Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

ЖК Svitlo Park: первісток житлових Видубичів

06.12.2021

Артем Сіренко

Київ з кожним роком стає все більш «житловим» містом: у багатьох районах, які донедавна вважалися суто промисловими або ж де житло було скоріше винятком — зростають нові житлові комплекси. Процес постіндустріального оновлення міста охоплює і такі райони, де ще донедавна геть було й думати про житлову забудову — надто «суворим» є середовище. Серед таких — Видубичі, інфраструктурно-транспортний хаб, де у ЖК Svitlo Park вже навіть є перші мешканці. 3m2 дослідив, як у «суворих» Видубичах потроху започатковується буденне «житлове» життя.

Місцезнаходження: хаб, магістралі та недоступні зелені зони

Будівництво ЖК «Svitlo Park здійснюється на досить видовженій земельній ділянці вздовж Столичного шосе, південніше автомобільної розв’язки біля станції метро «Видубичі», хоча адреса будмайданчика — Наддніпрянське шосе, 2-А (насправді це шосе йде північніше розв’язки до мосту Патона).

Адміністративно це Голосіївський район Києва, хоча за кілометр від комплексу справді починається Печерський район (у рекламних буклетах ЖК Svitlo Park чимало згадок про «поруч з Печерськом»). Справді Печерськ вже «підпирає» Видубицький транспортний хаб, але з іншого боку, і якихось переваг це аж ніяк не надає — вся інфраструктура Печерська досить далеко. Реальними сусідами ЖК Svitlo Park є, напевно, найбільший транспортний вузол столиці, а також промислово-комунальна зона, які й формуватимуть «спосіб життя» мешканців. Насправді є поруч і зелені зони, але про них згодом.

Отже, з точки зору автомобілістів локація комплексу надзвичайно цікава. Виїзд на Столичне шосе розташовано перед Видубицькою розв’язкою — і по безсвітлофорним магістралям можна рушити і в центр (по Наддніпрянському і Набережному шосе — перший світлофор аж на Поштовій площі!), і на Лівий берег і далі в Бориспіль (через Південний міст). В центр також можна вирушити по вулиці Саперно-Слобідській, тут же вулиця Михайла Бойчука (колишня Кіквідзе), і Тимірязева, і Залізничне шосе…

Щоправда, свого часу розв’язка на Видубичах так і не була добудована — деяких поворотів не вистачає, а окремі маневри тут досить складні без навігатора. Кілька років тому навіть наче ось-ось мали почати будівництво з’їзду з вулиці Михайла Бойчука на Столичне шосе, але за кілька місяців прибрали будівельний паркан і про це забули. Наразі ж розв’язка у пікові години може «стояти», що й не дивно, адже у три смуги руху в одному напрямку по Південному мосту вливається 7-8 смуг з заїздів.

Заїзд в ЖК Svitlo Park — з півдня Столичного шосе, при русі з центру міста доведеться доїхати до розв’язки на Корчуватому (де бувають затори — вже через залізничний переїзд внизу проспекту Науки). У буклетах забудовника зустрічаються ескізи розворотної естакади біля комплексу, у далеких планах (і в генплані міста) можна зустріти розв’язку з вулиці Лисогірської з розворотом, але все це дуже примарні перспективи.

До станції метро «Видубичі» тут наче досить прийнятна відстань — близько 900 метрів від найближчого будинку, однак шлях туди пішки складно назвати приємним. Вздовж комплексу влаштовано новенький тротуар, далі — дуже широкий перехід через вулицю Промислову (де часом чимало великих вантажівок), залізничні колії, кілька рівнів естакад… Сама територія біля виходів з метро нагадує нетрі 90-х: вулична торгівля, бруд, хаотичне планування. Втім, за минулі пару років порядку стало більше.

Окрім метро, тут є кілька маршрутів автобусів, трохи далі — тролейбус на Печерськ, ну, а найбільше можливостей — для міжміських подорожей. На залізничній станції зупиняється експрес у аеропорт «Бориспіль», регіональні потяги, приміські електрички (і міська, до речі, теж — це один варіант швидко доїхати в центр). Тут же муніципальний автовокзал «Видубичі», де є відправлення і великих перевізників далекого сполучення. Після будівництва залізничної естакади над автовокзалом все разом виглядає, як дуже урбанізована територія, але дещо в занепаді.

Але якщо розташування поруч з транспортним хабом, але на певній відстані, є точно перевагою локації, то сусідство з низкою промислових об’єктів навряд чи додасть оптимізму. Найближчий і найбільший сусід — ТЕЦ-5, яка працює переважно на природному газі, але резервним паливом є мазут.

Територію ЖК Svitlo Park від проммайданчику ТЕЦ-5 відділяє охолоджувальний канал (візуально виглядає як невелика річка, навіть з невеликими рибацькими пірсами й тепла навіть взимку), за яким відразу знаходяться великі ємності з запасами мазуту (до будинків перших черг майже пів кілометра, а ось далі будинки планують і менш ніж за 200 метрів від резервуарів). За ТЕЦ розташовано величезний гаражний кооператив, але дістатися до нього пішки досить складно, від ЖК Svitlo Park вийде кілометри два, а то й більше.

Вже далі — вантажна залізнична станція і та сама промзона Теличка, щодо якої час від часу озвучують концепції перетворення то в діловий центр, то в новий житловий район. Звісно, таке перетворення дуже стало б у нагоді для ЖК Svitlo Park, однак перспективи його поки примарні. Особливо щодо південної частини, адже переносити ТЕЦ ніхто не буде, це великий енергохаб, навколо розходяться потужні ЛЕП. Відстані від них до будинків умовно прийнятні — у Києві трапляється і ближче.

Південніше з іншого боку Столичного шосе розташовано цементний завод — точніше вже перевалкова база, де розвантажують цемент з залізничних вагонів і фасують у мішки (тож пил може бути). Особливо це сусідство може непокоїти мешканців більш пізніх черг будинків — завод виходить якраз через дорогу.

Шум від Столичного шосе не надто відрізняється від впливу інших подібних магістралей, але, звісно, він цілодобовий. Вздож шосе по інший бік йде магістральна залізнична колія — не така завантажена, як інші, але тут ходять і потяги-експреси, і вантажні в напрямку Миронівки, Кропивницького, Дніпра. Часом трапляються згадки про шумозахисні екрани в майбутньому, але вони можуть бути ефективними хіба для пішоходів, а ніяк не для мешканців багатоповерхівок.

Торговельна інфраструктура — великий супермаркет біля станції метро, якого поки цілком вистачає. З часом біля першої черги ЖК має з’явитися власний супермаркет з спортклубом та іншою інфраструктурою, але коли це станеться — невідомо. Найближчі великі ТРЦ — вздовж Столичного шосе на південь: кластер «АртМол», «Атмосфера», «Домосфера», і ще далі — «Мануфактура» у Ходосівці. Шкіл, садочків, поліклінік та іншої соціальної інфраструктури і близько немає, що не дивно, адже це промисловий район.

І зелені зони — вони поруч, але фактично скористатися ними майже неможливо, доведеться розраховувати на внутрішній двір комплексу. Через дорогу — зелений масив Лисої гори з підземними тунелями фортеці, надто великий, аби можна було говорити про повну безпеку. Південніше — урочище Покіл (власне, частину його вирубали під будівництво комплексу), з часом тут можливо буде створено парк, але це досить примарна перспектива.

Врешті на півночі, за транспортним хабом — Печерський ботанічний сад ім. Гришка, однак входу туди з боку Видубичів немає. Не можна не згадати й річку Либідь, яка протікає під Лисою горою і на Теличці впадає в Дніпро (її можна побачити, коли йти пішки від метро). Річка тут тече в бетонному річищі, а під час злив перетворюється на ніби гірський потік, який несе сміття. Притомні зони відпочинку розташовані значно південніше — наприклад, в Корчуватому є набережна з пляжем у Галерній затоці.

Що будують: черги, планування, технології

Свого часу житловий комплекс тут очікувався як «Комфорт Таун Правобережний», а проектуванням мало займатися відоме бюро «Архіматика». Втім, забудовник виявився іншим, проектувальники теж, а від «Архіматики» дісталася лише загальна концепція комплексу, в тому числі яскрава колористика фасадів та великі панорамні вікна.

ЖК Svitlo Park, який позиціонується у комфорт-класі, передбачає будівництво у 14 черг 23 житлових будинків висотністю 10-26 поверхів, де буде 7485 квартир (площа забудови — 43 904,34 кв. м, в тому числі загальна площа квартир у будинках — 374 362,74 кв. м). Окрім будинків, перші поверхи яких відведено під комерційні площі, на території у 20 га планується розмістити вже згаданий торговельний центр зі спорткомплексом, школа, поліклініка, 7 дитячих садочків… Втім, коли будуватиметься інфраструктура і будуть навчальні заклади приватними чи комунальними — невідомо.

Територія закрита і для машин, і для пішоходів, вже зараз діє два входи з охороною. Благоустрій внутрішнього двору з дитячими та спортивними майданчиками вже реалізовано у першій черзі і досить якісно. Але загалом двір виглядатиме як довгий «коридор» — будинки перших черг розташовуватимуться у дві лінії, тож чимало мешканців бачитимуть лише вікна навпроти, в бік Дніпра виходить лише чверть вікон.

З паркуванням з часом може виникнути напруження. Наразі є лише відкрита стоянка біля першої черги, яка має в перспективі стати стоянкою супермаркета, і невелика територія за комплексом. Загалом анонсувалося 1,5 тис. місць на відкритих стоянках і 1,7 тисяч місць у підземних паркінгах. Перший підземний паркінг анонсувався вже в другій черзі (зі спуском на ліфті), але наразі під питанням, придбати паркомісце поки неможливо.

Технологія будівництва традиційна для таких комплексів — монолітно-каркасна, заповнення стін — газоблок (на лоджіях — цегла), висота стелі 2,7 м (від підлоги до стелі), утеплення — мінеральна вата. Комунікації централізовані, в тому числі і опалення — не дивно, ТЕЦ поруч (квартири обіцяють обладнати і лічильниками тепла). А ось гаряча вода — відсутня, тож бойлерами опікуватимуться мешканці на стадії ремонтів.

Цікаво, що восени 2021 року забудовник дещо змінив архітектуру фасадів, в тому числі на збудованих будинках. Справді, початково вона була досить лаконічною. Пояснення — «за зверненнями інвесторів, з метою підвищення представницькості архітектуриних рішень».

Будинки у плані не є прямокутними: у центральній частині дещо ширше, до торців — вужче, тож чимало (але не всі) приміщень біля лінії вікон матимуть непрямі кути. На поверхах розташовано по понад 10 квартир — планування нижніх (до 7), середніх (8-10) та горішніх (11 і вище) поверхів дещо відрізняються. У кожній секції передбачено по три ліфти та дві сходові клітини, які не зблоковані, а розташовані окремо. Тобто пару квартир на поверсі матимуть спільні стіни з ліфтовими шахтами, а чотири — зі сходовими клітинами.

Вибір планувань досить широкий: однокімнатні 28-48 кв. м (найменші — смарт, з кухнею-вітальнею), двокімнатні 59-78 кв. м, трикімнатні 69-107 кв. м, а також чотири- та п’ятикімнатні планування. Планування досить продумані — лише в одиницях можна зустріти довгі коридори, переважно ж передбачено невеликі передпокої з нішами під шафи-купе або окремими гардеробними кімнатами. Відкриті балкони відсутні, у частині квартир є засклені лоджії, передбачено зовнішні корзини для кондиціонерів.

Документи: готелі замість зеленої зони, які не зявилися

Титул забудови ЖК Svitlo Park — «Будівництво житлового, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі м.Києва», адже цільове призначення земельної ділянки — 03.10 «Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку) для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торговельного комплексів з надземними та підземними паркінгами». Таке умовне співвідношення цільового призначення і реального будівництва поки спрацьовує — адже будинки першої черги введено в експлуатацію і вже мають адреси.

Земельна ділянка, на якій зараз будується ЖК Svitlo Park, була виділена рішенням Київради № 1466/4299 від 20 грудня 2007 року «Про передачу ТОВ «Еквілібріум Трейд» земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торгового комплексів з наземними та підземними паркінгами на Наддніпрянському шосе, 2-а».

Перший пункт рішення передбачав затвердити містобудівне обґрунтування щодо внесення змін до містобудівної документації та визначення параметрів окремого об’єкта містобудування — будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами на Наддніпрянському шосе, 2-а у Голосіївському районі м. Києва, а другий — внести зміни до Генерального плану міста Києва та проєкту планування його приміської зони на період до 2020 року, а саме: територію, яка передається відповідно до цього рішення, вилучити із зони зелених насаджень загального користування та перевести за функціональним призначенням до території житлової та громадської забудови.

Окрім того, цим рішенням Київради передбачалося виключивши цю ділянку з переліку озеленених територій загального користування м. Києва (внести зміни до Програми комплексного розвитку зеленої зони міста Києва до 2010 року та концепції формування зелених насаджень в центральній частині міста, затверджених рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 N 806/3381), а також скасувати рішення Київської міської Ради народних депутатів від 09.02.87 N 103 «Об отводе земельных участков предприятиям, учреждениям и организациям для строительства объектов» та від 06.07.50 N 1359 «Про відвод земельної ділянки Об’єднаній Дирекції заводів Будіндустрії МЖЦБ для побудови каналізаційної станції перекачки, щоб забезпечити каналізування житлового селища на Багриновій Горі» як такі, що не були виконанні в повному обсязі, та віднести землі, що передавались відповідно до цих рішень, до міських земель, не наданих у власність чи користування.

Строк оренди передбачався на 10 років, договір оренди земельних ділянок № 558 від 06.03.2008 року відповідно спливав у 2018 році — однак його подовжили ще на 10 років рішенням земельної комісії Київради (договір про поновлення договору оренди земельних ділянок № 854 від 25.07.2018 року, строк дії: 25.07.2028).

Слід згадати, що свого часу відведення зеленої зони під офісно-готельне будівництво намагалася оскаржити природоохоронна прокуратура, після знищення дерев у 2010 році. Суд екологи виграли, далі — програли, і все закінчилося невеликою компенсацією від третьої сторони (компанії, яка зрізала дерева). У 2011 році прокуратура Києва подала позов до Окружного адмінсуду про відміну рішення міськради, а також до Господарського суду про відміну договору оренди, однак у 2012 році ці справи вирішилися на користь забудовника.

Детальніше про давні історії можна дізнатися з публікацій ЗМІ.

Пізніше відбувалися і інші перевірки, були провадження поліції, протести громадськості щодо знищення зеленої зони, але безрезультатно.

Втім, у 2021 року громадські активісти знову звернулися до комісії Київради з питань законності, правопорядку та зв’язків з правоохоронними органами щодо законності будівництва — і комісія направила відповідне звернення до Віталія Кличка та Департаменту містобудування та архітектури КМДА.

Проте у 2016 році були видані містобудівні умови та обмеження (№557/16/12/009-16 від 02.07.2016), з класом наслідків СС3, а у 2017 році було видано дозвіл на виконання будівельних робіт (реєстраційний номер ІУ115171302402) та власне стартувало будівництво. Перша черга (три будинки, загалом 892 квартири, та невелика офісна будівля) вже введена в експлуатацію, щоправда, з третьої спроби.

Забудовник: від «КМБ» до «Футура Хата»

Замовником будівництва є ТОВ «Еквілібріум Трейд», якому власне передавали земельну ділянку, а ось із забудовником вийшла трохи дивна, хоча вже все більш поширена ситуація. Якщо стартував проєкт ЖК «Світло Парк» «під прапорами» ХК «Київмісьбуд», то наразі девелопер інший — ТОВ «Футура Хата», компанія, яка наразі не має у портфелі жодного збудованого комплексу.

Насправді ж, команда проєкту не змінилася — про це повідомили самі учасники, як і статус «Київміськбуду». На початку будівництва «КМБ» увійшов у проєкт як інвестиційний партнер — і справді здійснював реалізацію квартир. А коли вони всі були розпродані — з жовтня 2019 року вже офіційно девелопером стало ТОВ «Футура Хата»

Відповідно до відкритих даних, єдиним берефіціаром компанії є Роман Васелюк. В «Економічній правді» будівництво ЖК Svitlo Park безпосередньо пов’язується з сином ексмера Леоніда Черновецького Степаном.

Як заселитися: умови інвестування і строки завершення

Інвестування у ЖК Svitlo Park оформлюється шляхом укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири з публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Фоліо», від імені і в інтересах якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Дельта плюс» (підписують представники обох компаній).

У договорі вказано, що сторони зобовязуються після прийняття в експлуатацію обєкта будівництва укласти основний договір — на момент його укладання Продавець та Покупець зобовязуються забезпечити наявність всіх документі, які необхідні для укладання основного договору. Така ж схема оформлення інвестиції діяла і коли «офіційно» девелопером проєкту був «Київміськбуд» — але договір укладався з іншим фондом.

Втім, у типовому договорі немає згадувань замовника чи девелопера житлового комплексу, як і підстав, за яких продавець набуває права на реалізацію квартир. Відсутній і зразок основного договору — при тому, що за його неукладання передбачено досить великі штрафні санкції. Правки в договір вносити не можна — тож можна лише порадити потенційним інвесторам добре проконсультуватися з юристами.

Забудовником передбачено досить привабливі варіанти розстрочок — так, для третьої черги (будинки 7 та 8) перший внесок лише від 10%, з 24-місячним безвідсотковим терміном погашення і прив’язкою до долара США (завершення — початок 2024 року). Друга черга — мінімум 20%, на 11 місяців без відсотків, строк здачі — IV квартал 2022 року. Втім, варто враховувати, що першу чергу здано із затримкою у рік — у першому кварталі 2021 року замість останнього кварталу 2019 року.

Є також відсоткова розстрочка під 7-13% на термін до 60 місяців, також з прив’язкою до долара США. Вартість метра залежить від поверху — чим вище, тим дорожче, плюс 2 поверхи — плюс 5 доларів на кв. м. Впливає на вартість і сторона, куди виходить квартира.

Ревіталізація промислової зони між Оболонню та Пріоркою триває — фактично, Мінський масив «розповзається» на південь, перетворюючись на новий потужний житловий район. Деякі комплекси розташовуються неподалік …

Бориспіль важко назвати лідером серед передмість з житлового будівництва. Хоча з кожним роком нових житлових комплексів тут все більше, але зовсім не так, як в …

Статьи по теме
Будконтроль
ЖК SkyCity у Борисполі: висотки замість садиб у центрі

Бориспіль важко назвати лідером серед передмість з житлового будівництва. Хоча з кожним роком нових житлових комплексів тут все більше, але…

11 / 01 / 2022

Будконтроль
ЖК Навігатор-2: південний Мінський масив зростає шаленими темпами

Ревіталізація промислової зони між Оболонню та Пріоркою триває — фактично, Мінський масив «розповзається» на південь, перетворюючись на новий потужний житловий…

02 / 11 / 2021

Будконтроль
OK’LAND: велике ущільнення на Севастопольській площі

Солом’янський адміністративний район Києва офіційно вважається найбільш густонаселеним, хоча насправді тут переважно невисока ще радянська забудова, і такий статистичний казус…

06 / 10 / 2021

Будконтроль
ЖК «Молодість» в Ірпені: новий квартал в заплаві річки

Наразі все більшого поширення набуває критика висотної забудови, в протилежність якій наводиться більш комфортна висота будинків у 5-7 поверхів. У…

25 / 08 / 2021