Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ЖК «Навігатор»: «Позняки» на Куренівці

25.03.2020

Артем Сіренко

Ми вже звикли до висотних житлових комплексів у Дарницькому районі — 20–25 поверхів і більше там давно вже стали нормою, а про переповнені дитячі садочки і складнощі з паркуванням вже ходять легенди. Наразі ж величезні «будинки-стіни» поширюються іншими районами — з подібними особливостями.

Як приклад, ЖК «Навігатор» біля Куренівського ринку — панельні 25-поверхівки без парковок суттєво вплинуть на досить спокійний усталений район з невисокими будинками. Втім, саме через, зокрема, відсутність паркінгу наразі першу чергу комплексу не можуть ввести в експлуатацію, ДАБІ вже двічі відмовляла.

Місцезнаходження: Куренівський ринок, промзона і залізниця

Будівництво ЖК «Навігатор» здійснюється на території колишнього заводу склотари у Балтійському провулку (перша назва комплексу — ЖК «Балтійський»), що виходить на магістральну вулицю Семена Скляренка. Від дороги житлові будинки відділяє малоповерхова забудова — АЗС, арт-простір G13 (так, тут бувають вечірки — але не пізніше 22:00), гаражі, наразі також будується новий супермаркет «Новус» на земельній ділянці комплексу.

З півночі та сходу територію охоплює високий насип залізниці — тут проходить Північне напівкільце, рух потягів середньої інтенсивності — вантажні та міська електричка (відстань до найближчого будинку комплексу — 60 метрів). Ближче до центру по вулиці Семена Скляренка розташовано шкіряний завод «Чинбар» — єдине сусіднє підприємство, що може здійснювати якісь викиди в повітря. Втім, місцеві скаржаться, що на деяких сусідніх підприємствах взимку опалюють відходами.

Найвідомішим «сусідом» ЖК «Навігатор» є Куренівський базар, що поєднує зооринок, господарчу торгівлю та «блошиний ринок». Торгівці старим крамом зазвичай розміщувалися біля трамвайного розвороту — і у вихідні дні Петропавлівська площа (а саме така назва цього місця) перетворювалася на гамірне торговище.

Влада та навколишні мешканці «воюють» з «блошиним» ринком вже давно, основну торгівлю вже перенесли до станції міської електрички «Зеніт». На Петропавлівській площі зараз триває реконструкція — новий павільйон очікування на зупинці, алейки, паркани, квітники, тож є надія, що торгівці звідси підуть назавжди.

Хоча безпосередньо біля ЖК «Навігатор» немає житлових будинків, вже за залізницею і за ринком — давні житлові квартали багатоповерхівок, неподалік є школи, садочки завантажені, але звісно не як на Позняках. Втім, є колізія — адміністративно ЖК «Навігатор» відноситься до Оболонського району, а найближчі школи, садочки та поліклініки — на Куренівці, Подільський район.

З зеленими зонами поруч не склалося — погуляти, наприклад, з дітьми, можна хіба по іншу сторону залізниці біля багатоповерхівок, але треба перейти широку дорогу. Але трохи далі, вже на вулиці Вишгородській — парк Березовий гай, де розташована садиба-музей «Хата Тараса Шевченка на Пріорці». За кілометр — Куренівський парк, де нещодавно оновили єдине на все місто дитяче автомістечко, а за 1,3 км, знаходиться велика територія Товариства юних натуралістів з великою зеленою зоною та дитячими гуртками — це також унікальний для Києва заклад.

Транспортне сполучення тут досить різноманітне, як для використання автомобіля, так і громадського транспорту. До Подолу машиною — 5 км, до Оболоні — 2 км, звідки — до торговельних центрів Почайни. По вулиці Автозаводській можна виїхати до площі Шевченка і потрапити на Північну Окружну — там найближчий виїзд з міста, в бік Вишгорода.

Станцій метрополітену у пішій доступності немає — найближча ст. м. «Оболонь», куди треба їхати 4 зупинки трамваєм (лінію скоро мають оновити). Трамваями ж можна десь за півгодини дістатися Подолу, рух тут досить інтенсивний. Для поїздок у далекі райони буде в нагоді міська електричка — станцію «Вишгородська» саме недавно реконструювали і навіть обладнали ліфтами, хоча зараз цей вид транспорту не надто надійний. За Куренівським базаром, на вулиці Вишгородській — чимало тролейбусних маршрутів на Лук’янівку, на вокзал, до Майдану Незалежності; загальна ж кількість маршрутів громадського транспорту поруч — кілька десятків, у всі напрямки.

З торгівлею навколо також все гаразд: окрім майбутнього «Новуса» буквально під вікнами на Петропавлівській площі, тобто через дорогу, є «Сільпо», трохи далі чимало інших невеликих магазинів, вже згаданий Куренівський ринок (є кілька продовольчих рядів) та оптовий ринок продуктів (Подільська оптова база). На Оболоні і Почайні —– великі торговельно-розважальні центри, а у Куренівському парку кілька років тому збудували великий «СпортЛайф».

З майбутнім району можна ознайомитися за детальним планом території розвитку Подільсько-Куренівської промзони, затвердженим рішенням Київради від 24 вересня 2015 року №45/1948. В планах — як житлове будівництво, так і нові робочі місця за рахунок створення індустріальних та технологічних парків. Відразу за ділянкою ЖК «Навігатор» заплановано розмістити школу на 680 місць зі стадіоном, а ще далі, біля залізниці, — житлові висотки. В ДПТ також передбачено дитячий садок біля школи на 230 місць, однак коли це збудують і чи збудують взагалі, невідомо.

Що будують: будинки, технології, планування

Згідно генерального плану будівництва ЖК «Навігатор», на земельній ділянці у майже 10 га передбачається спорудити чотири 25-поверхових багатосекційних будинки, всього в комплексі — 20 секцій-під’їздів, де передбачено близько 3 тисяч квартир. Архітектурно будівлі нічим не оригінальні — класичні «будинки-стіни» зі стандартними вікнами та балконами, що цілком відповідає економ-класу комплексу. Враховуючи, що балкони засклені не всі (хоча більшість), а корзин під кондиціонери не передбачено — з часом фасади дещо «урізноманітняться».

Перший, другий та четвертий будинки стоять паралельно один одному, утворюючи два майже замкнених двори. Перпендикулярно до них з боку залізниці розміщено будинок №3, що має незначний вигин, повторюючи профіль насипу, виходи з під’їздів цього будинку влаштовано в бік залізниці, а не внутрішніх дворів комплексу. Спочатку забудовником анонсувалася закрита територія, однак, скоріш за все, цього не буде. На першому поверсі третього будинку передбачено комерційні нежитлові приміщення.

Також між будинком №3 та залізницею заплановано «механізовані» гаражі, однак ані місткість, ані строки їх побудови у забудовника не називають. Власне, парковки передбачені лише гостьові, невеликої місткості, тож навіть якщо машину матиме кожна десята сім’я, з тим, де її залишити, будуть питання. А перед четвертим будинком на невеликій відстані вже будується згаданий супермаркет «Новус» — напевно, з невеликою власною парковкою.

Технологія будівництва — перший, другий та четвертий будинки зібрані із залізобетонних типових панелей (відповідно перепланування практично неможливі), третій будинок — монолітно-каркасний. Ззовні — вентильовані фасади Hostrock (мінеральна вата та зовнішня фасадна плитка). Висота стель — 2,7 метри, без урахування покриття.

На типовому поверсі у кожній секції в середньому по 5–6 квартир, тобто десь 150 у секції, передбачено по три ліфти — два менших та один більший. Вихід на сходову клітину — через відкриті «пожежні» балкони. Також у загальних коридорах можуть бути комори, але небагато, і продають їх, звісно, окремо.

Комунікації централізовані, опалення та гаряча вода — від газової котельної комплексу, у квартирах газу не передбачено — через висотність. Лічильники встановлюються на все — в тому числі і опалення. У панельних будинках квартири здаються зі стандартним ремонтом — стяжка та покриття підлоги, батареї, двері, штукатурка, навіть шпалери. У монолітно-каркасному будинку №3 забудовник ремонти не робить, хоча така можливість існує.

Незважаючи на панельну технологію будівництва, у ЖК «Навігатор» пропонується досить великий вибір планувань — понад 30 варіантів, хоча і досить типових, з прямокутними приміщеннями (лише у третьому будинку по одній квартирі на поверх з дещо скошеними кімнатами). Метраж однокімнатних квартир передбачено у 42,8–60,9 кв. м, 2-кімнатних — 69,2-82,7 кв. м, 3-кімнатних — 95,8–101,4 кв. м. У багатьох плануваннях є тупикові коридори, що зручно для влаштування шаф-купе чи невеликих гардеробних, зустрічаються і варіанти з великим холом у майже 12 кв. м.

Частка дво-, трикімнатних квартир досить значна, планування нижніх поверхів (до 7 включно) дещо відрізняється від вищих. При виборі поверху варто враховувати, що близько до третього дому — насип залізниці висотою приблизно 5 поверхів, а біля четвертого — супермаркет, десь до 4-го поверху. У будинку №2, розташованому між першим та четвертим, всі вікна виходять у досить вузькі двори, тобто на сусідні будинки.

Документи: земля, учасники проекту і суд з ДАБІ

Девелопером проекту виступає корпорація «ДБК-Житлобуд», зареєстрована в Києві, забудовник та генпідрядник — ПрАТ «Домобудівний комбінат-4». Замовник — ТОВ «Київський склотарний завод», зареєстрований за адресою будівництва, протягом 2019 року у компанії кілька разів змінювався власник.

Будівництво здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:78:113:0001 площею 9.7168 га, цільове призначення — 02.07 «Для іншої житлової забудови для будівництва, експлуатації, обслуговування житлових будинків з супутньою інфраструктурою». Ділянка перебуває у комунальній власності і використовується на підставі договору оренди, укладеного відповідно до рішення Київради №801/801 від 21.07.2016 р., яким було і змінено цільове призначення на житлове будівництво.

У вересні 2017 року Департаментом містобудування та архітектури КМДА було видано містобудівні умови та обмеження. Споруджують будинки на підставі дозволу на будівництво серії ІУ № 113182191146, виданого у серпні 2018 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України (ДАБІ). Однак в подальшому стосунки забудовника з ДАБІ склалися не кращим чином.

У серпні 2018 року інспектором ДАБІ було проведено перевірку об’єкту, однак при цьому його не було допущено на будмайданчик. Як наслідок, були винесені приписи щодо усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил та зупинення підготовчих та будівельних робіт і постанова про накладання штрафу. Забудовник оскаржив такі рішення: згідно матеріалів судової справи № 826/13912/18, «в обґрунтування позовних вимог позивачі зазначають, що оскаржувані приписи та постанова, винесені посадовою особою відповідача незаконно та повинні бути скасовані, оскільки акт перевірки, на підставі якого прийнято спірні рішення, складений без фактичного проведення перевірки через недопущення інспектора ДАБІ до проведення такої перевірки». Водночас штраф було сплачено підприємством у добровільному порядку.

Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 13.05.2019 позов задоволено, постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 25.09.2019 рішення Окружного адміністративного суду м. Києва від 13.05.2019 залишено без змін, однак ДАБІ подало касаційну скаргу до Верховного Суду України. 11 листопада 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду відкрив касаційне провадження, яке поки ще не розглянуто.

Як заселитися: строки, умови — та затримка прийняття в експлуатацію

Варіантів оформлення інвестування чимало, оскільки воно здійснюється як безпосередньо через забудовника, так і через підрядні організації і агенції нерухомості (залежно від обраної квартири), шляхом укладання нотаріальних попередніх договорів купівлі-продажу майнових прав. Є можливість оформлення розстрочки до кінця будівництва, кредиту, а при повній оплаті передбачена знижка (у останньому варіанті оплачується 95% вартості квартири, решту платежів — після здачі будинку).

Від початку будинки було заплановано здавати почергово: перший у 3-му кварталі 2019 року, другий — 4-й квартал 2019, третій — 3-й квартал 2020, четвертий — 4-й квартал 2020 року. У 2019 році забудовник двічі переносив строки здачі, доводячи інформацію до інвесторів. Наприклад, по другому будинку у договорі одного з інвесторів прописано здача у грудні 2019 року, заселення у березні 2020 року, а остаточний термін підключення всіх комунікацій — червень 2020 року, після чого починаються штрафні санкції за протермінування.

У січні 2020 року забудовник подав у ДАБІ пакет документів для прийому першого будинку в експлуатацію — однак отримав відмову. Причини, зазначені у листі-відмові, на перший погляд формальні, насправді демонструють суттєві відхилення від будівельних норм — по площі озеленення, відсутності сміттєпроводу, відсутності паркінгу для постійного перебування автомобілів, недобудові котельні та насосної станції.

Загалом досить слушні зауваження (близько 3000 нових помешкань без паркінга можуть спричинити велику напругу у мікрорайоні), однак ДАБІ посилається на норми вже нечинного ДБН 360-92**, який був замінений спочатку ДБН Б.2.2.-12:2018, а після скасування його судом — практично ідентичним ДБН Б.2.2.-12:2019. Однак на той-таки ДБН 360-92** посилаються містобудівні умови та обмеження…

Також у листі ДАБІ посилається на ДБН В.2.2-15-2005, у якому норму про сміттєпровід скасували. Друга спроба на початку березня закінчилася також відмовою ДАБІ з тих самих причин… Ситуація наклалася на реформування ДАБІ — на рівні Президента відомство звинуватили в корумпованості, провели кілька нарад, а на сайті «Реформування системи містобудування» вже представлено «дорожню карту» реформи: створити три нові структури, аби не концентрувати дозвільні і контролюючі функції в одному органі.

При цьому запуск ДІМ (Державної інспекції містобудування) передбачено на червень 2020, видавати сертифікати готовності об’єктів будівництва має ДССМУ (Державна сервісна служба містобудування, коли має бути створена — не вказано), а завершитися реформа має до січня 2021 року.

Аналогічним чином «зависло» з видачею сертифікатів готовності ще декілька житлових комплексів, по деяким вже тривають суди — і, можливо, таким буде і шлях ЖК «Навігатор». А тим часом в країні розпочався повномасштабний карантин через корона-вірус, роботи на об’єкті зупинено…

Статьи по теме
Новини
Забудовник ЖК RiverStone пояснив, чому закрив вхід на набережну

Редакція 3m2.ua отримала офіційну відповідь забудовника ЖК RiverStone – ТОВ «Лівобережжя плюс» з приводу скарг місцевих жителів на закриття набережної…

09 / 07 / 2020

Новини
У Києві планують реконструювати та створити нові бульвари

Проєкт Генерального плану Києва передбачає реконструкцію та створення нових бульварів. Про це повідомили в комунальній організації «Київгенплан», пише Вечірній Київ. Перелік вулиць, де передбачено реконструювати…

09 / 07 / 2020

Новини
Міст Метро в Києві блокували ошукані інвестори ЖК «Деміївський квартал». Фото

В Києві 8 липня автомобільний рух по мосту Метро з ранку перекривали інвестори недобудованого ЖК «Деміївський квартал». Про це повідомляє “Київ оперативний” у Facebook….

09 / 07 / 2020

Відео
ЖК «Деміївський квартал» та інша «спадщина» Войцеховського

Афера Войцеховського — одна з найбільш масштабних на ринку житлової нерухомості Києва, тисячі потерпілих інвесторів, 40 незаконних будівництв. Далеко не…

09 / 07 / 2020