Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

ЖК «Молодість» в Ірпені: новий квартал в заплаві річки

25.08.2021

Артем Сіренко

Наразі все більшого поширення набуває критика висотної забудови, в протилежність якій наводиться більш комфортна висота будинків у 5-7 поверхів. У Києві такі комплекси знайти складно, а ось у передмісті їх чимало. Тим більш дивним виглядає історія, коли замість планів на будівництво 10-поверхівок висотність скорочується вдвічі — і це біля новенької набережної та ще й у наче «курортному» Ірпені, що переживає будівельний бум.

Така історія саме про ЖК «Молодість», який нещодавно «стартував» на досить конкурентному ринку новобудов. І хоча забудовник позиціонує комплекс у комфорт-класі та досить активно взявся за будівництво, як практично завжди у таких випадках, є свої «підводні камені», і чималі.

Розташування: плюси та мінуси життя у заплаві річки

Будівельна адреса ЖК «Молодість» — вулиця Соборна, 2-К, однак насправді будмайданчик розташовано вглиб «забудови», а точніше — за невеликою ділянкою лісу, що ще збереглася на в’їзді в місто Ірпінь з боку Києва та вже колишнього села Романівка. Орієнтиром наразі слугують вже збудовані ЖК «Єсенін» та «Єсенін-2», а також майже завершена 10-поверхівка ЖК «Олімп», далі ж, ближче до залізничного мосту, будується ЖК «Синергія Сіті».

ЖК «Олімп»

Фактично ж будівництво ЖК «Молодість» здійснюється в заплаві річки Ірпінь біля лісового масиву, як продовження вже згаданих ЖК «Єсенін» та «Єсенін-2». На півночі цей новий кластер багатоповерхівок примикає до кварталу садибної забудови. Не так давно вздовж річки Ірпінь влаштувати сучасну пішохідно-велосипедну набережну з різноманітними атракціями, від Романівки аж до залізничного мосту. Втім, аби потрапити на набережну, треба пройти через ще не освоєні землі заплави.

Власне, навколо забудови заплави точаться суперечки між міською владою та забудовниками з одного боку й активістами з іншого вже давно. У ЗМІ можна знайти чимало статей про протистояння активістів та забудовників навколо заплави Ірпеня, що виливалося і в бійки, і в спалення автівок небайдужих ірпінчан. Так, вирубка дерев під ЖК «Єсенін» здійснювалася ще у 2015 році «під прикриттям» тітушок. Однак забудовнику вдалося узаконити й вирубку, і відведення землі — спочатку через оренду комунальному підприємству.

Як пригадують місцеві мешканці, безпосередньо на місці будівництва ЖК «Молодість» тривалий час було стихійне звалище будівельного сміття, таким чином вдалося дещо підвищити рівень ґрунту. Сусідній невеликий лісовий масив наче та обіцяють зберегти, однак якщо поглянути на генеральний план Ірпеня, то лісу вже немає — лише забудова.

Загалом, згідно генплану, місто має «вийти» до річки по всій протяжності, і всі розташовані у заплаві житлові комплекси мають злитися у єдиний масив багатоповерхівок з близько сотні будинків. Тут найцікавіше – транспортне питання, і відповідь генплану — нова дорога буквально під вікнами житлових комплексів, що виконуватиме і транзитну функцію.

Дорога може стати надзвичайно популярною, адже поруч проїзд під залізничним мостом — єдине сполучення зі східною частиною Ірпеня, не рахуючи залізничного переїзду за понад 2 км. І хоча землевідведення під дорогу наче невелике, вона має бути вузька — фактично це короткий шлях зі східного Ірпеня до нової ірпінської траси, аби оминати «Варшавку».

Найголовніша ж і найпроблемніша особливість локації ЖК «Молодість» — надмірна вологість, що й не дивно для заплави. Густі тумани над річкою — тут не рідкість, і щільний туман може сягати верхівок сосен, тобто третього-четвертого поверху. У разі ж, якщо відкритий зараз меліоративний канал «накриють» зверху дорогою, зростають ризики підтоплень та інших негативних явищ. До речі, наразі практично вся заплава роздана у приватну власність, за виключенням невеликої смужки вздовж річки. Одна з ділянок перед ЖК «Молодість» вже має цільове призначення для багатоповерхової забудови, тож перспективна вулиця може стати повноцінною вулицею-коридором.

Якщо ж говорити про розташування суто з практичної точки зору, то, за винятком близькості набережної, його не можна назвати надто вдалим. Вже збудовані та заселені ЖК «Єсенін» та «Єсенін-2» досі не мають власної інфраструктури, навіть невеличкого магазина, не говорячи вже про садок неподалік. До центру міста, що сформувався навколо залізничного вокзалу (мерія, кілька ТЦ, пішохідна зона) — 2,5 км через квартали садибної забудови, до Центрального парку на вулиці Університетській, де також є торгівля, — 1,5 км через лісовий масив.

Втім, площі для торгівлі передбачені на першому поверсі будинку ЖК «Олімп», і, очевидно, зі зростанням мікрорайону сюди «заїдуть» мережеві магазини. Школу нещодавно анонсували неподалік, однак фактично було збудовано житлові будинки. З можливих перспектив також — новий ринок, який може з’явитися біля залізничного мосту, тобто на прийнятній відстані від ЖК «Молодість».

Транспортна доступність ЖК «Єсенін» та «Єсенін-2» має багато недоліків — вузький виїзд через садибну забудову, проїзди щільно запарковані.

Коротка дорога через ліс до вулиці Соборної наразі перекрита бетонними блоками, втім поруч вже частково збудована нова дорога, де передбачено і тротуари, і освітлення. Ось тільки виходить вона безпосередньо у першу чергу ЖК «Молодість», і як на неї виїжджатимуть з інших кварталів — питання. На Соборну примикання зроблене у вигляді Т-перехрестя, але з часом може знадобитися і світлофор.

Проєкт заїзду залишився ще з часів «великого» ЖК «Олімп», один з висотних будинків якого збудовано.

Альтернатив користуванню власною автівкою є кілька. Маршрутки до станції метро «Академмістечко» майже поруч — по вулицях Соборній та Університетській (24 грн), однак зранку сісти в них складно — вже заповнені на попередніх зупинках. Можна ще здолавши ті ж 2,5 км, дістатися залізничного вокзалу і скористатися приміськими електричками (15 грн) — або транзитними, або новітнім «сіті-експресом» «Буча – Святошин».

Втім, в Києві все одно доведеться пересідати у вже заповнені вагони метро… Користуватися велосипедами чи самокатами не надто зручно — велодоріжок немає, тротуари вузькі та незручні, а на дорогах їздять досить швидко.

Що будують: квартали цегляних п’ятиповерхівок

Генеральним планом ЖК «Молодість» передбачено будівництво 8 п’ятиповерхових будинків із загальною кількістю помешкань понад 1500. Принцип кількох кварталів з внутрішніми дворами залишився від проєкту ЖК «Олімп», однак висотність скоротилася (у «Олімпі» передбачалися десятиповерхівки), замість дитячого садка передбачено ще один «житловий» квартал, а вздовж дороги до Романівки та Києва замість багатоповерхового паркінгу заплановано ще один лінійний житловий будинок.

Генплан ЖК «Олімп»

Натомість передбачено значно більший відкритий майданчик для паркування перед комплексом в бік річки, дитячий садочок тепер заплановано також перед комплексом, біля будинків ЖК «Олімп» та ЖК «Єсєнін-2». Територію комплексу обіцяють зробити закритою, а ліс позаду комплексу зберегти — хоча згідно з публічною кадастровою картою сусідня ділянка лісу між вулицями Університетською та Соборною вже має цільове призначення «02.03 Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку для будівництва багатоповерхових житлових будинків та громадської забудови».

Генплан ЖК «Молодість»

Перша черга ЖК «Молодість» являє собою прямокутний квартал з двох будинків — П-подібний з 8-9 секцій (плани поверхів наразі не оприлюднено) та лінійний у три секції, які утворюють внутрішній двір, який обіцяють зробити у форматі «без машин». Виїзд з комплексу очікується до кола на в’їзді в Ірпінь, де вже зараз «тісно» у години пік.

Технологія будівництва досить традиційна: фундаменти — бетонні подушки та класичні залізобетонні фундаментні блоки, стіни — силікатна цегла (висота стелі 2,7 метра), утеплення — мінеральна вата. Комунікації централізовані, опалення — індивідуальне, двоконтурними газовими котлами (оплачуються окремо). Здаються квартири у стані «під ремонт» — чистова штукатурка, лазерна стяжка підлоги, лічильники, заведення комунікацій.

ЖК «Молодість» хоча і позиціонується у комфорт-класі, але фактично належить до недорогого сегмента новобудов. Тож запропоновані планування — квартири-студіо (площею 20,6-31,3 кв. м), однокімнатні (площею 32,7-40,9 кв. м) та двокімнатні квартири (площею 52,0-54,6 кв. м). Перший будинок ближче до набережної з ліфтом, далі передбачається будувати без ліфта, хоча згідно ДБН можна будувати не вище 4 поверхів (ми знаємо чимало прецедентів як «не враховували» поверхи, позиціонуючи їх як цокольні чи мансардні).

Планування досить традиційні для таких квартир — прямокутні приміщення, невеликі (до 4 кв. м) санвузли, невеликі коридори, де можна, втім, розмістити шафу-купе. З особливостей, в деяких плануваннях досить невеликі вікна, наприклад, з окремої кухні можуть бути лише двері на лоджію. І однокімнатні, і двокімнатні планування зустрічаються і «розпашонки» — на дві сторони будинку.

Двокімнатні планування хоч і мають також компактні приміщення, однак в більшості передбачено роздільний санвузол, туалет і ванна окремо. З переваг — навіть у квартирах-студіо передбачені невеликі лоджії: від невеликої «будки» близько 2 кв. м, що частково перекриває об’єм кімнати з боку вікон, до понад 5 кв. м, що цілком доречно — окреме ізольоване приміщення, хоча і невелике. Також передбачено ніші для кондиціонерів.

Документи й походження забудовника

Будується ЖК «Молодість» на кількох земельних ділянках, що знаходяться у приватній власності і мають відповідне цільове призначення «02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» — тож хоча процес переоформлення землі тривав довго (ЖК «Єсенін» починали будувати без належного цільового призначення), наразі це врегульовано. Втім, ще у 2020 році тривали судові процеси щодо зміни цільового призначення землі.

Містобудівні умови та обмеження видані наприкінці червня 2021 року, на кожен будинок окремо, а повідомлення про початок виконання будівельних робіт були зареєстровані через 6 днів після видачі містобудівних умов. Заявлений клас наслідків — СС1, і заявлене будівництво «блокованого багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями комерційного призначення». Зблоковані будинки — власне таунхауси, де кожне помешкання має окремий вихід, тож можуть виникнути питання щодо відповідності декларації та реального будівництва. Втім, саме на такі будинки і були видані містобудівні умови та обмеження.

Забудовник — «нова» компанія ТОВ «Інвестиційна група «Молодість», зі статутним капіталом 100 млн грн (!!!). Володіють компанією порівну Антон Мирончук та Володимир Карплюк — колишній мер Ірпеня. У ЗМІ можна знайти чимало статей щодо його діяльності: Володимир Карплюк неодноразово ставав «героєм» журналістських розслідувань.

Власне, Володимир Карплюк є власником та засновником ще низки девелоперських компаній в Ірпені, а згаданий Антон Мирончук є співвласником і компанії «Орлан Інвест Груп», колишнього забудовника ЖК «Олімп», який своєю чергою перетворився на «Молодість». У ЗМІ є згадки про корпоративний конфлікт між Антоном Мирончуком та Володимиром Карплюком, який і пов’язують з затримками у будівництві ЖК «Олімп», який, як бачимо, завершився «перезавантаженням» проєкту і створенням нової компанії зі спільною власністю. До речі, наразі офіційний сайт «Орлан Інвест Груп» вже не працює. Слід віддати належне — роботи на будинках, що залишилися у ЖК «Олімп», ведуться, хоч, може, і не так активно, як хотіли б інвестори. Передбачалося, що здадуть комплекс у третьому кварталі 2020 року.

Як заселитися: особливості інвестування та плани здачі в експлуатацію

Оформлюється інвестування шляхом укладання додаткової угоди до Договору про спільну діяльність у будівництві багатоповерхових житлових будинків та договору доручення з ТОВ «Інвестиційна група «Молодість». За договором, інвестор здійснює часткове внесення вкладу у спільну діяльність із будівництва, за результатами якої отримує власне квартиру.

Вартість квадратного метра незначно залежить від типу квартири — у студіях квадрат найдорожчий, в однокімнатних та двокімнатних на $10 та $20 відповідно дешевше. Можлива оплата у розстрочку — на строк до 12 місяців, з першим внеском від 30% (здорожчання на $75 на кв. м), від 50% (здорожчання на $50 на кв. м) та від 70% (здорожчання на $30 на кв. м).

Наразі озвучені забудовником строки введення будинків першої черги в експлуатацію — другий квартал 2022 року. Наскільки строки будуть витримані — прогнозувати складно, адже затримки вже є «стандартом» як київських, так й ірпінських забудовників. Комплекси «материнської» компанії «Орлан-інвест» здавалися зі значними затримками, однак все ж здавалися. Як поводитиметься «нова» компанія «Молодість» — покаже час.

Забудова колишніх сільськогосподарських земель між селами Софіївська Борщагівка та Святопетрівське вражає. За минуле десятиліття замість колгоспних полів тут виросло пару десятків житлових комплексів навколо вулиці Соборної, що разом …

Солом’янський адміністративний район Києва офіційно вважається найбільш густонаселеним, хоча насправді тут переважно невисока ще радянська забудова, і такий статистичний казус виник через відсутність великих лісових …

Статьи по теме
Новини
ДІАМ не може потрапити до масштабного будівництва на території НАУ

Вже декілька днів головні інспектори Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) не можуть розпочати фактичне здійснення заходів архітектурно-будівельного контролю…

20 / 10 / 2021

Рейтинги
Вигідні програми кредитування від забудовників: 6 новобудов Києва

Наразі на ринку первинної нерухомості існують різні програми, які дозволяють придбати квартиру без 100% передплати — іпотечне кредитування, розтермінування від…

20 / 10 / 2021

Новини
У ЖК «Кришталеві джерела» почала діяти програма іпотеки до 7 років

Новини забудовників Група компаній KSM-GROUP, девелопер ЖК «Кришталеві джерела», пропонує нову ексклюзивну іпотечну програму на житло «Кришталево прозора іпотека 5-7-12%» в термін до 7 років.У програмі пропонуються…

20 / 10 / 2021

Новини
СБУ викрила протиправну діяльність посадових осіб КП «Київтеплоенерго»

Служба безпеки України викрила протиправну діяльність посадових осіб КП «Київтеплоенерго». Про це йдеться у повідомленні СБУ у м. Києві та Київській області у Фейсбуці. Посадовці привласнили…

20 / 10 / 2021