запрацювала), газу в квартирах немає, опалення котельна на кілька будинків, обіцяють встановити теплові лічильники.

Законність: документи, забудовник і суди

Будівництво четвертої та п’ятої черг ЖК «Кришталеві джерела» здійснюється на земельних ділянках, що знаходяться у комунальній власності і мають цільове призначення згідно Публічної кадастрової карти 02.02 «Для колективного житлового будівництва для житлового та культурно-побутового будівництва». Будівництво ведеться відповідно до дозволу на будівництво, виданому ще у 2009 році за № 1447-Гл/С, у яке забудовник час від часу вносить зміни.

Користувачем земельних ділянок є Національна академія наук України (навколо розташовано чимало наукових закладів), замовником будівництва є ТОВ «ГідроІнж-Буд», девелопер — бренд KSM-GROUP. Ключовими організаторами будівництва ЖК «Кришталеві джерела» є брати Арсений та Сергій Копистири. Арсен Копистира є керівником ФФС ТОВ «ФК «Прайм», Сергій Копистира — засновник компанії «БудСервіс», яка є засновником компанії-забудовника «ГідроІнж-Буд». Детальніше про родинні та дружні зв’язки організаторів будівництва ЖК «Кришталеві джерела» та їх «ЖЕКу» можна дізнатися із розслідування журналістів «Економічної правди».

Наразі ця група компаній займається переважно саме ЖК «Кришталеві джерела», однак у 2012 році компанія «БудСервіс» отримала підряд на 466,7 млн грн на будівництві так званого «мосту Кирпи» у Києві. А у 2013 році суди визнали недійсним договір з Генічеською РДА, яким ТОВ «Оріон 1508», засновником якої був той же Сергій Копистира, отримала можливість 49 років безкоштовно користуватися пляжами на Арабатській Стрілці і розміщати там капітальні споруди різного призначення; суди визнали договір недійсним.

Інвестування: умови, договори та строки будівництва

Наразі для інвестування доступні третья, четверта та п’ята черги комплексу. У ІІІ черзі це 5-поверхові будинки бізнес-класу, які вже здані в експлуатацію і мають адреси. Розстрочки тут немає, є лише іпотечне кредитування. Четверта черга очікується до завершення будівництва восени 2020 року, тут є розстрочка на 12-36 місяців. Пята черга — 16-поверхівки, очікуються до здачі у першій половині 2022 року, тут також є розстрочки у 12-36 місяців.

Ціна квартир залежить від поверху (нижні поверхи трохи дешевше), виду з вікна (двір чи ліс) та низки інших коефіцієнтів. При розстрочці здорожчання залежить від першого внеску та від строку — наприклад, при першому внеску 30% виходить 7% на рік, при розстрочці на 24 місяці і першому внеску 30% – 11% здорожчання, ціна фіксована у гривні.

Оформлення інвестиції здійснюється через участь у фонді фінансування будівництва виду А «Джерельний», управителем якого є ТОВ «Фінансова компанія СістемІнвест». Однак не через прямий договір з фондом, а через передання прав та обов’язків по договору про участь у ФФС з приватною особою — так звану «переуступку» з первісним учасником фонду. Разом із заключенням договору інвестору передається весь пакет документів.

Щодо реального дотримання строків будівництва, то можна зустріти чимало нарікань інвесторів на затримки, навіть коли будинки формально були здані в експлуатацію. Так, будинки третьої черги, ЖК «Феофания-park» формально були здані в експлуатацію ще у червні 2017 року (час видачі декларації ДАБІ), однак насправді роботи затяглися, і забудовник почав заселення лише навесні 2019 року. Четверта черга анонсувалася наприкінці 2019 року, однак вже офіційно анонсована затримка на рік.

Обслуговування: мешканці проти жеку забудовника

Хоча ЖК «Кришталеві джерела» позиціонується аж ніяк не в економ-сегменті, ще з 2016 року тут розпочався конфлікт окремих мешканців із експлуатуючою компанією ТОВ «Холд Груп», що фактично нав’язана забудовником. Відповідно до договору про інвестування, інвестор зобов’язаний укласти договір з експлуатуючою компанією, яку обирає забудовник. Зазначений договір відрізняється від затвердженого Кабміном типового договору, і містить наприклад пункти про нерозголошення інформації.

Також відповідно до договору на власників квартир можуть накладатися штрафи, у платіжках «опиняються» витрати на виклики аварійних служб, інші послуги, про надання яких мешканців ставили «перед фактом». Експлуатуюча компанія, згідно договору, могла на власний россуд розпоряджатися нежитловими приміщеннями, приймати практично будь-які рішення щодо будинків (зразок договору, викладений одним з інвесторів ).

Зокрема з пунктів договору: «Споживач погоджується з тарифами та розмірами штрафних санкцій, діючими на момент підписання цього Договору та тими, які будуть встановленні у майбутньому», «Заборгованість Споживача зі сплати за додаткові послуги (в тому числі і штрафи) за даним договором є підставою для не підключення або відключення Приміщення від комунікацій» — і такі дії (накладання штрафів у 10-20 тис. грн, відключення водопостачання) жеківці справді здійснюють. Насамкінець відповідно до пункту «10.3 договір не підлягає односторонньому розірванню» розірвати такий договір можливо лише рішенням суду.

Така ситуація призвела до протестів мешканців і спроб утворити ОСББ — однак його зареєстрували, за словами мешканців, люди, пов’язані із забудовником. Інвестори об’єдналися у громадську організацію «Чисті джерела», відбувалися мітинги, траплялися підпали та інші пошкодження автомобілів незадоволених мешканців, про що розповідають інвестори зокрема у публікаціях. З позицією забудовника можна ознайомитися тут.

Кульмінацією конфлікту можна вважати історію зі спробою з боку забудовника позбавити квартир найактивніших «протестувальників» у 2018 році через низку досить специфічних процедур . Конфлікт не припиняється й досі. З нових подій — заява інвесторів житлового комплексу, яку підтримало вже 1648 осіб, щодо того ж самого питання — зобов’язання підписати договір з експлуатуючою компанією. Першопричиною такої ситуації, окрім поведінки експлуатуючої компанії, є низка нарікань на якість будівництва та технічних рішень. Так, у багатьох будинках є проблема з вентиляцією — замість витяжки вона «заганяє» повітря у квартири, тож тут можна знайти плісняву, а взимку стіни вентканалів покриваються льодом. Також свого часу в деяких будинках були проблеми з ліфтами, а у осінньо-зимовий період негараздів додасть відсутність зливової каналізації — як наслідок підтоплення дворів.

Чимало обурює мешканців і плата за користування шлагбаумами для заїзду у двори — наразі це 300 грн/місяць (і ще 150 грн за охорону на додачу). Фактично це є платне паркування — хоча забудовник у своїх прес-релізах зазначав, що «для тих мешканців, які залишатимуть авто на ніч біля своїх будинків, встановлено плату як компенсацію утримання дорожньо-транспортної інфраструктури комплексу». Втім, багато хто не лишає машини на території закритих дворів, але має проблеми аби під’їхати до власного під’їзду.

_____________________________________________________________________

Нагадаємо, саме в цьому комплексі видали квартири постраждалим від вибуху на Крушельницькій.

Статьи по теме
Новини
Суд дозволив забудову Павлівського скверу

Суд відновив дозвіл на будівництво будинку по вулиці Гоголівській, 32 на території Павловського скверу в Києві. Відповідне рішення виніс Окружний адміністративний суд столиці 7…

14 / 08 / 2020

Новини
Нові проєкти житла в Києві та Київській області

Завдяки ЛУН ми можемо розповісти вам про нові проєкти котеджних містечок і клубних будинків, про які стало відомо в серпні….

14 / 08 / 2020

Новини
В Україні зросли ціни на заміську нерухомість — експерти

Зафіксовано зростання цін у ЖК у передмісті. Про це у п’ятницю, 14 серпня, повідомили у консалтинговій компанії NAI Ukraine. У дослідженні компанії йдеться, що середня…

14 / 08 / 2020

Новини
Жовта зона. У Києві вводять більш суворі обмеження через коронавірус

Столиця потрапила в «жовту» зону епідемічної небезпеки. Про це мер Києва Віталій Кличко заявив під час онлайн пресконференції. «Через зростання кількості хворих — за рішенням Державної…

14 / 08 / 2020