ЖК «Сучасний квартал»: дозволене будівництво від «архітекторів Войцеховського»

Будувати буквально впритул до транспортних магістралей — вже не нова тенденція для київських забудовників, та й багатьом мешканцям це зручно. Однак новобудов майже впритул до залізниці і водночас поруч магістралі і трамвайної лінії не так багато, а спорудження «закритого» комплексу з претензією на комфорт-клас «наодинці» з радянськими «гостінками» більше схоже на соціальний експеримент.

Втім, ще більш неоднозначним виявилася «документальна» історія. Наявність дозволу на будівництво реальної категорії СС3, затверджений ДПТ і прийнятна висотність у 16 поверхів згідно умов та обмежень тут поєднується, наприклад, з проектуванням відомою компанією з орбіти УКО/Сіті Групп. Таким цікавим комплексом з «цікавими» учасниками проекту виявився «Сучасний квартал», 3m2 розбирався що тут до чого.

Місцезнаходження: проспект, залізниця і соціальні будинки

3m2 вже писав про комплекси поруч — ЖК «Південний» по інший бік шляхопроводу та ЖК «Рідне місто», вглиб Відрадного. Однак тут історія дещо інша — будмайданчик буквально на транспортному перехресті, серед «гостінок» і поки що зовсім без інфраструктури біля дому.

Отже, будмайданчик ЖК «Сучасний квартал» розташовано по проспекту Любомира Гузара (донедавна — Космонавта Комарова), 9-Б, що у Солом’янському районі Києва. Орієнтир — Борщагівський шляхопровід над залізницею, поруч — лінія швидкісного трамваю, хоча до найближчої станції «Сім’ї Сосніних» — понад 200 метрів. Лінія сполучає Борщагівку з вокзалом, через станцію метро «Політехнічний інститут» (15 хвилин в дорозі). Але сюди трамваї приїжджають вже досить заповненими.

Трохи ближче — станція кільцевої міської електрички «Борщагівка», щоправда як вона працюватиме після карантину — не зрозуміло, незадовго до нього рух було скорочено лише з Троєщини до Почайни. В доповнення до інфраструктури громадського транспорту — за майже 600 метрів розташовані зупинки трамвайної лінії маршрутів №14 та №15, якими можна дістатися до станції метро «Берестейська». Також є чимало маршруток — та як і з трамваєм, тут транспорт вже заповнений.

Автомобілістам місцезнаходження теж досить зручне — проспект Любомира Гузара, який переходить у вулицю Борщагівську, не має світлофорів аж до площі Перемоги, однак у години пік тут трапляються затори. Виїзд в напрямок центру — відразу на проспект, а ось заїхати до ЖК «Сучасний квартал» можна, або розвернувшись аж на розв’язці «Колібріс», або проїхати через квартал бульвару Вацлева Гавела, звернути на вулицю Академіка Каблукова, далі через гаражний кооператив, по ґрунтовці під шляхопроводом — і «вдома».

Втім, цей проїзд під мостом зручний і для виїзду з гаражного кооперативу — тож або майбутні мешканці домовляться про спільне використання проїзду (насправді неформального — офіційно там дороги немає), або буде привід для конфліктів. З іншого боку, розташування по інший бік проспекту гаражного кооперативу і відкритої стоянки — хороші можливості для майбутніх мешканців ЖК «Сучасний квартал».

Хоча територія, на якій будується комплекс, умовно відноситься до промислового району Відрадний, насправді поруч розташовано декілька радянських 9-поверхівок типу «гостінка», з малогабаритними квартирами соціального житла. У невеликому житловому кварталі, відокремленому від основної житлової забудови Відрадного (хрущовки — на бульварі Гавела, за 500 метрів, а новобудови — по інший бік проспекту Гузара), вже досить сформована спільнота мешканців, тож новоселам доведеться знаходити спільну мову, незважаючи на переважну різницю у доходах.

З сусідами по кварталу точно доведеться зустрічатися у майбутньому супермаркеті і інших комерційних закладах на перших поверхах ЖК «Сучасний квартал», адже зараз поруч та й в радіусі 300–400 метрів немає жодного кіоску, не те що продовольчого маркету (хіба магазинчик на АЗС). Найближча торговельна інфраструктура — на перетині проспекту Гузара і бульвару Гавела, там є ринок, маркет. Більші супермаркети і розваги — на Борщагівці, до «Колібрісу» — 1,3 км.

Там, на «Колібрісі», і найближчий парк, бо поруч ЖК «Сучасний квартал» немає навіть скверу. За 2 км розташовано Відрадненський парк та парк-музей «Мамаєва Слобода», але це хіба для прогулянок на вихідних. Для сімей з дітьми (та й людей похилого віку) додатковими складнощами будуть підземні переходи і інші східці, дитячі садочки і школи — серед житлової забудови Відрадного, з місцями тут проблем немає, але пішки йти далекувато. А ось для студентів чудове місце — кілька зупинок швидкісним трамваєм, і кампуси Авіаційного університету та Політеху.

З точки зору безпеки підлітків, яким все навкруги цікаво, небезпеку становить і неогороджена залізниця та навколишні маргінальні нетрі гаражів та промзони. Залізниця і шумить — до вікон першого будинку менше 50 метрів, тут їздять і міська електричка, і вантажні потяги (втім, забудовник обіцяє шумозахисний екран). «Сусід» з боку промзони — комбінат-склади Держрезерву, а за ним — холодокомбінат, що є потенційно небезпечним через викиди реагентів у випадку аварій. Однак постійних забруднювачів поруч немає — складська зона є досить чистою.

Що будують: будинки, технології та планування

ЖК «Сучасний квартал» позиціонується у комфорт-класі, проектом передбачено спорудження 3 будинків висотністю по 16 поверхів із загальною кількістю квартир. Перші два будинки (які добудовуються) — односекційні, другий (на стадії котловану, ще не «продається») — двосекційний. Архітектура досить лаконічна, перші два поверхи передбачено під комерційне призначення, зокрема тут має розміститися середній супермаркет. Двір забудовник обіцяє зробити закритим, парковки — лише гостьові, без фіксованих місць.

Технологія будівництва — монолітно-каркасна (висота поверху від підлоги до стелі 2,72 м), заповнення стін — газоблок, утеплення — мінеральна вата. Комунікації — централізовані, окрім опалення та гарячої води, які забезпечуватиме автономна котельня, що розміститься на даху першої секції. Здаватися квартири будуть без опорядження, передбачається стяжка, вхідні двері, система опалення з радіаторами, лічильники води та електрики.

На типовому поверсі першого будинку розташовано по 15 квартир, що виходять у лінійні коридори у два «крила», в центрі розташовано ліфтовий блок (три ліфти в кожній секції) та дві сходових клітини («пожежна», через відкриті балкони, та «тепла», як альтернатива ліфтам), з них одна смарт, одна двокімнатна, дві трикімнатні, решта — класичні однокімнатні. У другій секції два ліфти і лише одні «пожежні» сходи на поверсі по 10 квартир, з них 5 смарт-квартир, 3 класичних «однушки» і по одній двокімнатній та трикімнатній. Площа квартир: «смарт» у 29-30 кв. м, класичні однокімнатні 39-49 кв. м, двокімнатні 53-61 кв. м, трикімнатні 70-77 кв. м.

Більшість планувань влаштовано за концепцією кухні-вітальні і маленьких спальних, у однокімнатних квартирах кухонний блок передбачено у протилежній від вікна частині кухні-вітальні. Є й класичні варіанти з невеликими кухнями. У більших за площею однокімнатних квартирах передбачено гардеробні кімнати. Засклені лоджії є у всіх варіантах планувань, крім одного планування смарт-квартири у першому будинку. Трикімнатні квартири розташовані у кутах будинків, тож мають по одній кімнаті з двома вікнами.

Документація: дозволи і учасники проекту

Ситуація з дозвільними документами на будівництво ЖК «Сучасний квартал» є досить оптимістичною. Роботи здійснюються на земельній ділянці площею майже 1 га з кадастровим номером 8000000000:69:115:0001, цільове призначення 02.07 «Для іншої житлової забудови для реконструкції існуючих будівель з будівництвом житлових будинків з супутньою інфраструктурою громадського призначення та офісними приміщеннями». Також для обслуговування, зокрема, розміщення гостьової парковки, передбачається використати ділянку у 0,3 га з кадастровим номером 8000000000:69:115:0053 із відповідним цільовим призначенням.

Ділянка знаходиться у комунальній власності, передана рішенням Київради від 6 жовтня 2016 року N 230/1234  ПрАТ «Київпромзв’язокбуд» для реконструкції існуючих будівель з будівництвом житлових будинків з супутньою інфраструктурою громадського призначення та офісними приміщеннями, договір оренди на 10 років укладено 3 лютого 2017 року.

Дозвіл на будівництво найвищої категорії складності СС3 отримано у лютому 2019 року для здійснення «Реконструкції існуючих будівель з будівництвом житлових будинків з супутньою інфраструктурою громадського призначення та офісними приміщеннями». Містобудівні умови та обмеження №450 отримані 1 червня 2018 року, документом обмежено висотність у 51,2 метри (через близькість аеропорту «Жуляни»).

Детальний план території, що включає ділянку забудови ЖК «Сучасний квартал», затверджено рішенням Київради від 21 квітня 2015 року №423/1288. З іншими документами можна ознайомитися у офісі продажів.

Щодо компаній-учасниць проекту можуть бути певні застереження. Замовником будівництва є ПрАТ «Київромзв’язокбуд» (ЄДРПОУ 14314096), орендар ділянки. На сайті компанії не представлено жодної інформації про проекти (лише звіти перед акціонерами), в яких, зокрема, зазначено, що вона утворена ще у 1994 році шляхом приватизації Спеціалізованого управління «Київпромзвязокбуд». Сфера діяльності компанії, згідно КВЕДів, будівництво житлових і нежитлових приміщень, оренда нерухомості, діяльність в сфері інжинірингу, геології та геодезії.

Девелопер проекту — ТОВ «Азіл Девелопмент Груп» (ЄДРПОУ 41051072). Серед проектів забудовника називають ЖК «Район», «Тиха Гавань», «IL Patio», з якими не все гаразд. Так, будівництво багатоквартирних будинків здійснювалося на землях для індивідуального будівництва, мали місце судові справи. Як наслідок, у зазначених ЖК є проблеми з документами по введенню в експлуатацію.

У цих проектів, як і серед колишніх керівників та власників компанії-забудовника ЖК «Сучасний квартал» фігурує Венгюк Вадим Вадимович як засновник низки кооперативів-забудовників зазначених проектів. Також з ним пов’язують скандальне будівництво 10-поверхівки у Голосіївському районі на вулиці Уральській.

Проектувальник — ТОВ «ДА ВІНЧІ ГРУПП» (ЄДРПОУ 39545954) відома своєю участю у низці проектів сумнозвісної УКО/СІТІ Груп Анатолія Войцеховського. Засновником її є Юрець Сергій Васильович, який, відповідно до даних сайту Асоціації допомоги постраждалим інвесторам , брав активну участь у низці проектів УКО, зокрема, був керівником ТОВ «Віа-Авто», учасника сумнозвісного проекту ЖК «Мозаїка» (стаття 3m2).

Генпідрядник, згідно паспорту будівництва, — ТОВ «С.К.С. БУДІНВЕСТ» (ЄДРПОУ 41733192); компанія зареєстрована у листопаді 2017 року (статутний фонд 1000 грн), згідно реєстру ДАБІ, ліцензію було анульовано у листопаді 2019 року. На сайті ЛУН зазначено, що генпідрядник вийшов з проекту, однак фактично будівельні роботи продовжуються.

Компанія фігурувала у судовій справі, яка розглядалася Дніпровським судом міста Києва щодо самовільного будівництва багатоповерхівки на земельних ділянках, призначених для індивідуального будівництва по вулиці Райдужній. Забудовником виступав Обслуговуючий кооператив «Житлово будівельний кооператив «Райдужний район», засновником якого є вже згаданий Вадим Венглюк.

Як заселитися: умови інвестування та строки здачі

Оформлення інвестиції у ЖК «Сучасний квартал» здійснюється шляхом підписання нотаріально завіреного попереднього договору купівлі-продажу квартири, основний договір укладається після завершення будівництва. Укладається попередній договір з АТ «Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Файтер», в інтересах якого діє ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів Даліз-Фінанс». А ось кінцевий підписант — фізична особа-представник, на основі нотаріальної довіреності, зареєстрована у житомирській військовій частині.

Вартість квадратного метра диференційована — залежить від кількості кімнат та форми оплати («квадрат» у смарт-квартирі буде дорожчий, ніж у класичній однокімнатній). Є і варіанти відтермінування платежів. Для першого будинку, який ось-ось планують здати, передбачена відстрочка — 50% перший внесок і решта протягом трьох місяців. Для другого будинку діє розстрочка на 11 місяців (до завершення будівництва), перший внесок — 50% суми, решта виплачується шляхом викупу «квадратних метрів» за поточною вартістю у гривнях (яка зростатиме з наближенням здачі будинку).

Перший будинок передбачається здати у четвертому кварталі 2020 року (надання права власності — на ремонти обіцяють «пускати» вже влітку), другий будинок — перший квартал 2021 року. Здача третього будинку (3-4 секції) анонсувалася на літо 2022 року, однак продажі тут ще не розпочалися. Обслуговувати ЖК «Сучасний квартал» буде приватний ЖЕК забудовника, можливе з часом створення ОСББ — але за рішенням мешканців.

Наразі активно добудовують перші два будинки — і, схоже, заявлені терміни будівництва будуть витримані, що зараз рідко трапляється. У першому завершують штукатурку фасаду, внутрішні мережі, вже завершили склити вікна, в тому числі на комерційних перших поверхах. У другому будинку зовсім небагато лишилося покласти газоблоків на зовнішніх стінах, аби почати утеплення фасадів. Вікна практично всі змонтовані. Навколо будинків ведуться земляні роботи з підводки комунікацій, по третьому будинку поки ведуться підготовчі роботи.