ЖК «Софія Київська»: «місто в селі» під арештом

Інвестування в нерухомість у великих житлових комплексах, де вже є здані й заселені будинки, на перший погляд, виглядає досить надійним. Принаймні, можна вже дослідити досвід тих, хто пройшов через переживання, інвестуючи у перший котлован, і наразі живе у добудованому помешканні. Однак разом з тим з часом великі комплекси «накопичують» різноманітні проблемні питання, які вирішуються, а деякі — навпаки виникають.

ЖК «Софія Київська» у селі Софіївська Борщагівка поблизу Окружної виглядає як зразкове «місто в місті», ну тобто в селі — ошатна територія, багато мешканців, продовжується будівництво нових будинків, навіть побудовано дитячий садок. Втім, поки забудовник увійшов у активні судові процеси — щодо стягнення з нього коштів, отриманих під задаток землі. Наразі арештовано три ділянки, в тому числі й ту, на якій розташовано 6 будинків, і що будуються, і що вже заселені.

Місцезнаходження: багатоповерхівки посеред сільської агломерації

ЖК «Софія Київська» розташовано у селі Софіївська Борщагівка, що знаходиться відразу по інший бік від Окружної дороги столичної Борщагівки. За минуле десятиліття розташовані тут села «освоїли» колишні колгоспні поля та перетворилися в велику урбанізовану агломерацію з багатоповерховими кварталами, що продовжують зростати.

Натомість інфраструктура суттєво «відстає». Далеко не скрізь вдається прокласти широкі дороги, особливо через стару сільську забудову. Як наслідок — у години пік практично регулярні затори, і це не рахуючи вже «столичних» заторів на Окружній, аби дістатися метро чи просто потрапити на потрібну вулицю. Громадський транспорт — виключно маршрутні таксі, про які в Києві майже забули, втім, вони їздять до кількох станцій метро, а є рейси й далі.

Якщо заторів немає, то до метро «Академмістечко» можна дістатися маршруткою за 15 хвилин, до «Нивок» — за 25-30, ходять вони часто, але маленькі — про поїздки з дитячим візком можна й не думати. Зупинка маршрутки біля ЖК «Софія Київська» всього у 200 метрах. Загальна відстань від ЖК до Окружної дороги вулицями Жулянською та Соборною — близько 2 км, а до початку (точніше кінця) проспекту Леся Курбаса і кінцевої швидкісного трамвая — трохи більше ніж 3 км.

Інший спосіб виїхати — через вулицю Київську, що має 4 смуги руху: до Окружної ті ж 2 км, або можна також вирушити через Вишневе — у не пікові години, бо на залізничному переїзді тоді великі черги. У години пік виїзд до Окружної може займати до 20 хвилин, якщо немає аварій. Враховуючи не таку вже й велику відстань до Окружної, можна спробувати дістатися столиці пішки чи велосипедом — однак тротуари тут переважно завузькі й це не надто зручно.

У планах розвитку всієї агломерації — нова велика дорога-дублер Окружної, від Теремків через Вишневе, Софійську Борщагівку, між Петропавлівською Борщагівкою та Чайками до Житомирської траси. Коли її будуватимуть — невідомо (це не Велика Окружна чи Київська обхідна дорога, яка пройде від Бузової до Глевахи), однак землю під неї відведено. Коридор нової дороги проходить повз ЖК «Софія Київська» і має перетнути гаражний кооператив біля центрального в’їзду в комплекс і далі вулицю Київську.

Шкіл та садочків обмаль, тут «на допомогу» — чимало приватних невеликих дитячих центрів, як в селах, так і у місті Вишневе (починається за пів кілометра від ЖК «Софія Київська») — потрапити туди часто простіше, аніж до Києва. Торговельні мережі також не так розвинені, як у столиці — втім, на Окружній дорозі є кілька великих ТЦ, а також у Вишневому.

Скверів та громадських просторів для відпочинку у «багатоповерхових селах» майже нема — тож велика територія ЖК «Софія Київська» є єдиною можливістю для прогулянок з малими дітьми. Втім, влітку на базі існуючих зелених насаджень неподалік було рішенням обласної ради створено парк «Зелена брама» площею 30 га. Благоустрій нового парку ще «в проекті», але територію вже захистили від забудови.

Що будують: планування та технології

ЖК «Софія Київська» позиціонується у економ-класі, загалом заплановано будівництво 14 будинків висотою 9-13 поверхів, де передбачено понад 4000 квартир. Територія — повністю закрита (контроль в’їзду та проходу через три входи/в’їзди), паркування на території безкоштовне, фіксування паркомісць немає (паркінгу немає, однак поруч є гаражний кооператив). Незважаючи на паркування, досить і «пішохідних» територій — невеликі сквери та алеї з лавками, дитячі та спортивні майданчики.

Генеральний план ЖК «Софія Київська» передбачає школу та дитячий садок. Садок вже збудовано, однак фактично він не працює, говорять, що не можуть набрати персонал. Втім, на території комплексу є кілька невеликих приватних дитячих центрів, а також кілька кафе і невеликих магазинів, біля в’їзду з боку вулиці Жулянської ззовні території — середній мережевий супермаркет, поштові відділення та спеціалізовані магазини.

Більшість квартир у комплексі — однокімнатні (в тому числі «смарт», з кухнею-вітальнею) площею 31-52 кв. м, є двокімнатні площею 60-70 кв. м, а трикімнатних у нових будинках вже не передбачено (продані у попередніх чергах). Загалом планування досить класичні — з прямокутними приміщеннями, невеликим санвузлами (3,8-5,2 кв. м), в кожній квартирі передбачено лоджії, які склять вже власники.

Планування двох будинків, що споруджуються, схожі — лише у будинку по вулиці Чубинського, 10-А, що зараз знаходиться в стадії нульового циклу, вже не передбачено сміттєпроводів, що дозволило завдяки іншому розміщенню сходових клітин і ліфтових шахт отримати у деяких плануваннях просторі гардеробні кімнати (у попередніх будинках сміттєпроводи були, на виконання ДБН, однак відразу заварювалися).

Кожен з будинків складається з трьох секцій, з яких в одній, меншій секції розташовано по 6 квартир на поверсі — по 3 однокімнатних та 3 двокімнатних. У двох інших секціях на поверсі розташовано по 10-11 квартир, у більш пізньому будинку «Чубинського, 10-А» у більших секціях передбачені лише однокімнатні квартири.

Технологія будівництва — цегляні стіни значної товщини (до 0,5 метра, на верхніх поверхах менше, висота стель 2,7 метра), утеплені пінопластом та вкриті ззовні штукатуркою. Міжкімнатні перегородки виконані з газоблоків і не є несущими. Здаються квартири без додаткового опорядження: лише часткова чорнова штукатурка, стелі — бетонні плити.

Водопостачання здійснюється з власних свердловин, опалення — автономні дахові газові котельні, гаряча вода — бойлери (в окремих будинках перших черг — від котелень, однак лише в опалювальний період), у квартирах газопостачання відсутнє — все на електриці. У перших будинках на кожну секцію було передбачено по одному вантажно-пасажирському ліфту, у секціях, що будуються, — по два ліфти, вантажно-пасажирський і невеликий пасажирський.

Що з документами: дозволи, забудовник і земельні суди

Ситуація з документами щодо будівництва ЖК «Софія Київська» наразі неоднозначна. «Залізобетонним» аргументом забудовника щодо законності будівництва є також залучення ще у 2013 році до державної програми «Доступне житло» зі здешевленням іпотечних кредитів. Державна інвестиція у 70 млн грн була використана на підведення комунікацій і зовнішні роботи однієї з черг ЖК; і загалом в рамках програми було здано понад 500 квартир.

Задекларована категорія складності будівництва — третя, однак практика, коли великі ЖК будуються «окремо» по кожному будинку, аби уникнути потрібних для п’ятої категорії складності більш суворих процедур, є досить поширеною. Втім, враховуючи що третя категорія передбачає знаходження у будівлі до 300 людей одночасно, а кількість квартир в одному будинку — 160, категорія виглядає дещо заниженою.

У ЗМІ фігурувала інформація щодо відповідних скарг громадських організацій та реакції ДАБІ у вигляді винесення постанов і накладання штрафів. Втім, будинки вводяться в  експлуатацію, з відповідними документами про готовність до експлуатації від ДАБІ, «найновіший» сертифікат видано у січні 2021 року щодо будинку по вулиці Чубинського, 8-б (завершуються опоряджувальні роботи).

Забудовником ЖК «Софія Київська» є ТОВ «Укрполіскорм» групи компаній «Хімімпекс», що спеціалізується в першу чергу на виробництві та гуртовому продажі кормових добавок для тварин. Відповідно до відкритих даних, компанія «Укрполіскорм» знаходиться в стані припинення діяльності, а у 2017 році щодо неї порушено справу про банкрутство. Іншим учасником проекту, який безпосередньо займається продажем квартир (точніше майнових прав), є ТОВ «Софія Буд Груп» зі статутним капіталом у 1,110 грн, зареєстроване у смт Немішаєве.

ЖК «Софія Київська» вже тривалий час потрапляє у ЗМІ, де щодо забудовника лунають різноманітні звинувачення. Компанії-забудовники пов’язують із Сергієм Скуратовським, народним депутатом минулого скликання, щодо якого наводиться низка звинувачень у незаконних діях.

Пригадали у сільраді Софійської Борщагівки й справу щодо стягнення майже 3 млн грн пайової участі, однак у вимогах сільради було відмовлено у 2018 році.

Ключовим питанням саме щодо ЖК «Софія Київська» є кредит в «Укрінбанку» під заставу земельних ділянок, на яких будується комплекс. Будівництво ЖК «Софія Київська» здійснюється на земельних ділянках з цільовим призначенням «02.03 Для будівництва й обслуговування багатоквартирного житлового будинку», ділянки перебувають у приватній власності. У документах ДАБІ згадується договір суперфіція, тобто користування ділянкою для здійснення забудови — і тут наразі тривають активні судові баталії.

Відповідно до матеріалів справи № 296/3485/19 Корольовського районного суду м. Житомира, у 2012 році між ПАТ «Укрінбанк» та ТОВ «Укрполіскорм» була укладена кредитна угода щодо надання 100 млн грн до 2017 року «для поповнення оборотних коштів та фінансування будівництва 9-ти поверхового 162 квартирного житлового будинку, 9-типоверхового 149 квартирного будинку, 9-ти поверхового 242 квартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями по вул. Горького (нова назва — вулиця Чубинського) в селі Софіївська Борщагівка Києво-Святошинського району Київської області». Останні виплати забудовником здійснювалися у 2016 році, а сума непогашеного залишку склала 11 млн грн.

На початку 2021 року історія з площини інформаційної знову перейшла в судову. 26 січня 2021 року Печерський районний суд м.Києва виніс ухвалі у справі № 757/56995/20-ц щодо визнання права іпотеки, а також визнання недійсними договорів про право забудови та про передачу суперфіційного права і наклав арешт на три земельні ділянки, на яких будується ЖК «Софія Київська», а також заборонив видачу документів щодо будівництва та підключення розташованих на них будинків до комунікацій.

Дещо раніше, 14 січня 2021 року, Господарський суд Київської області виніс ухвалу у справі № 911/8/21 за позовом ТОВ «Схід Фінанс» і наклав арешт на грошові кошти ТОВ «Софія Буд Груп» в межах суми стягнення у 72,3 млн грн. 1 лютого 2021 року ТОВ «Софія Буд Груп» подало апеляцію на це рішення, і Північний апеляційний господарський суд її прийняв до розгляду та відкрив апеляційне провадження.

Водночас на початку лютого 2021 року у ЗМІ з’явилися повідомлення, що Сергія Скуратівського оголосили у розшук — про це повідомила народна депутатка Ольга Василевська-Смаглюк.

Як ситуація вирішиться для мешканців — поки прогнозувати складно, адже судові процеси перебувають в активній фазі. Так чи інакше, але будівництво комплексу ще далеко не завершено — на згаданих земельних ділянках за генпланом ЖК «Софія Київська» має з’явитися ще кілька багатоповерхівок. Тож можна сподіватися, що навіть якщо відбудеться зміна власника, будувати й залучати інвестиції буде вигідніше, аніж судитися з мешканцями вже заселених квартир.

Як заселитися: умови, строки і обслуговування

Оформлення інвестування у ЖК «Софія Київська» здійснюється шляхом укладання угоди про купівлю-продаж майнових прав. Наразі доступна розстрочка на обидва згаданих будинки, що будуються. Для будинку по вулиці Чубинського, 8-г пропонується розстрочка від забудовника строком до 12 місяців, з першим внеском від 60%, для будинку по вулиці Чубинського, 10-а — на 18 місяців і 50% відповідно. Обсяг щомісячних виплат прив’язано до поточного курсу долара США на момент виплати.

Перші будинки ЖК «Софія Київська» отримали декларації про готовність ще наприкінці 2013 року, за анонсованого ІІІ кварталу 2013 року. Наразі по будинку по вул.Чубинського, 8-г збудовано більш ніж половина зовнішніх стін, завершити його передбачається до кінця 2021 року. Строки завершення будівництва будинку по вул.Чубинського, 10-а, де наразі є лише палі, — другий квартал 2022 року.

Обслуговування здійснює приватний ЖЕК, охорона досить прискіплива до відвідувачів, хоча за збереження авто на території комплексу відповідальність не несе. На початкових етапах введення ЖК в експлуатацію мешканці стикалися зі звичними проблемами як подача електроенергії по промисловому тарифу, перебої з роботою ліфтів та опаленням, однак з часом все впорядкувалося.