Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

OK’LAND: велике ущільнення на Севастопольській площі

06.10.2021

Артем Сіренко

Солом’янський адміністративний район Києва офіційно вважається найбільш густонаселеним, хоча насправді тут переважно невисока ще радянська забудова, і такий статистичний казус виник через відсутність великих лісових масивів. Втім, тут все більше з’являється нових житлових комплексів підвищеної поверховості, серед них — ЖК OK`Land, що активно будується на місці колишніх складів практично на Севастопольській площі.

Визуализация ЖК OK`Land

Місце розташування: розвинена інфраструктура без метро і ТРЦ

Будівництво ЖК OK`Land здійснюється у кварталі між Повітрофлотським проспектом та вулицями Смілянською, Молодогвардійською та Сім’ї Ідзиковських, що безпосередньо примикає до Севастопольської площі; адреса будівництва — проспект Повітрофлотський, 56. В тому ж кварталі вздовж ЖК розташовано комплекс будівель приватної клініки «Добробут», через дорогу — Солом’янська райдержадміністрація, а навколо — переважно хрущовки, гуртожитки та склади.

Загалом Чоколівка, а саме таку назву має цей мікрорайон, складає враження «патріархального» району з радянською автентикою, де лише Мала Кільцева дорога (Чоколівський проспект, проспект Лобановського) та Повітрофлотський проспект є гамірними міськими магістралями, інші ж вулички — тихі та зелені, хоч і переважно занедбані.

Інфраструктурних об’єктів навколо, здається, більше ніж вдосталь — у пішій доступності кілька медичних центрів («Добробут» впритул до ЖК, пологовий будинок на Севастопольській площі, вглиб кварталу — дитяча клінічна лікарня №3, підстанція швидкої допомоги), школи та садочки не так перевантажені, як у «нових» районах (у хрущовських кварталах традиційно небагато дітей, а закладів освіти вдосталь), неподалік — головна «база» поліції, пожежна частина за півтора кілометра.

Торговельної інфраструктури наче теж чимало — різноманітні супермаркети, магазинчики, невеликий ринок, однак великих торговельно-розважальних центрів чи гіпермаркетів, звичних для «нових» районів, поруч немає, більшість закладів — нижчого цінового сегмента. Нещодавно просто «під вікнами» першої черги ЖК OK`Land відкрили мережевий супермаркет середнього цінового сегмента з аптекою.

Зелені зони поруч є, хоча й не можна сказати, що є досить різноманітними та «наповненими». Для молодих батьків буде у пригоді сквер за райдержадміністрацією просто через дорогу, за 600 метрів — сквер по вулиці Вінницькій, за кілометр — невеликий парк Миколи Зерова (колишній Островського), а за півтора — Совські ставки з більш природним ландшафтом.

Загалом район не є типовим для Києва «спальником», не можна назвати Чоколівку і «тихим центром», оскільки тут чимало і робочих місць, і навчальних закладів. Тож спосіб життя тут дещо відмінний від класичної для Києва орієнтації на метрополітен, якого тут і близько немає. З іншого боку, маршрутів громадського транспорту — просто безліч, до залізничного вокзалу — 3,3 км, центрального автовокзалу — 5,5 км, а до аеропорту «Жуляни» — всього півтора. На відміну від південної Борщагівки чи Деміївки, літаки над будинками не літають — авіакоридор проходить осторонь.

Автомобілісти з одного боку можуть бути не в захваті від такої локації — попри будівництво у 2000-х тунелю під Севастопольською площею та розширення проспекту Лобановського, затори тут регулярні, хоч і не такі, як, приміром, у передмістях біля Києва. З іншого боку, оскільки новобудов тут не так багато, ще цілком можливо припаркувати авто просто на вулиці, хоч, очевидно, із заселенням ЖК OK`Land ситуація погіршиться.

Що будують: секції, планування та технології

Проєкт ЖК OK`Land передбачає спорудження трьох Г-подібних чотирисекційних будинків висотою 12-26 поверхів (12 поверхів — це тільки перша секція у другому будинку), де передбачено 1703 квартири та паркінг на 750 паркомісць. До другого будинку ще планується прибудувати 8-поверхову адмінбудівлю, збоку четвертої секції — принаймні, у дозвільних документах фігурує будівництво поліклініки. Територію передбачається зробити закритою для автомобілів, однак з вільним проходом для людей.

Секції дещо відрізняють за «наповненністю» плануваннями: у перших секціях передбачено на поверху по п’ять квартир: дві однокімнатні, одна двокімнатна та дві трикімнатні квартири, які обслуговуватимуть два вантажно-пасажирські ліфти. У інших секціях — по три ліфти (з них один вантажно-пасажирський), друга секція — сім квартир (4 однокімнатних, дві двокімнатні, одна трикімнатна), третя та четверта секції — по 8 квартир на поверсі (5 однокімнатних і 3 двокімнатні).

Планування досить традиційні — всі приміщення прямокутні, у дво- та трикімнатних квартирах передбачено роздільні санвузли, у всіх помешканнях — лоджії у кімнатах (незасклені на етапі будівництва), коридори переважно досить компактні, крім двосторонніх квартир-роспашонок та трикімнатних планувань. Площі квартир: 41-53 кв. м однокімнатні, 68-88 кв. м двокімнатні, 82-109 кв. м трикімнатні, на верхніх двох поверхах — дворівневі багатокімнатні квартири (5-кімнатні 130-201 кв. м, семикімнатні 193 кв. м).

Технологія будівництва типова для таких комплексів — монолітний залізобетонний каркас, заповнення газоблоками (для лоджій та місць загального користування — цегла), утеплення мінеральною ватою та штукатурка. Мережі — централізовані, тепло — від власної котельні. Інвестору квартири передаються зі стяжкою підлоги, системою опалення з радіаторами, підводом всіх комунікацій у квартиру.

«Фішкою» комплексу є так звана система «розумний дім», що полягає у даному випадку у наявності низки датчиків (пожежі, підтоплення, проникнення), а також системи моніторингу витрат енергії, тепла та води і дистанційного керування внутрішніми системами.

Документи: земельна ділянка, суди за ДПТ і забудовник

Історія земельної ділянки «розпочалася» з рішення Київради від 2 лютого 2006 року «Про внесення змін до рішень Київради від 12.02.2004 N36/1246 та від 18.03.2004 N100/1310 з питань приватизації від 2 лютого 2006 року N 20/3111», яким до переліку об’єктів, які знаходяться у комунальній власності територіальної громади міста Києва та підлягають приватизації було віднесено цілісний майновий комплекс ЗАТ «Київміськоформлення» по Повітрофлоському проспекту, 56. Ця компанія наразі є замовником будівництва ЖК OK`Land.

Земельна ділянка площею 3.2826 га з кадастровим номером 8000000000:72:232:0029 знаходиться у комунальній власності міста, використовується на підставі договору про оренду від 2008 (строком на 25 років), укладеного у судовому порядку (за позовом ЗАТ «Київміськоформлення» до Київради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (КМДА), справа №2/125 15.04.08). Втім, у матеріалах ДАБІ присутні згадування договору від 27.07.2018 року.

Цільове призначення земельної ділянки, відповідно до Публічної кадастрової карти, наразі не відповідає планам будівництва житлового комплексу — 03.10 «Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку) для здійснення експлуатації цілісного майнового комплексу та будівництва».

Власне, з метою зміни цільового призначення земельної ділянки свого часу було розроблено детальний план територій «в межах вул. Донецької, Повітрофлотського проспекту, вул. Смілянської, вул. Фастівської та залізниці у Солом’янському районі м. Києва», затверджений рішенням Київради от 20.12.2017 №1006.

Щодо цього ДПТ було розпочате досудове розслідування №42018100000000480 за попередньою кваліфікацією за ч.2 ст.364 КК України стосовно службових осіб КМДА за фактом прийняття рішення про його затвердження, і рішенням Окружного адміністративного суду м.Києва від 18.09.2018 за позовом Київської прокуратури рішення Київради було визнано незаконним і скасовано.

У рішенні було зазначено, що: «детальний план території вказаної земельної ділянки, затверджений рішенням Київської міської ради від 20.12.2017 № 1003/4010, передбачає будівництво багатоповерхових житлових будинків, а також громадських будівель та споруд на території, яка за Генеральним планом належить до комунально-складських територій.

Таким чином, указаний детальний план території фактично змінює положення Генерального плану міста Києва щодо функціонального призначення території промисловості та комунально-складської території на розміщення багатоповерхових житлових будинків. Вказаним детальним планом фактично змінено Генеральний план міста, а не уточнено його положення.».

Втім, Шостий апеляційний адміністративний суд у справі № 826/3494/18 15 січня 2019 року за апеляційною скаргою Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради, Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ», Київської міської ради скасував цю ухвалу:

«колегія суддів зазначає, що передбачене проектними рішеннями детального план функціональне призначення території (для житлової забудови, території громадської забудови, комунальні та виробничі території, зелених насаджень, вулиць і доріг) не суперечить визначеному у генеральному плані поліфункціональному використанню територій».

Будівництво здійснюється на основі дозволу на будівницво № IV 113182432505, видане у серпні 2018 року, відповідно до якого за адресою Повітрофлотський проспект, 56 може здійснюватися «Будівництво багатоповерхових житлових будинків з підземними паркінгами та поліклінікою по проспекту Повітрофлотському, 56 у Солом`янському районі міста Києва». Містобудівні умови та обмеження для проєктування об’єкта будівництва №113 від 14.02.2018 року передбачають будівництво комплексу з таким же титулом.

У взаєминах з ДАБІ також є судова історія — справа №640/23518/19. Інспектором ДАБІ під час проведення позапланової перевірки на об`єкті було виявлено порушення та видано припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 20 листопада 2019 року, який було успішно для забудовника оскаржено в Окружному адміністративному суді м.Києва. ДАБІ подала адміністративну скаргу, яку Шостий адміністративний апеляційний суд повернув скаржнику у вересні 2020 року — таким чином підтвердивши позицію забудовника.

Девелопером проєкту виступає львівська корпорація «РІЕЛ», відома по житловим комплексам «Львівський квартал», «Львівська площа», «Елізіум», «Грейт» та іншим. Наразі девелопер стрімко розширяє пул проєктів, при цьому поширеною є практика перенесення термінів здачі в експлуатацію невдовзі після початку робіт. Генеральний підрядник — ТОВ «ДИПРОІНБУД», ліцензія №2013066989 від 13.11.2019, безстрокова.

Інвестування: договори та строки завершення будівництва

Оформлення інвестиції здійснюється двома варіантами, в обох випадках — шляхом укладання двох угод, в залежності від обраної квартири. Перший варіант — договір купівлі-продажу форвардного контракту (нотаріальний) з Приватним підприємством «Студія-Лада», згідно з яким продавцем є ТОВ «Київметрбудінвест». Базовим активом форвардного контракту є майнові права на житлове приміщення в одному з будинків житлового комплексу, яке стане об’єктом нерухомого майна після закінчення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Другим договором у першому варіанті є власне форвардний контракт, який укладається між ТОВ «Київметрбудінвест» як продавцем базового активу та АО «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Колумбус» (покупець базового активу), в інтересах якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Компанія з управління активами «Інвестиційна група «Прометей». Безпосередньо інвестор цей договір не підписує.

Другий варіант — договір купівлі-продажу деріативу укладається з Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Істейт», в інтересах якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Профінвест». Другий договір по другому варіанту — купівлі-продажу майнових прав, що укладається з ТОВ «Київметрбудінвест». ТОВ «Київметрбудінвест», згідно з договорами, діє на підставі договору про виконання функцій замовника.

Забудовник пропонує кілька моделей розстрочки до кінця будівництва. При першому внеску 30-40% ціна збільшується на 8%, 40-60% — на 8%, 60-85% — заявлена ціна, все — з прив’язкою до курсу продажу долара США (але не нижче, аніж на дату підписання договору). При першому внеску 85-99,9% залишок розбивається у гривні, а при повній оплаті — знижка 3%. Вартість квадратного метра дещо різниться від розміщення квартири.

Введення в експлуатацію від початку будівництва анонсувалося на перший квартал 2021 року, невдовзі строки було перенесено на квартал, а наразі строки по завершенню першої черги вже перенесено на рік від початкового плану — на перший квартал 2022 року. Завершення будівництва другого будинку також перенесено — з четвертого кварталу 2021 року на перший квартал 2022 року, план здачі третього будинку — перший квартал 2023 року.

Наразі все більшого поширення набуває критика висотної забудови, в протилежність якій наводиться більш комфортна висота будинків у 5-7 поверхів. У Києві такі комплекси знайти складно, …

Статьи по теме
Новини
В Гостомель Residence оголосили про планове підняття цін

Новини забудовників З 18 жовтня 2021 року в ЖК «Гостомель Residence» оновилися ціни — мінімальна вартість квадратного метра наразі складає…

18 / 10 / 2021

Новини
У ЖК «Метрополіс» встановлять найбільшу в Україні лазальну піраміду

Новини забудовників Найбільшу в Україні лазальну конструкцію у вигляді піраміди встановлять на території житлового комплексу «Метрополіс». Проєкт буде реалізовано в…

18 / 10 / 2021

Новини
У Львові відбувся благодійний футбольний матч за підтримки девелоперської компанії ENSO

Новини забудовників Напередодні гри збірних України та Боснії і Герцеговини по футболу у Львові відбувся благодійний матч «Кубок Львова», у…

18 / 10 / 2021

Новини
Які зміни передбачені у проєкті будівництва Подільського мосту

Оновлено проєкт будівництва Подільського мосту. Розпорядженням КМДА від 13.10.2021 №2152 місто перезатвердило проєкт будівництва Подільського мостового переходу. Оновлений проєкт враховує потреби постійно…

18 / 10 / 2021