Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

ЖК Навігатор-2: південний Мінський масив зростає шаленими темпами

02.11.2021

Артем Сіренко

Ревіталізація промислової зони між Оболонню та Пріоркою триває — фактично, Мінський масив «розповзається» на південь, перетворюючись на новий потужний житловий район. Деякі комплекси розташовуються неподалік існуючої забудови, інші — вглиб промислового району, на «нових» територіях, ще нещодавно зовсім занедбаних. Реконструкція вулиці Сім’ї Кульженків перетворила її на зручну магістраль, вздовж якої вже зростають новобудови. Серед них — ЖК «Навігатор-2» від девелопера «ДБК-Житлобуд», розташований досить далеко від попередника, але багато в чому на нього схожий.

Місцезнаходження: посеред промзони, між Мінським і Пріоркою

Ще кілька років тому вулиця Сім’ї Кульженків (колишня Петра Дегтяренка), яка сполучає вулицю Лугову, Полярну і Велику Окружну дорогу, була ледь проїзною. Спроби забудови тут були ще понад 5 років тому – 3m2 писав про ЖК «Тесла хаус», який після кількох «перезавантажень» перетворився на Polaris Home&Plaza.

Власне, ділянка забудови ЖК «Навігатор-2» — наступна, південніше по вулиці Сім’ї Кульженків, що з того часу перетворилася на 4-смугою магістраль з острівцями безпеки. Раніше тут розташовувалося військове містечко №41, від якого досі лишилися старі склади та гаражі вздовж вулиці. У 2005 році мостово-понтонну військову частину перевели у Бровари, а з 2007 року триває процес ліквідації віськового містечка. Втім, поруч ще залишаються завод фарб та лаків «Лакма», виробничий комплекс ДБК-4, чималі площі займають гаражні кооперативи. Південніше будмайданчика продовжується територія колишнього будмістечка — ділянка площею 11.7717 га, де з часом певно продовжиться житлова забудова.

Наразі вулиця лишається промисловою — до найближчої «цивілізації» з житловими будинками, магазинами, дитячими майданчиками та іншими атрибутами 600-700 метрів: на півдні це ТРЦ «Караван» на Луговій, на півночі — будівельний ТЦ «Леруа Мерлен», ТРЦ «Полярис» (який доживає останні тижні — його знесуть під житлову забудову) та кілька невеликих мережевих супермаркетів. Також чимало різноманітних закладів торгівлі на вулиці Вишгородській, однак туди вже понад кілометр. В перспективі кількох років чимало закладів з’явиться в Polaris Home&Plaza — тут передбачено чималі площі під комерцію.

Ситуація з соціальною інфраструктурою з кожним новим житловим комплексом все ускладнюється — найближчі розшташовані на масиві Майорова (південний мікрорайон Мінського масиву), однак нових шкіл та садочків немає, а ті, що дісталися «у спадок» ще з радянських часів, вже ледь витримують навантаження. На відміну від комлексів, що ближче примикають до існуючої житлової забудови, біля ЖК «Навігатор-2» зелених зон поруч немає в принципі — найближчий сквер розташовано по вулиці Бережанській (біля ЖК «Бережанський», про який писав 3m2), і «вихід» комплексу на вулицю Конопляну в бік Вишгородскього масиву очікується на пізніших чергах будівництва.

Транспортне сполучення з точки зору автомобілістів можна вважати досить прийнятним — виїзди і на вулицю Лугову, і на вулицю Полярну, неподалік починається північна Велика Окружна дорога. Навколо відразу кілька гаражних кооперативів — це дуже умовно компенсує відсутність у ЖК власного паркінгу, адже попит на зберігання авто в районі вже високий за рахунок новобудов.

Відстань до найближчої станції метро «Мінська» по вулицях складає понад 3 км, і долати їх доведеться за допомогою наземного громадського транспорту, до якого ще пішки 600-700 метрів. Наразі по вулиці Сім’ї Кульженків жодного маршруту немає, хоча, певно, із заселенням тутешніх ЖК вони і з’являться. В умовно осяжній перспективі за 4 км має відкритися нова станція метро «Проспект Правди» зеленої лінії.

Що будують: секції і планування

ЖК «Навігатор-2», який позиціонується у комфорт-класі, складатиметься з чотирьох 25-поверхових будинків, з яких перший та другий — з трьох секцій (розташовані вглиб ділянки, ближче до вулиці Конопляної), третій двосекційний і четвертий односекційний (розташовані з вулиці Сім’ї Кульженків). Конструктивно будинки схожі з «першим» ЖК «Навігатор»: перші два будинки панельної технології, одна «покращена панелька» і один будинок монолітно-каркасної технології. Висота стелі 2,7 м., утеплення мінеральною ватою, централізовані комунікації. Здаються квартири з можливістю мінімального опорядження, тобто теоретично можна зекономити на ремонті.

Втім, фактично комплекс скоріше тяжіє до економ-класу: відкрита територія, практично відсутній паркінг (гостьові стоянки у дворі при такій кількості квартир (орієнтовно близько повтори тисячі) стануть «полем битви за місце під сонцем»), дитячий майданчик у «внутрішньому дворі» комплексу оточено проїздом, який також очевидно буде запарковано машинами мешканців.

Наразі для інвестування пропонується два перших будинки комплексу, кожен з яких має по три секції. У кожній секції передбачено по 5-7 квартир, в частині секцій переважають однокімнатні квартири (у третій секції першого дому та у першій секції другого доку — по 6 однокімнатних і одна однокімнатна квартира), у першій секції першого будинку та третій секції другого — по 5 квартир і переважають дво- та трикімнатні. В кожній секції влаштовано по три ліфта (з них один вантажопасажирськиобй), коридори влаштовані так, що для частини квартир може бути обладнано спільний тамбур.

Площі квартир досить великі: однокімнатні у 43-61 кв.м, двокімнатні — 67–77 кв. м, 3-кімнатні — майже 94 кв.м. Варіантів планувань чимало, практично всі приміщення прямокутні (за винятком нестандартної лоджії в одному з двокімнатних планувань), чимало планувань є із зовсім маленькими кухнями у 9,8-11,8 кв.м. У кожній квартирі передбачено лоджії, з виходом з кухонь, у трикімнатних квартирах лоджії також є в одній з кімнат.

Особливість багатьох планувань — «подвійні» коридори, коли є окремо коридор з вхідними дверима, а окремо — ще одне приміщення, куди виходять двері санвузлів (у випадку дво- та трикімнатних планувань) чи кімнати (у однокімнатних плануваннях). Часом це створює можливості для влаштування місткої шафи-купе чи гардеробної (особливо у однокімнатних квартирах), комусь до вподоби великі квадратні вітальні у понад 11 кв.м. (звісно без вікон), однак у багатьох випадках перетворює квартиру на досить дивний лабіринт.

Так виходить, що у деяких двокімнатних плануваннях за загальної площі у 77 кв. м житлова становить лише 29,5 кв. м, (сумарна площа коридорів понад 20 кв. м) або ж 77,1 кв. м загальної площі і 35,4 кв. м житлової (при 19 кв. м на три коридори). В однокімнатних плануваннях співвідношення житлової площі (тобто однієї кімнати — майже 18 кв. м) та загальної (42-60 кв. м) також досить дивне. В однокімнатному плануванні з 60 кв. м — 16 кв. м складає два коридори, але з можливістю влаштувати величезну шафу-купе.

Документи: «військові» квартири і дозволи

Замовником будівництва ЖК «Навігатор-2» — Управління державної охорони України, комплекс будується з титулом «Будівництво житла для військогослужбовці та членів їх сімей в комплексі багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями в м.Києві, вул.Коноплянська, 22». Рішення про перепрофілювання віськового містечка було ухвалено розпорядженням Уряду від 22 травня 2013 року №666 ще за прем’єра Миколи Азарова . За неофіційною інформацією, військові отримають приблизно 100 квартир.

Земельна ділянка площею 3,3917 га з кадастровим номером 8000000000:78:053:0055 знаходиться у державній власності, цільове призначення: «15.01 Для розміщення та постійної діяльності Збройних Сил України для експлуатації та обслуговування адміністративно-господарських будівель та споруд військового містечка № 41», рішення про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою надано рішенням Київради від 10 грудня 2014 року № 652/652. Функціональне призначення за Генеральним планом міста – території житлової забудови багатоповерхової (на розрахунковий період).

Містобудівні умови та обмеження було видано у 2020 році (№1241). Розпочалося будівництво навесні 2021 року ще до отримання всього пакету дозвільних документів, спочатку у дозволі було відмовлено через відсутність технічних умов на комунікації, відсутність висновку з впливу на докілля, питання по паркувальних місцях, забезпеченню прибудинковою територією та відсутність вихідних даних. Однак пізніше дозвіл на будівництво серії ІУ №013210419686 від 27.04.2021 року, категорія складності СС3, все ж було видано.

Як заселитися: строки, інвестування та пропозиції

Інвестування у ЖК «Навігатор-2» здійснюється шляхом укладання договору купівлі-продажу майнових прав з приватним акціонерним товариством «Домобудівний комбінат №4». Згідно договору, майнові права виникають на підставі договору між ДБК-4 та ТОВ «ДБК-ПАРТНЕР», а також договору «Про будівництво житла для військовослужбовців та членів їх сімей на земельній ділянці по вулиці Коноплянській, 22, в Оболонському районі м.Києва (кадастровий номер 8000000000078:053:0055)», укладеного між ТОВ «ДБК-ПАРТНЕР» і користувачем земельної ділянки  — Управлінням державної охорони України, якому належить право користуватися земельною ділянкою згідно розпорядження від 19.02.19 №278 виданим КМДА.

Розстрочка можлива — з першим внеском від 30% та виплатою залишку рівними частинами до завершення будівництва. Темпи ж будівництва ЖК «Навігатор-2», яке здійснює генпідрядник ПАТ «ДБК-4», вражають — від весни 2021 року тут на перших будинках вже зводять горішні поверхи. Перший будинок обіцяють завершити у другому кварталі 2022 року, другий — у третьому кварталі 2022 року.

Що ж стосується пропозицій — наразі вони досить обмежені, одиничні однокімнатні квартири або їх зовсім немає, пропонують переважно перші або останні поверхи. Втім, десь раз на тиждень-два з’являються нові пропозиції, про які можна дізнатися безпосередньо в офісі продажів — в телефонному режимі це навряд чи вдасться.

Солом’янський адміністративний район Києва офіційно вважається найбільш густонаселеним, хоча насправді тут переважно невисока ще радянська забудова, і такий статистичний казус виник через відсутність великих лісових …

Статьи по теме
Будконтроль
OK’LAND: велике ущільнення на Севастопольській площі

Солом’янський адміністративний район Києва офіційно вважається найбільш густонаселеним, хоча насправді тут переважно невисока ще радянська забудова, і такий статистичний казус…

06 / 10 / 2021

Будконтроль
ЖК «Молодість» в Ірпені: новий квартал в заплаві річки

Наразі все більшого поширення набуває критика висотної забудови, в протилежність якій наводиться більш комфортна висота будинків у 5-7 поверхів. У…

25 / 08 / 2021

Будконтроль
ЖК «Данія» в Софіївській Борщагівці: скандинавщина в обжитому полі

Забудова колишніх сільськогосподарських земель між селами Софіївська Борщагівка та Святопетрівське вражає. За минуле десятиліття замість колгоспних полів тут виросло пару…

29 / 07 / 2021

Будконтроль
ТОП-8 ЖК, що не вклалися у строки здачі

Перенесення строків завершення будівництва житлових комплексів в експлуатацію – поширена практика серед забудовників, це скоріше правило, а здача в строк…

01 / 07 / 2021