Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК «Квартал Авіа»: довга добудова і перепродажі

21.10.2020

Артем Сіренко

Історично вважалося, що житло у багатоповерхівках передмістя — певний «економ-клас» в порівнянні зі столицею. Власне, за радянських часів вони часом і будувалися для робітників підприємств, які перенесли в передмістя, як у Вишневому, «штучному» місті, яке виникло у 1960-х роках навколо залізничної станції «Жуляни». У докризові 2000-ні тут намагалися почати будувати житло вищого класу, але та історія «не відбулася». Цього разу 3m2 оглянув комплекс, який спочатку позиціонувався у бізнес-сегменті, а добудовується як економ-клас і з суттєвими конфліктами з інвесторами.

Місцезнаходження: на околиці центру біля переїзду

ЖК «Квартал Авіа» розташовано на північно-східній околиці Вишневого за адресою вулиця Вітянська, 2, але, враховуючи компактність цього міста-супутника Києва, можна сказати, що це околиця центру. Через дорогу будується ЖК «Атмосфера», дещо далі розташовані нові житлові комплекси «Акварелі», «Городок», «Променада», «Вишневі сади» та інші, однак у цьому 40-тисячному місті чимало і ще радянської багатоповерхової забудови — вона знаходиться по сусідству з ЖК «Квартал Авіа».

Власне, завдяки ще «історичному» плануванню міста зараз у Вишневому працює 4 школи, близько десятка дитячих садочків (але вони вже переповнені — і нових немає), в 600 метрах від ЖК «Квартал Авіа» — центральний міський парк зі стадіоном, фонтанами і озером, а буквально під вікнами — міський базар, що поступово перетворився на простір невеликих магазинчиків. Ранковий гамір базару не надто приємний, але це більшою мірою стосується першого будинку, який вже давно заселений.

Через дорогу від базару — поліклініка, є у Вишневому міська лікарня, вдосталь і невеликих приватних медичних центрів. Загалом наявність державної/муніципальної інфраструктури вирізняє Вишневе з-поміж сусідніх сіл, що перетворилися на багатоповерхові мікрорайони. В кілометрі — великий торговельний центр, який оточують невеликі спеціалізовані магазинчики, тож в пішій доступності є практично все необхідне. Звісно, крім робочих місць, більшість мешканців працює в Києві.

Сполучення зі столицею різноманітне — є маршрутки і до станцій метро «Нивки», «Святошин», «Виставковий центр», і на Поділ, однак частина з них — транзитні, тож не завжди можна «влізти». Автомобілем діставатися Києва можна також через Окружну дорогу — у години пік затори звісно менші, аніж з приміських сіл, але є. Буквально поруч з ЖК «Квартал Авіа» розташовано залізничний переїзд — комусь зручно (можна вклинитися у чергу з двору), але в кого вікна виходять на вулицю — щоденні вихлопи очікуючих потяг машин не додадуть комфорту. Шумових ефектів можуть додати літаки аеропорту «Жуляни» — власне, недарма комплекс має таку назву.

Що будують: посткомфорт-клас і двір на даху спорт-паркінг-комплексу

Будівництво ЖК «Квартал-Авіа» розпочалося ще до кризи 2008 р., і від початку він позиціонувався у комфорт-класі навіть з претензією на бізнес. Власне, це можна оцінити за архітектурою першого трисекційного будинку А — скруглені обриси фасаду, лоджії, комерційні перші поверхи. Будинки Б-1 — секції 4-6 висотністю 6, 12 та 17 поверхів та Б-2 — секції 7–8 по 17 поверхів виглядають значно скромніше, як звичний економ-клас. 

Варто зазначити, що в процесі будівництва висотність дещо збільшилася — за рахунок перепланування технічних поверхів у житлові. Такі зміни відбулися у 1, 2, 3 та 6 секціях, де додалося по 2-3 житлових поверхи. Тож наприклад у 6-й секції замість 146 квартир виявилося 180.

Зміну у «класності» комплексу видає і технологія будівництва: хоча всі будинки є монолітно-каркасними, у будинку А заповнення стін виконано з керамзитобетону, а у інших — з більш дешевого газоблоку. Утеплення — пінополістирол, і, на жаль, без жодних протипожежних поясів, що наочно видно зараз на будинку Б-2. Комунікації — централізовані (є власні станції підкачки води та електропідстанція), опалення здійснюється власною котельною (однак гаряча вода є лише у опалювальний сезон, тож власникам квартир доводиться встановлювати бойлери).

Прибудинкової території як такої немає — замість неї триповерхова споруда, внизу якої паркінг на 60 машиномісць (що замало для комплексу з 650 квартир), далі — спорткомплекс, наверху — прогулянкова зона, на яку однак треба «лізти» не найзручнішими сходами (бабусям з онуками навряд чи буде комфортно). Так, є ще зовсім маленькі дитячі майданчики внизу, інший простір вже заставлено машинами. Здаються квартири з підводкою комунікацій, лічильниками та системою опалення. 

Планування будинку А, де квартири вже є лише на вторинному ринку, відповідають докризовим стандартам: однокімнатні у 55-74 кв. м, двокімнатні у 80-115 кв. м, трикімнатні у 126-130 кв. м. Планування у будинку Б-1 скромніші: 41-50 кв. м (1-кімнатні), 63-73 кв. м (2-кімнатні), 86-95 кв. м (трикімнатні). У будинку Б-2 планування змінили під час будівництва — тут до 13 поверху включно лише 1-кімнатні квартири площею 37-49 кв. м і лише з 14-го поверху — 2-3-кімнатні квартири (62-70 кв. м та 85-90 кв. м відповідно).

Наразі забудовник пропонує квартири у останній кутовій секції, планування тут як типові, з прямокутними приміщеннями, так і з 5-кутними кухнями та непрямокутними коридорами (трапляються планування і з невеликими коморами-гардеробними). Всі квартири мають лоджії або балкони, більші — у кутових плануваннях. На поверсі помешкань досить багато — до 11 квартир (на нижніх поверхах, де лише однушки), у всіх секціях по 2 ліфти (більший і менший) та дві сходові клітини («тепла» і «холодна», з виходами на протипожежні балкони). 

Документація: забудовник, земля і дозволи

Від початку замовником будівництва виступав Національний авіаційний університет України, забудовником — ТОВ «Альфа-Капітал-Інвест», а управителем фонду фінансування будівництва — ТОВ «Фінансова компанія «Толока». Реалізацією квартир у ЖК «Квартал Авіа» виступає агенція нерухомості «Траєкторія», кредитування здійснюють кредитна спілка «Володар» та ТОВ «Південкомбанк». 

У 2018 році Авіаційний університет подав позов до ТОВ «Альфа-Капітал-Інвест» про стягнення збитків у розмірі 439 294 грн 99 коп.  у Господарський суд Донецької області, однак у його задоволенні було відмовлено. Апеляцію університет не подавав (справа № 910/120/18). Тож наразі продаж майнових прав на квартири наразі здійснює ТОВ «Стоун Хендж Девелопмент» на підставі договору про будівництво. Генеральним підрядником виступає компанія ТОВ «Євро-Буд».

З матеріалів судових розглядів можна дізнатися щодо взаємовідносин між університетом та забудовником, а також історію земельної ділянки. Так, ділянку площею 1,3352 га по вулиці Вітянській, 2 Університет отримав під забудову за рішенням №41 Вишнівської міської ради від 21.10.2005 р. (цільове використання земельної ділянки — під будівництво житлового комплексу) та невдовзі доручив ТОВ «Інвесттехнологія» укласти договір на будівництво з ТОВ «ФК «Толока» як Управителем майна.

На цій земельній ділянці раніше розташовувалися нежитлові приміщення, які належали Національному авіаційному університету. Однією з умов договору було інвестування ТОВ «Інвесттехнологія» 19,5 млн грн у будівництво нових споруд виробничої бази «Освіта» на виділеній земельній ділянці за адресою: м. Вишневе, вул. Балукова, 30, а також передає співробітникам університету (за затвердженими списками) 10% загальної площі квартир.

У 2013 році Університет уклав новий договір про передачу повноважень Замовника на будівництво житлового комплексу ТОВ «Альфа-капітал-інвест», умовами вже була реконструкція гуртожитків у Києві, а також передача Університету загальною площею не менше 322 кв. м. Однак під час аудиту в Університеті було виявлено, що земельна ділянка надавалася в оренду Університету (замовник будівництва житлового будинку), а не ТОВ «Альфа-капітал-інвест», який однак продовжував сплачувати орендну плату. 

Наразі ж, враховуючи давність договору про надання земельної ділянки та неоднозначні стосунки Університету та ТОВ «Альфа-капітал-інвест», статус землі потребує додаткового вивчення, тим більше є дані, що право землекористування закінчилося ще у 2015 році. На сайті Державного земельного кадастру на території забудови ЖК «Квартал Авіа» визначено дві земельні ділянки з цільовим використанням 02.03 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» комунальної власності площею 1.1938 га та  0.1414 га, що сумарно складає ті самі 1,3352 га.

Інший об’єкт, який забудовник позиціонує як «свій», — комплекс Z-Community, розташований всього в 500 метрах від ЖК «Квартал Авіа», однак забудовник зводить його під іншим брендом — GoodDevelopment, і юридично вже на території села Софіївська Борщагівка. Також компанії, що беруть участь у будівництві ЖК «КварталАвіа», займаються і ЖК «Відрадний-2» у Києві, про який вже писав 3m2

Відповідно до даних сайту ДП «Інформаційно-ресурсний центр» практично всі компанії-учасники проекту були зареєстровані або за іншими даними розташовані за одними й тими ж адресами — на вулиці Лебедєва-Кумача, 5 або на Ніжинській, 10 (що поруч). Керівником або тим чи іншим чином пов’язаним з ними називають Сергія Клименка. У ЗМІ його також пов’язують зі спробами забудови ділянки на Печерську та майновими суперечками навколо заводу «Квазар».

Інвестування: строки, обслуговування та конфлікти з інвесторами

Оформлення інвестиції здійснюється шляхом укладання згаданого договору купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «Стоун Хендж Девелопмент» та договору купівлі-продажу дерівативу з АО «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інтерстеллар», в інтересах якого діє ТОВ «КУА Портофін». Для інвесторів діє іпотечне кредитування під 9% річних на 18 місяців, є також розстрочка на 6 місяців без відсотків та прив’язки до курсу доларів. 

ЖК «Квартал Авіа» — добудова ще з часів кризи 2008 р., і можна вважати позитивом, що комплекс крокує до завершення. Будівництво почалося у 2006 році, встигли звести три поверхи, позиціонуючи комплекс у бізнес-класі, і далі до 2011 року тут взагалі нічого не відбувалося. Тоді Державна іпотечна установа сприяла добудові першого будинку, на інші черги долучився «Південкомбанк», а у серпні 2013-го року першу чергу ЖК «Квартал Авіа» здали в експлуатацію (планувалося у 2009-му).

Наступні будинки/секції також здавалися з затримками. Так, будинок Б-1 (4-6 секції) анонсували здати у 2013-2014 роках, однак насправді 4-та секція була здана в експлуатацію у серпні 2014 року (затримка рік, однак будівельні роботи тривали до 2016-го), 5-та — у травні 2016-го (майже три роки затримки), 6-та — вже у 2017-му. Будинок Б-2 анонсували здати у грудні 2014-го року, однак роботи ще тривають, і наразі у офісі продажів говорять про перший квартал 2021-го року. Будівництво здійснювалося на основі дозволу на виконання будівельних робіт від 02.02.2011 №44/11, однак здача в експлуатацію — вже за деклараціями.

Обслуговування ЖК «Квартал Авіа» здійснює власна експлуатуюча компанія, і мешканці мали з того чимало незручностей. Секції, що тільки-но здавалися в експлуатацію, спочатку мали «промисловий» тариф на електроенергію, що за відсутності у квартирах газу лягало тягарем на новоселів. Опалення також спочатку вмикалося у економ-режимі, оформленням права власності також доводилося займатися переважно самотужки.

Однак найбільше частина інвесторів переймається подіями, що розгорнулися навколо іпотечних кредитів. Як розповів 3m2 Андрій Бугайчук, один з інвесторів, договори на іпотечне кредитування були оформлені строк до 15 років, однак ще восени 2019 року почалися дзвінки з вимогами переоформити договори зі зміною кредитної ставки з 11,2 до 24-25% річних або негайну сплату залишку кредиту. 

За його словами, далі компанія-поручитель «Траєкторія» без відома отримувача іпотечного кредиту виплатила залишок боргу кредитору «Фактор Груп». Далі ж від інвестора вже вимагали сплатити понад 828 тис. грн. на рахунок ТОВ «ЮК Право та гроші» — компанії, з якою у нього немає договірних відносин. 

Відповідно до реєстру речових прав на нерухоме майно квартира перебувала у власності інвестора, однак влітку 2020 року кілька сімей інвесторів дізналися, що їх квартири нотаріуси переписали на ТОВ «Стоун Хендж Девелопмент». Це варто враховувати потенційним інвесторам, адже саме з цією компанією пропонується укласти угоду про купівлю-продаж майнових прав. Історія набула розголосу і в ЗМІ, зокрема у телесюжетах

Фактично ж, повертаючись до історії Андрія Бугайчука, інвесторів, що оформили іпотечні кредити, залишили і без квартир, і без грошей — і буквально викинули на вулицю. У їх квартирі змінили замки, потім за відсутності винесли особисті речі. Інвестори звернулися із заявою до поліції, співробітники якої повідомили, що таких ситуацій вже мінімум 6, з іншими сім’ями інвесторів.

Наразі, за даними інвесторів, поліція вже перекваліфікувала провадження на частину 4 статті 190 (шахрайство в особливо великих розмірах), тривають і судові розгляди: справа № 369/16178/19 та справа № 369/16178/19, де на вимогу інвесторів на «відібрані» квартири був накладений арешт. 

Варто згадати, що схожа ситуація з вимогою додаткових коштів склалася і в іншому комплексі цього забудовника — ЖК «Відрадний-2», де спочатку це мала бути оплата за скління балконів (що не передбачалося проектом і договорами), а згодом кількох найбільш активних інвесторів «відкріпили» від квартир, повернувши кошти без жодних пояснень чи компенсацій за їх використання.

Статьи по теме
Новини
«Інтергал-Буд»: Динаміка будівництва станом на 1 грудня 2020 року. Частина 1

Новини компаній Ділимося з вами динамікою будівництва житлових комплексів забудовника «Інтергал-Буд» станом на 1 грудня 2020 року: ЖК Sky Avenue, адреса:…

03 / 12 / 2020

Новини
У Києві підрядник вкрав 250 тис. грн при ремонті дитячого садку

У Києві підрядник, який підозрюється в розкраданні 250 тис. грн, виділених на реконструкцію дитячого садка, піде під суд. Київською місцевою…

03 / 12 / 2020

Новини
Будівельні паспорти у Києві будуть готуватись у окремому секторі Департаменту містобудування та архітектури

Управління адміністративних послуг буде ліквідоване, а натомість з’явиться управління, в якому буде два відділи. Про це розповів заступник директора Департаменту…

03 / 12 / 2020

Новини
Понад 50 будинків у Києві збираються визнати пам’ятками архітектури

З початку року КМДА направила звернення до Мінкульту з проханням внести 52 будівлі до реєстру пам’яток. Відповідне звернення направили з…

03 / 12 / 2020