Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
ЖК Сіті Лейк біля Білогородки: «місто в селі» біля озера

30.03.2021

Артем Сіренко

Водойми завжди приваблювали людей, коли вони обирали місце для проживання, тож не дивно, що чим далі більше житлових комплексів і у Києві, і тим більше у передмісті забудовники намагаються позиціювати як «житло біля води». Тенденції до невеликої висотності, нетипової архітектури і благоустрою, реалізації концепції «міста в місті» — розвитку інфраструктури обслуговування всередині житлового комплексу – також поєдналися у ЖК City Lake у селі Шевченково біля Білогородки. Втім, жоден ЖК не обходиться без «підводних каменів», яких цього разу 3m2 виявив також чимало.

Місцезнаходження: село Шевченкове, на захід від Києва

Невелике село Шевченкове з офіційним населенням менше тисячі осіб виникло у 1920-х роках на північній околиці села Білогородка, яке власне є орієнтиром для немісцевих. За новим адміністративно-територіальним устроєм село Шевченкове відноситься до Білогородської сільської територіальної громади, тож основні адміністративні та соціальні послуги будуть сконцентровані саме у Білогородці, до центру якої від ЖК City Lake — майже 3 км по вулиці Київській.

Територія навколо ЖК City Lake — виключно садибна забудова, на околиці села є кілька котеджних містечок, тож з часом за розвитку місцевої інфраструктури комплекс перетвориться на «ядро» села, особливо після відкриття анонсованого супермаркету та благоустрою озера. Робочих місць неподалік обмаль, тож Шевченкове, як і Білогородка, стрімко перетворюється на ще один «спальний» кластер передмістя, з поправкою на віддаленість навіть торговельної інфраструктури (поки у ЖК лише невеликий магазинчик).

Хоча Білогородська територіальна громада розташована західніше агломерації приміських Борщагівок, відомих своїми заторами через стрімке зростання забудови за вузьких вуличок біля Окружної, основне сполучення Білогородки — через Житомирську трасу, до якої від комплексу — майже 4 км (до ст.м. «Житомирська» — 12 км). Хоча поворот на Білогородку (і відповідно Шевченкове) і знаходиться перед сумнозвісним перехрестям зі світлофором у Стоянці (розв’язка стоїть недобудованою багато років), у години пік затори тут на Житомирській трасі є типовим явищем, як і скрізь у передмістях. Вихід, аби не втрачати час в заторах — виїжджати рано, а ввечері доведеться або дуже поспішати, або затримуватися у столиці.

Обходитися тут без власного автомобіля складно, але можливо — маршруток до Києва йде чимало: до ст.м. «Нивки» — №749 та №824, до ст.м. «Святошин» — № 748, до ст.м. «Академмістечко» — № 796. Втім, великий мінус — всі вони транзитні, тобто якщо ввечері сідати на кінцевій вийде «з усіма», то у ранкову годину пік доведеться або заходити у вже переповнену маршрутку, або чекати наступної. Перспектив появи інших видів громадського транспорту тут немає.

Ключовою перевагою розташування ЖК City Lake позиціонуються ставок на невеликому притоку річки Ірпінь, до якого безпосередньо виходить перша, вже збудована, черга комплексу. Наразі забудовником влаштовано на березі зону відпочинку, що також огороджена, як і вся територія комплексу, — хоча обмеження громадського доступу до води є сумнівним з точки зору законності.

Швидкість течії тут мінімальна, з відповідними наслідками. Вже давно мова йде про очистку озера, однак це відразу зробить його привабливішим для відпочинку — і підніме питання про доступ до зони відпочинку. На іншому березі є невпорядкована зелена зона, що могла б стати громадським сквером і зняти соціальне напруження, але це вже питання до місцевої влади. Також неподалік — ліс та власне річка Ірпінь і кілька інших ставків.

Медичне обслуговування мешканців забезпечуватиме нова поліклініка у Білогородці, збудована саме з боку Шевченкового, що є хорошим прикладом для передмість. А ось з освітньою інфраструктурою ситуація дуже неоднозначна. Безпосередньо в комплексі (у дворі будинків першої черги) вже збудовано і відкрито приватний дитячий садок-школу.

Ціни навчання у Astor School — 3 500$ ($388/місяць) за 9 місяців у дитячому садку або ж 3 999$ (444$/місяць) за 9 місяців у початковій школі, що, враховуючи позиціонування ЖК City Lake у недорогому сегменті, для більшості сімей є зависокими. Як наслідок, школа-садок більше орієнтована на більш заможних мешканців навколишніх котеджних містечок, які привозять дітей власними автівками, створюючи додатковий рух всередині комплексу. Відповідно до актуальних рендерів, на території ЖК планується і повноцінна школа, також в глибині забудови, однак гарантій, що це буде саме державний навчальний заклад, немає.

Серед «небажаних» сусідів ЖК City Lake найбільше пересторог викликає ЛЕП вздовж Ювілейного провулку, який є головним проїздом комплексу. Власне, вздовж ЛЕП розташовано чимало будинків комплексу другої та п’ятої черги, санітарні норми по відстані хоч і дотримано, але на її наявність варто зважати. Безпосередньо під ЛЕП передбачається влаштувати відкриту стоянку для автомобілів мешканців ЖК, хоча державні санітарні норми (ДСН 239-96 2.4.7) і забороняють це робити.

Що будують: будинки, планування, технології

ЖК City Lake позиціонується у комфорт-класі, що мають виправдовувати сучасна архітектура, нетиповий благоустрій прибудинкових територій, територія, закрита від авто (шлагбаум) та пішоходів (калітки, контроль вдень не здійснюється). Від початку планувалося лише 11 будинків вздовж вулиці Київської, однак з часом їх кількість зросла до понад 30 (висотою 4-8 поверхів), загальна кількість квартир — понад 1 600.

Генпланом комплексу також передбачено два дитячих садка (один вже збудовано) та школа, спочатку планувалося також розмістити таунхауси, однак замість них вже збудовано багатоповерхівки. А біля в’їзду до комплексу замість багатоповерхівки вже добудовують невеликий торговельний центр. Автомобілі мешканців поки розміщуються у дворах та на вулицях, з часом — на стоянці під ЛЕП, паркінгів не передбачено. Дитячих майданчиків оригінального дизайну у комплексі кілька, щоправда, всі розраховані на маленьких дітей, невеликий стадіон, бігові доріжки і відкритий кінотеатр поки «у проєкті».

Будинки першої черги, розміщені навколо дитячого садка, — 3-секційні 5-поверхові з мансардами, нагорі — двоярусні квартири. Хоча кожен з будинків має 3 входи, ліфт — лише у середньому під’їзді, і всі квартири поверху виходять у спільний коридор. Друга черга, що розміщена між провулком Ювілейним та ЛЕП, — вже 7-8-поверхові будинки, з ліфтами у кожній секції.

Наразі будується третя черга, далі вздовж провулку Ювілейного (7-10 поверхів), а також четверта черга біля в’їзду до комплексу ближче до ставка — 4-5-поверхові невеликі будинки, хоча були й інші варіанти планування цього кварталу. Не забуваємо, що згідно нових ДБН, введених у дію у 2018 році, поверховість у селах обмежена 4 поверхами — і це вплинуло на розвиток цього комплексу. Архітектура будинків з похилими дахами нагадує ЖК «Білий шоколад» у Білогородці — комплекси будує один забудовник.

Вибір планувань досить широкий — 19 планувань 1-кімнатних квартир (32-73 кв. м), 30 планувань 2-кімнатних (43-110 кв. м), 19 планувань 3-кімнатних (71-149 кв. м) та 7 планувань 4-кімнатних (106-140 кв. м) помешкань. Присутні як зовсім звичні планування з компактними прямокутними приміщеннями, невеликими коридорами і кухнями, так і варіанти з просторими кухнями-вітальнями (наприклад у понад 30 кв. м), а також з відкритими терасами площею до майже 50 кв. м (цікаво, що трапляються і для однокімнатних квартир).

Всі верхні поверхи — дворівневі квартири під похилими дахами, що дає певний простір для індивідуального планування. Цікаво, що у деяких дворівневих квартирах у 75 кв. м нараховано лише 11 кв. м житлової площі. У більшості квартир передбачені балкони або досить просторі лоджії, однак, наприклад, в однокімнатних квартирах другої черги немає ані тих, а ні інших. У другій черзі у торцевих квартирах балкони досить оригінальні — їх виліт від стіни може бути досить значним.

Технологія будівництва — несучі стіни з цегли (висота стель — 2,7 м), утеплення — пінополістирол, внутрішні стіни між квартирами — теж з цегли, а всередині квартир — газобетонні блоки. Комунікації централізовані, в тому числі водопостачання та каналізація — останню село активно розвиває, з підключенням через Чайки та Петропавлівську Борщагівку. Опалення та гаряча вода індивідуально — двохконтурні газові котли в квартирах (оплачуються окремо).

Здаються квартири у стані «під ремонт», зі стяжкою та чорновою штукатуркою, а також підведенням комунікацій і системою опалення. Найбільше зауважень у новоселів було до гідроізоляції терас на верхніх поверхах, також на мешканців мансардних поверхів лягає і відповідальність за цілісність дахів. Окрім того, були питання щодо гідроізоляції цокольних поверхів, де розташовані комори, що актуально з огляду на близькість водойми.

Що з документами: земля, дозволи і забудовник

Будівництво ЖК City Lake здійснюється на кількох земельних ділянках, перша та третя черги — на землях комунальної власності (цільове призначення «02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку»), друга черга збудована на кількох ділянках, позначених у публічній кадастровій карті як приватна власність з аналогічним цільовим призначенням. Ділянка, де будується торговий центр, також має відповідне цільове призначення «03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі». Єдина інформація щодо прав на використання землі — згадка про договір оренди від 2006 р., також у договорах на інвестування зазначається наявність договору суперфіції від 2019 року.

З огляду на земельну ситуацію можна оцінити і можливості розвитку комплексу на північ. Вздовж вулиці Київської тут вже нарізано ділянки у приватній власності з цільовим призначенням 02.07 Для іншої житлової забудови. Поява школи згідно генплану комплексу (точніше деяких варіантів) під питанням — там земля у приватній власності призначена для фермерства, втім, ділянка з цільовим призначенням «03.02 Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти» є біля вулиці.

Будівництво здійснюється на підставі декларацій про будівництво (третя категорія складності або СС2) для кожного будинку окремо, замовником перших будинків у документах ДАБІ значиться фізична особа, в подальшому — ТОВ «БК Модус Груп». Втім, інформаційний щит щодо учасників будівництва, зокрема, замовника, генпідрядника та інших відповідальних осіб, на будмайданчику відсутній.

Наразі девелопером проєкту виступає та ж компанія, що й ЖК «Білий шоколад» — ТОВ «Білий шоколад», замовник будівництва — ТОВ «Рівербенк». Саме з останньою інвестор укладає договір куплі-продажу майнових прав, а також з ТОВ «КУА «Система Плюс» — договір купівлі-продажу деривативу.

Введення в експлуатацію здійснюється на підставі сертифікатів готовності, однак за даними ЛУН, найновіший виданий сертифікат датовано листопадом 2019 року. Варто звертути увагу, що ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій», який вступив в силу з 1 жовтня 2019 року, обмежив висотність у сільських населених пунктах до 4 поверхів (12 метрів), а щодо сіл з населенням менше тисячі осіб — взагалі дозволив виключно садибну забудову (п.6.1.3). Враховуючи, що населення Шевченкового не дотягує до тисячі — інвесторам варто переконатися, що будинки вдасться ввести в експлуатацію, аби потім отримати право власності.

Як заселитися: строки, розстрочки, обслуговування

Інвестування здійснюється на основі договору купівлі-продажу деріатива, попереднього договору купівлі-продажу квартир та договору купівлі-продажу майнових прав. Є розстрочка строком до 18 місяців, з мінімальним внеском 50%, залишок фіксується у доларах за курсом купівлі Приватбанку. У разі більшого першого внеску або повної оплати передбачені бонусні знижки.

Відмінності у метражі у порівнянні з договорами трапляються, однак досить різні — у одних інвесторів і менше «квадрата», а в когось на великих метражах — і кілька квадратних метрів (у договорах передбачено до 20% для дворівневих квартир).

Стартували продажі квартир у ЖК City Lake у 2015 році, перші будинки забудовник обіцяв здати наприкінці того ж 2015 року, однак першу декларацію про готовність до експлуатації у комплексі отримали на початку 2017 року. Серед причин було прокладання каналізації та будівництво електропідстанції, що не дивно для першої черги, однак із затримкою були здані і будинки другої черги. Наразі завершення четвертої черги забудовник анонсує на кінець 2021–початок 2022 років, як і п’яту чергу — вглибині провулка Ювілейного. Що ж до третьої черги, один з будинків якої сягає, щоправда, з усіма мансардами, 10 поверхів, поки інформації немає.

Обслуговування комплексу здійснює приватна компанія, окремо оплачується охорона території. На форумах можна зустріти нарікання на роботу ЖЕКу, зокрема щодо прибирання території, роботи ліфтів, а також вимоги з боку охоронців додаткової оплати для заїзду автомобілів мешканців. Були й затримки з оформленням прямих договорів на постачання електроенергії — як наслідок мешканцям доводилося її оплачувати по комерційному тарифу.

Статьи по теме
Новини
Київрада виділила понад 7 млрд грн на будівництво. Що це проекти?

На будівництво та реконструкцію об’єктів міської інфраструктури додатково спрямовано 7,3 мільярда гривень. Таке рішення прийняли сьогодні, 22 квітня, на пленарному засіданні Київської міської ради ІХ скликання….

22 / 04 / 2021

Новини
Раміль Мехтієв про ревіталізацію Києва. Як зробити занедбане привабливим

Новини компаній Ревіталізація, як процес відновлення міського середовища та наповнення цього середовища змістом, почала поширюватися на Заході в 80-х роках…

22 / 04 / 2021

Новини
Підписано закони щодо боргів за кредитами в іноземній валюті

Президент підписав Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» № 1381-IX,…

22 / 04 / 2021

Новини
У Києві виявлятимуть «хворі» дерева за допомогою томографа

Комунальне об’єднання «Київзеленбуд» придбало спеціальне обладнання для діагностики зелених насаджень — імпульсний томограф під назвою арботом. Спеціалісти вже розпочали тестувати томограф, за допомогою якого можна…

22 / 04 / 2021