Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

ЖК «Петрівський квартал»: дуже повільна добудова «міста в селі»

23.09.2020

Артем Сіренко

Великі житлові комплекси з десятків будинків, що будуються багато років, мають як свої плюси, так і мінуси. Серед безперечних переваг — можливість побачити на власні очі вже готові будинки, поспілкуватися з їх мешканцями, дізнатися, як відбувається життя, а не лише оглянути котлован чи перші поверхи каркасу нового комплексу. Розвинена локальна інфраструктура — теж плюс, ваш будинок виявляється не «в полі», а поруч вже купа магазинчиків, кафе, різноманітних послуг.

Але є і мінуси, що стають все поширенішими. Забудовники часто намагаються якнайкраще і якнайшвидше здати і заселити перші черги будівництва, що стають «живою вітриною» і допомагають приваблювати все нових і нових інвесторів. Однак наступні черги будуються повільніше, і нові інвестори часто фактично фінансують добудову «старих» кварир. Коли ж не дуже вдається обійти будівельні нормативи і дозвільні процедури – радісна мить отримання ключів відтягується ще на місяці, а то й роки.

Цього разу у фокусі уваги 3m2ЖК «Петрівський квартал», один з «піонерів» забудови передмістя, де, однак, затримки по одній з черг вже сягають майже трьох років, але нові будинки закладають і далі.

Місцезнаходження: «місто в місті» замість поля за селом

Будівництво ЖК «Петрівський квартал» на околиці села Святопетрівське розпочалося ще в ті часи, коли багатоповерхова забудова у передмістях не була поширеною. Тоді передмістя ще вважалися більш престижними територіями, куди у приватні садиби переїжджали з міста більш заможні містяни, перебудовували сільські хати на великі котеджі, або ж навіть невеликі палаци. Дороги в передмістя були ще не так завантажені, і життя за містом, але поруч з мегаполісом вважалося більш привабливим.

Можна сказати, що ЖК «Петрівський квартал» був одним з перших нової тенденції — будівництва недорогих багатоповерхівок у передмістях після довгої перерви в такій забудові (за СРСР багатоповерхівки в передмістях будувалися, як економ-житло для робітників). Тож спочатку перші мешканці комплексу відчували, з одного боку, певну «відірваність» від цивілізації — навколо поле, ані магазинів, ані інфраструктури, з іншого, насолоджувалися вільними дорогами та якою-не-якою природою навколо.

Наразі вздовж дороги з Києва (вулиці Соборної села Софіївська Борщагівка) — з десяток житлових комплексів: «Софіївський квартал», «Київський квартал», «Львівський маєток», «Софіївська сфера», «Барселона», «Затишний квартал», «Європейка»… Фактично тепер «в полі» збудоване нове, хоч і невелике місто, зі своїми вулицями, торговельними центрами, численними магазинами, перукарнями, салонами краси, аптеками… Інфраструктура з часу початку будівництва ЖК «Петрівський квартал» розвинулася, як всередині комплексу, так і навкруги.

Втім, базової інфраструктури обмаль. Справа в тім, що соціальна інфраструктура, анонсована забудовниками, виявилася «комерційною». Сільська школа переповнена, як і садочки, і у мешканців нових житлових комплексів є два варіанти — чи віддавати дитину у приватні школи і садки, чи возити в Київ або Вишневе, де ще так-сяк можна знайти місце. Так, є школа-садочок і на території ЖК «Петрівський квартал», але знову ж приватна і платна (для мешканців комплексу невелика знижка). Поліклініка теж є — і також приватна, а ось швидку допомогу доведеться чекати довго — амбулаторії чи підстанції «швидкої» поруч немає.

Головна біда комплексу, втім, типова для передмість, — транспорт. Хоча ЖК «Петрівський квартал» збудовано в полі і дороги тут досить широкі, шлях на Київ пролягає через приватну забудову села Софіївська Борщагівка, де вулиці розширяти нікуди. Та й виїзд на Окружну дорогу, аби потрапити на проспект Леся Курбаса або на Академмістечко — через розворот, де часто-густо затори. З кожним роком, із заселенням нових і нових будинків, ситуація з транспортом стає все гіршою, будівництво ж нових доріг не ведеться. 

З громадського транспорту тут — лише тісні маршрутки, до того ж для ЖК «Петрівський квартал» вони транзитні, тобто у години пік вже «набиті». У вихідні ж маршрутки ходять рідко — не вигідно возити мало людей. У перші роки забудовник запустив власну маршрутку від метро «Академмістечко», але з часом, коли з’явилися маршрути перевізників, її відмінили. 

Зараз дорога на маршрутці до метро часом займає 40-50 хвилин, а то й більше — якщо вдасться в неї фізично влізти. Крайній варіант — пішки, до Окружної дороги рівно 5 км, а кінцевої швидкісного трамваю — 6 км. Можна було б порадити велосипеди, але дороги через садибну забудову села Софіївська Борщагівка свого часу розширяли як могли, і тротуари тут вузесенькі. Втім, коли машини стоять «мертво», можна їхати між ними.

«Найсвіжіші» черги ЖК «Петрівський квартал», про які власне піде мова детальніше, розташовані південніше вздовж вулиці Богдана Хмельницького, де колись планувався ЖК «Петрівський посад». Виходячи з наявних у публічному доступі матеріалів, він мав складатися з 22-х дев’ятиповерхівок, будівництво мало розпочатися у 2015 році і завершитися наприкінці 2019-го. Наразі тут занедбане поле, залучення інвесторів та будівництво цього ЖК так і не розпочалося, а ареал забудови ЖК «Петрівський квартал» обмежує потужна ЛЕП.

Що будується: черги, лінії, будинки і планування

Загальна кількість будинків ЖК «Петрівський квартал» сягає майже сотню, з висотністю від 5 до 11 поверхів, з загальною кількістю квартир близько 12 тисяч (у 2013 році мова йшла лише про 2 тисячі квартир). Комплекс умовно складається з «кварталів» та «ліній», наразі перші три квартали збудовані і заселені, у четвертому кварталі проблемною є 12-та лінія (на відміну від інших «ліній», розташована на території села Софіївська Борщагівка), а основне будівництво і продажі — п’ятий квартал, перша лінія якого вже заселена.

Технологія будівництва — цегла у перших будинках, а найновіші — монолітно-каркасна (висота поверха від підлоги до стелі 2,7 метри), з заповненням газоблоками, утеплення — пенополістирол. Здаються квартири без ремонту, за додаткову плату забудовник виконає лазерну стяжку підлоги і розводку системи опалення. Балкони та лоджії забудовник не склить — це роблять самі мешканці за бажанням.

Водопостачання централізоване, каналізація — також, підключена до мережі міста Вишневого. А ось опалення — індивідуальне, з газовими котлами у кожній квартирі. В тому числі і на 10-11 поверхах, що взагалі-то не відповідає сучасним нормам, але там квартири вводили в експлуатацію як нежитлові приміщення і потім переоформлювали в житлові квартири.

Планування загалом по комплексу досить різноманітні: 1-кімнатні квартири у 35-55 кв. м, 2-кімнатні у 55-74 кв. м, 3-кімнатні у 67-96 кв. м, 4-кімнатні у 104-114 кв. м. Планування на перший погляд досить стандартні, однак є й варіанти без балконів, а також варіанти з можливістю перепланування і облаштування кухонь без вікон, так звані «однодвушки» і «двутрьошки».

З незвичного — на перших поверхах квартири мають окремі виходи через лоджії і невеликі палісадники-дворики, де на кількох квадратних метрах «власної» землі можна влаштувати невелику зону відпочинку (хтось ставить альтанки, парасольки, лавки, мангали), квітник чи навіть город.

Територія комплексу виглядає охайно і привабливо, дитячих майданчиків достатньо, на різну вікову категорію, однак загальне враження погіршує перевантаженість простору припаркованими автомобілями. На внутрішніх проїздах — «лежачі поліцейські», аби водії їздили повільно (все ж дітей багато), знайти місце на майданчиках для паркування часом велика проблема. Поки як альтернатива — платна закрита парковка, обіцяють ще велику наземну парковку за п’ятим кварталом, під ЛЕП.

Документи і забудовник: заниження категорій і системні затримки

Будівництво ЖК «Петрівський квартал» здійснюється на кількох земельних ділянках, які знаходяться у приватній власності. Цільове призначення 02.03 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку землі житлової та громадської забудови» та 02.07 «Для іншої житлової забудови» відповідає планам забудовника. А ось ділянка, що на рендерах означена як майбутній сквер, хоч теж у приватній власності, але має цільове призначення 01.03 «Для ведення особистого селянського господарства».

З документами на будівництво ситуація не настільки однозначна — хоча й звична для будівництв, особливо у передмістях. Замість дозволів на будівництво всього комплексу у ЖК «Петрівський квартал» оформлювали декларації на будівництво окремих будинків, уникаючи таким чином експертизи проектів. Це дозволяло і реєструвати декларації на будівництво окремо кількох будинків на одній і тій самій ділянці — таким чином занижуючи щільність забудови.

Саме так відбулося з будинками 12-ї лінії, здача в експлуатацію затримується вже понад на два роки, також фактично було змінено підрядника, що не змінено у дозвільних документах. Можливо, причиною є заборгованість перед колишнім підрядником ТОВ «Будівельно-монтажне управління №33», про що свідчать матеріали судових розглядів, хоча сума боргу у 33 тисячі грн. виглядає дивною. Втім, на першу лінію п’ятого кварталу забудовник все ж отримав дозвіл на будівництво, тож можна сподіватися, що і по інших нових чергах питання документів буде впорядковано.

Замовниками будівництва є дві компанії ТОВ «Петрівський квартал» та ТОВ «Петрівський квартал-2» з однаковими кінцевими бенефіціарами — це Городілов Володимир Євгенович та Мікуленко Олександр Володимирович. Також серед активних учасників проекту називають Олександра Тигова — він певний час працював генеральним директором ТОВ «Петрівський квартал», у 2016-2017 роках очолював районну раду Києво-Святошинського району, до якого відноситься село Святопетрівське, з його ж ініціативи в селі встановили пам’ятник Кузьмі Скрябіну.

Наразі забудовник під брендом NOVBUD зводить чотири житлових комплекси — окрім ЖК «Петрівський квартал», це ЖК «Нові Теремки», ЖК «Квартал Крюківщина» та ЖК «Нові Жуляни», хоча насправді кожен з комплексів зводить окрема юридична особа. В в двох останніх досі не введено в експлуатацію жодного будинку, хоча ЖК «Квартал Крюківщина» будують з 2016-го року, а ЖК «Нові Жуляни» продають з початку 2018 року, і навіть на кінець 2019-го року там не було жодного поверху і навіть документів на будівництво…

Як заселитися: договір, умови, строки і обслуговування

Інвестування оформлюється через підписання договору купівлі-продажу майнових прав (укладається з ТОВ «Петрівський квартал-2») і згодом — договору купівлі дериативу. Для другої черги п’ятого кварталу ЖК «Петрівський квартал» діє лише 100% оплата, тоді як для наступних черг — є розстрочка до 24 місяців (третья черга) та до 34 місяців (четверта черга), з прив’язкою до курсу долару США. Варто враховувати, що за відгуками інвесторів, поширеною є практика заниження площі квартир — «додатково» виявляється і півтора, і два «квадрати», часом і чотири.

Щодо будівництва п’ятої частини ЖК «Петрівський квартал» наразі в офісі продажів декларують завершення другої черги у першому кварталі 2021 року, третьої черги — у четвертому кварталі 2021 року, а четвертої черги — у четвертому кварталі 2022 року. Втім, з огляду на динаміку здачі попередніх черг комплексу, і такі строки виглядають оптимістично. Тим більше на форумах інвесторів можна зустріти повідомлення про дивні повістки з податкової про виведення коштів з компанії-забудовника.

Хоча перша лінія п’ятого кварталу ЖК «Петрівський квартал» здана в експлуатацію ще минулого року, практично одночасно мало бути завершено будівництво 12-ї лінії четвертого кварталу — по обох частинах комплексу було заявлено здачу у грудні 2017 року (плюс три місяці затримки згідно договору). Відповідно до договору, за прострочку здачі будинків передбачалася пеня, однак фактично спочатку це пропонували компенсувати кладовками (за які все одно довелося ще й доплачувати), а після забудовник вигравав справи у Києво-Святошинському суді і не платив компенсацій, хоча часом все закінчувалося «мировою».

Схожа ситуація у забудовника і по іншим комплексах, зокрема по ЖК «Квартал Крюківщина». 3m2 писав у січні цього року, що інвестори збирали мітинги протесту з приводу затримок будівництва майже на 3 роки, а у травні 2019 року робив огляд цього ЖК та іншого ЖК цього ж забудовника — «Нові Жуляни». Жодний будинок ЖК «Квартал Крюківщина» досі не введено в експлуатацію, як і ЖК «Нові Жуляни», де у серпні ледь почали заливати каркас другого поверху.

Дещо краща ситуація з іншим комплексом забудовника — ЖК «Нові Теремки» в Новосілках. Тут перша черга здана ще у середині 2018 року, а ось наступні затримуються. Інвестори навіть створили петицію на сайті Президента України та зібрали трохи більше 200 підписів. У зразку договору, що надають в офісі продажів, зазначено завершення будівництва до кінця 2018 року, хоча, певно, при підписанні реального договору строки будуть інші.

Наразі комплекс має умовно закриту територію, що не дивно для великого комплексу з комерційними закладами всередині. Хоча навколо — паркан, і виходи на вулицю Богдана Хмельницького закриті, фактично ніякого контролю пішоходів не здійснюється, а автотранспорту — досить умовно. Час від часу виникають чутки про повну відміну охорони через заборгованість мешканців, але поки виїзди ще так-сяк контролюють. Відеонагляд діє лише частково, і мешканці пишуть на форумах про низку випадків обкрадання квартир.

Щодо утримання будинків та території відгуки серед мешканців переважно позитивні — і справді територія комплексу досить охайна, в будинках тепло, хоча на перших та останніх поверхах часом є певні проблеми. Втім, задоволені далеко не всі, час від часу відбуваються мітинги тих, хто пам’ятає обіцянки про «державні» (тобто муніципальні) школу та садочок, маршрутки з комплексу, парковки…

А ось приємна «фішка» комплексу — різноманітні події, що влаштовують у публічних просторах за участі аніматорів та спортивних тренерів. Заняття з йоги, фітнес-тренування, ярмарки, дитячі свята, концерти — про події інформують на дошках оголошень. Звісно, це і додаткова привабливість для потенційних інвесторів, але і мешканцям від того лише добре.

Формування нового житлового району висотних ЖК між «хрущовським» Відрадним і Караваєвими дачами триває. Вже добудовано ЖК «На Донця», «Микитська Слобідка» активно споруджуються ЖК Solo House, …

Історично вважалося, що житло у багатоповерхівках передмістя — певний «економ-клас» в порівнянні зі столицею. Власне, за радянських часів вони часом і будувалися для робітників підприємств, …

Статьи по теме
Будконтроль
ЖК ATRIA CITY. TEREMKY: квартали та «кільцеві» планування на Одеській трасі

Українські забудовники та архітектори раз по раз шукають рецепт певного «ідеального ЖК», який би відповідав і прагненням інвесторів та майбутніх…

01 / 02 / 2022

Будконтроль
ЖК SkyCity у Борисполі: висотки замість садиб у центрі

Бориспіль важко назвати лідером серед передмість з житлового будівництва. Хоча з кожним роком нових житлових комплексів тут все більше, але…

11 / 01 / 2022

Будконтроль
ЖК Svitlo Park: первісток житлових Видубичів

Київ з кожним роком стає все більш «житловим» містом: у багатьох районах, які донедавна вважалися суто промисловими або ж де…

06 / 12 / 2021

Будконтроль
ЖК Навігатор-2: південний Мінський масив зростає шаленими темпами

Ревіталізація промислової зони між Оболонню та Пріоркою триває — фактично, Мінський масив «розповзається» на південь, перетворюючись на новий потужний житловий…

02 / 11 / 2021