ЖК «Відрадний-2»: повільна забудова НАУ з відкріпленням квартир

Формування нового житлового району висотних ЖК між «хрущовським» Відрадним і Караваєвими дачами триває. Вже добудовано ЖК «На Донця», «Микитська Слобідка» активно споруджуються ЖК Solo House, «Караваєві дачі», Family&Frends, вже з іншого боку вулиці Вадима Гетьмана ЖК «Кампус», є й інші плани забудови. Квартири заселяються, район ущільнюється, але часом омріяне завершення будівництва відбувається нелегко. Один з таких випадків — ЖК «Відрадний-2», де і строки багато разів переносилися, і доплатити чимало довелося, а деяких інвесторів навіть «виставили за ворота» за надмірну активність. Як це відбувалося і які є «підводні камені» інвестування в цей ЖК — розбирався 3m2.

Місцезнаходження: у дворі університету чи університет у дворі

Розташовано будмайданчик відповідно до фактичної адреси ЖК «Відрадний-2» — на самому початку Відрадного проспекту, де він 6-смуговою магістраллю вливається у вужчі вулиці Гарматну і Миколи Холенка (колишня Лебедєва-Кумача). Однак будівельна адреса комплексу — проспект Комарова, 1 (віднедавна – проспект Любомира Гузара) — «видає» початкове призначення цієї земельної ділянки. Саме за цією адресою розташовано Національний авіаційний університет України, «надлишкову» територію якого забудовують вже не перший рік.

Місцеву інфраструктуру в порівнянні з багатьма іншими новобудовами, особливо розташованими у районах, що лише освоюються, можна назвати шикарною. Зовсім поруч — великий парк «Відрадний», де зараз саме чистять озеро на витоках Либеді; частина парку — приватний етнопарк «Мамаєва Слобода» з козацькою церквою. Поруч, на вулиці Героїв Севастополя, — районний палац дитячої творчості, спорткомплекс з басейном, через дорогу — медичний кластер Медмістечка.

Дитячі садочки і школи дісталися «у спадок» від «хрущовського» Відрадного, де молоді не так багато. Втім, новосели вже зданих комплексів вже «помітні»: місць для дітей все менше, хоча є і розвиток. Так, у гімназії «Ерудит» добудували новий корпус, тепер це навчальний комплекс «дитсадок-початкова школа-гімназія». Садочка ж при ЖК «На Донця» так і не збудували, хоча він був запланований. Сусідство ж з авіаційним університетом та близькість Політеху може бути привабливим — для студентів, а також інвесторів-орендодавців. Втім, у НАУ неподалік в одному з корпусів є аеродинамічна труба — досить шумна, хоча і включається не так часто і лише вдень.

Торговельна інфраструктура поки відповідає небагатому Відрадному — невеликих супермаркетів економ-сегменту поруч вдосталь, є напівстихійний ринок по вулиці Героїв Севастополя, а ось магазини класом повище — в ТРЦ «Аркадія» біля Індустріального мосту (близько кілометра) та ТРЦ «Космополіт» (колишній «Більшовик», біля станції метро «Шулявська»).

Найболючіше питання району — транспорт. До найближчої станції метро «Шулявська» — аж 2,6 км, а враховуючи регулярні затори на вулиці Вадима Гетьмана та Шулявському мосту (реконструкція не надто поліпшила ситуацію), то в тому і немає сенсу — хіба велосипедом чи електросамокатом. 

Затори на вулиці Борщагівській з кожним роком стають все щільнішими, і якщо виїхати в бік центру ще так-сяк зручно, то заїхати — треба або через Індустріальний міст, вулиці Вадима Гетьмана та Миколи Холенка, або аж через бульвар Вацлава Гавела. Технічно можливо зробити виїзд з двору ЖК на вулицю Гарматну, але це поки не було реалізовано — треба домовлятися про проїзд через НАУ.

Справжній транспортний «рятівник» району — швидкісний трамвай, що не залежить від заторів, однак вагони проходять Відрадний вже заповненими (мерія закупила закороткі польські трамваї, хоч і вже експериментують зчіпляти їх по два). Та й трамвай йде лише до Центрального вокзалу — плани продовжити лінію до Палацу Спорту, що б перетворило її на справжній швидкісний транспорт в центр, наразі призупинені — хоч про них час від часу і згадують.

Трикутна ділянка на розі проспекту Відрадного та вулиці Гарматної — насосна станція і санітарно-захисна зона водоканалу. Тож найближчим часом ця територія лишатиметься незабудованою (і занедбаною), однак у разі реконструкції водопровідних мереж може бути освоєна. 

Що будують: секції, технології, планування

Весь комплекс складається з одного 4-секційного будинку, літерою «Г» в плані, висотою 23-24 поверхи, де передбачено понад 700 квартир. Від початку передбачався також підземний паркінг на 300 машиномість, який вже точно не збудують, а ось на перших поверхах є нежитлові приміщення, де вже відкрився невеликий продовольчий магазин. Втім, у сусідньому ЖК «На Донця» вже запрацював паркінг з можливістю оренди, та й в інших комплексах неподалік плануються паркінги.

Технологія будівництва — монолітно-каркасна (висота стелі 2,7 метри), із заповненням газоблоками, хоча на фото в процесі будівництва видно і цеглу, і керамзитові блоки. Утеплення — мінеральна вата, ззовні штукатурка і фарбування: від початкового блакитного кольору на перших рендерах забудовник перейшов на біло-зелені тони. Всі комунікації в будинку централізовані, хоча враховуючи велику навколишню нову забудову можна похвилюватися про їх потужність та надійність.

Двір у комплексі невеликий і вже заставлений машинами (ускладнення для сміттєвозів та пожежної техніки), з тилу будинку заплановано декілька дитячих майданчиків, у другій секції влаштовано наскрізний прохід у двір, де чомусь «забули» зробити пандус — не надто зручно для молодих мам та людей на візках. Територія фактично огороджена старим парканом НАУ, однак наразі не закрита — адже продовжується будівництво секцій №3-4.

Планування передбачено переважно одно- та двокімнатні (3-кімнатні були лише у перших двох секціях), найбільше квартир на поверсі — у другій та третій секціях по 9, найменше — у першій, по 6, у четвертій секції, де ще доступні квартири для інвестування, по 8 квартир на поверсі. Ліфтів — по 3 в кожній секції (два пасажирських і один вантажопасажирський).

Планування квартир достатньо традиційні: приміщення прямокутної форми, невеликі кухні, просторі кімнати, коридори з місцями для шаф-купе; лише у кутовій другій секції є нестандартні приміщення — кухні у вигляді трапецій та багатокутові кімнати. Однокімнатні планування мають загальну площу 44 кв. м, двокімнатні — 64-72 кв. м.

У деяких плануваннях площі можуть незначно відрізнятися залежно від поверху: наприклад, у 3-й секції на 2-18 поверхах у однокімнатному плануванні площа житлової кімнати 18,92 кв. м, а вище — вже 20,85 кв. м, площа лоджій на 2-13 поверхах 5 кв. м, а вище — 6,2 кв. м. Є можливості і перепланування — наприклад, з деяких однокімнатних квартир можна зробити компактні двокімнатні.

Забудовник і документи: багато учасників і забудова вузу

Замовником будівництва ЖК «Відрадний-2», як і сусіднього комплексу «На Донця», є Національний авіаційний університет, втім, кожен комплекс на його території має свою історію і своїх учасників проектів. Відповідно до інформаційного щита, що досі висить на будівництві, функції замовника було покладено на КП «Житлоінвестбуд-УКБ», генпідрядником виступало ПАТ «Фундамент», а генпроектувальником — ТОВ «Авалонпроект».

З КП «Житлоінвестбуд-УКБ» інвестори укладали договори лише на самому початку проекту, однак невдовзі комунальне підприємство вийшло з проекту. В подальшому забудовником і стороною угод виступало ТОВ «РК Траекторія» (угода про купівлю-продаж майнових прав та дериатива), а більшість договорів інвестори укладали з ТОВ «ФК Толока» — компанією, що виступила управителем фонду фінансування будівництва ЖК «Відрадний-2», як участь у ФФБ.

Земельна ділянка для будівництва ЖК «Відрадний-2» виділена на основі рішення Київради від 08.02.2007 №109/770 «Про надання земельної ділянки Національному авіаційному університету для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу навчальних, спортивних, господарських будівель, гуртожитків та житлових будинків на просп. Космонавта Комарова, 1 у Солом’янському районі м. Києва» , яким було на 1,55 га скорочено площу парку культури і відпочинку «Відрадний» та передано НАУ в постійне користування земельну ділянку площею 38,23 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0021) для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу навчальних, спортивних, господарських будівель, гуртожитків та житлових будинків на просп. Космонавта Комарова, 1.

Цільове призначення земельної ділянки відповідає меті забудови: «02.07 Для іншої житлової забудови для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу навчальних, спортивних та господарських будівель, гуртожитків та житлових будинків». Цікаво, що на цій же земельній ділянці розташовані навчальні корпуси та інші споруди НАУ, тож подальша забудова житлом авіаційного університету, напевно, триватиме, хоча власність на земельну ділянку залишається державною. Будівництво здійснюється на основі дозволу на виконання будівельних робіт серії ІУ №115151410492 від 21.05.2015.

Стосовно керівництва НАУ були питання у правоохоронних органів: зокрема у 2016 році т.в.о. ректора було затримано під час отримання хабаря в розмірі 170 тисяч євро. В подальшому Печерський районний суд м. Києва встановив, що на території НАУ було здійснене будівництво житлових будинків, однак без передбачення адміністративної інфраструктури НАУ (справа № 757/9717/19-к) та надав слідчим Генпрокуратури доступ до документів щодо будівництва, в тому числі ТОВ «ФК Толока». Не з’явилося на території вузу і нових учбових корпусів — лише проводилися деякі ремонти існуючих.

Заселення: строки, балкони — і виключення інвесторів

Будівництво ЖК «Відрадний-2» розпочалося у 2016 році, першу секцію анонсували здати наприкінці 2017 року, однак на перші дві секції отримали сертифікат готовності до експлуатації ІУ №163192411295 лише у серпні 2019 року, наразі вони вже частково заселені. Під час будівництва строки їх здачі переносилися кілька разів, наразі ж непевними лишаються терміни завершення третьої і четвертої секцій. З попередніх анонсів — початок 2019 року, наразі ж мова йде про весну 2021 року, і враховуючи нинішні темпи робіт (вони відбуваються — але вкрай повільно), можливо, заселитися інвесторам цих секцій вийде ще пізніше.

Втім, незважаючи на затримки і перенесення строків, інвестори були досить оптимістичні щодо добудови будинку, особливо перших секцій. Проблеми почалися, коли вже після отримання сертифікату готовності перших двох секцій забудовник вирішив змінити проект, заскливши балкони і лоджії, і отримати таким чином доплати від інвесторів. Скління балконів та лоджій суттєво змінює остаточний метраж квартир — з 0,3 для балконів та 0,5 для лоджій до одиниці (хоча засклений балкон все ж має рахуватися як 0,8).

За словами інвесторів, доплати не були належним чином задокументовані, не надаючи відповідних документів на підтвердження необхідності доплати. Наприклад, для однокімнатної квартири зростання площі склало з 44,3 до 47,2 кв. м, в той час як у близько 40 квартирах інвестори встигли провести обміри через незалежне БТІ, і різниця площ була незначною, до одного квадратного метру. Після цього інвесторів перестали вільно допускати в квартири без відповідної доплати, а суми з часом змінювалися — у бік збільшення. Так, у випадку одного з інвесторів спочатку мова йшла про доплату у 96 тис. грн (загалом — від 50 до 110 тисяч), але з часом мова йшла вже про 250–350 тисяч.

Далеко не всі інвестори погоджувалися доплачувати — і ще в листопаді 2019 року в них почали «відкріпляти» квартири, просто повертаючи гроші на рахунки, на підставі неукладання додаткової угоди про доплату. В одному з випадків, про який інвестори розповіли 3m2, вони намагалися оформити право власності через незалежного нотаріуса, однак після скарги «Толоки» до Мін’юсту відповідну реєстрацію було відмінено. А через пару днів квартиру було оформлено на іншого інвестора — ТОВ «Право на гроші», яке пов’язують з «Толокою». Відповідні матеріали наразі надано інвесторами у поліцію та прокуратуру, також триває судовий розгляд у Печерському районному суді м. Києва за справою №760/2913/20.

Ще один об’єкт, яким займаються спільно ТОВ «ФК Толока» та ТОВ «РК Траекторія», — ЖК «Авіа Квартал» у м. Вишневе. Той комплекс почав будуватися ще у 2006 році, через кризу 2008 року роботи були призупинені, і лише з 2013 року будинки поступово почали вводити в експлуатацію. Як повідомили 3m2 інвестори, в ЖК «Авіа Квартал» також відбувалися ситуації з «відкріпленням» інвесторів, які не погоджувалися зі зміною кредитної ставки в сторону збільшення й продовжували сплачувати відсотки та тіло кредиту за основним договором кредитування.

Наразі до інвестування пропонуються 1- та 2-кімнатні квартири у четвертій секції, розстрочок наразі вже немає (були з 30% першим внеском і виплатою за поточною вартістю «квадратів»), хіба можна оформити кредитний договір. Оскільки секція ще не здана в експлуатацію, інвестору пропонується укласти договір купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «РК Траекторія», яким передбачено укладання договору купівлі-продажу дериативу з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інтерстеллар», від імені, в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «Портофін».

Вже обслуговує перші дві секції ЖК «Відрадний-2» приватний ЖЕК — ТОВ «Експлуатуюча компанія «Основа Комфорт», яка вже працює з кількома новобудовами, зокрема за адресами пров. Тбіліський, 1; вул. Ужвій, 12; вул. Золотоустівська, 30.